网易首页 > 网易北京房产 > 正文

北京城市格局变换,买房子提前抢占核心区,这个核心区项目样板间盛大绽放

0
分享至

北京楼市9·30平安落地,意料之外,情理之中。

今天,我反而想和大家聊聊,9月中下旬先后落地的两个政策,一个是公积金新政,另一个是东西城禁止新建商品房。

这两个政策,都隐含了一层逻辑:疏解。

公积金新政对北京楼市,算是微弱利空,影响了少部分人买房的成本,不过整体来看,它的实质影响很小,更多的是影响预期。

比较有意思的一个细节是,如果城六区户籍人员,到城六区之外买房,贷款额度就可以增加10万到20万。

这点钱对买房来说,并没有太大帮助,反而是信号意义更大:政府的态度就是要对城内进行疏解,鼓励大家去城外买房。

然后,我们再来看东西城禁止新建商品房,这个规定不算新闻,我记得几年前就有北京三环内不再新批住宅项目的消息。

不过,听话要听音儿,政府对外宣传的目的还是为了疏解,而这种疏解看似是人为主导的,但如果你这么理解,就有点因果错乱了。

实际上,当一个城市的内部发展足够成熟之后,城市下一步的进阶发展,一定会是向外走的。

这时原有的城市基础设施,无法满足新的产业扎根,何况从城市体量上来说,原有配建的体量,也远不能覆盖。

资源本来就会自然外溢,政府疏解只是加速度而已,这样带来的最终结果,是城市向外扩张,而后形成区域式核心。

讲了这么多,其实是为了给大家讲明一个简单的道理,那就是城市重心会随时间发生转移。

过去我们常说,买房要买地段,今天我要告诉大家,这句话永不过时。

很多人之所以认为这句话出现了问题,是因为大家对地段的理解太原始,认为好地段永不变,而实际上好地段是会变的。

过去的好地段今天可能就未必是,过去的差地段,今天可能就变成好地段,而地段是否会发生变化转移,需要结合当前的历史背景(时间维度)来看。

1

北京的区域化发展

拿北京来说,整个北方北京是超级大城市,独一无二,天津虽然是直辖市,但跟北京比起来,实在是没有办法比。

即使是放眼全国,北京依然是中国最好的城市,没有之一,这话我经常讲,也经常招来“不同意见”。

大家都看到了,北京就很难通过单中心的模式发展,因为人实在是太多,单中心外溢早就无法满足城市扩张的需求,所以逐渐衍生出了区域化发展模式。

现在北京城市框架已经形成多区域,多核心样式,北京未来的房价高位,一定会出现在区域核心地段,而非原来的环状价格规律。

我常跟人开玩笑说,千万不要把北京当成一个城市,应该把北京当成一个省,这个省内有多个城市,比如望京、比如亦庄、比如通州,等等。

而各个城市的居民,未来的交流未必有大家想象的那样频繁,因为城市内部可以自给自足,产业、居住、教育、医疗、生活配套等一应具全。

从全局上看,北京这样一个大城市实则是多个城市的集合体,又或者说,一个大城市逐步分化成了多个“小城市”。

这样的趋势在未来会越来越明显,所以提前抢占区域核心地段非常重要。

2

石景山的未来潜力

北京向西,我建议大家多关注石景山,前几年土地几乎断供的石景山,从去年开始放出大量土地供应,今年北京拟供应的66宗地块中,石景山占了5宗。

而土地出让,是关系到区域发展的重要指标。

大概十年前我在石景山住过一段时间,那个时候,首钢还没有完全搬迁,我没有其它事情要处理,就整日游荡在石景山的大街小巷。

由于当时是和首钢有合作的实习,所以干脆就住在了首钢的园区宿舍里。

首钢对石景山的影响深刻而长久,如果从诞生时期计算,到搬离北京,前前后后有90年的时间,大半个江山都是北京首钢的。老厂房,老企业,老公房,老街道,但这导致整个区的未来开发潜力几乎消失。

首钢搬迁之后,石景山迎来了新机遇。

首先,园区改造提供大量了可发展空间,过去石景山整体国企化严重,以传统行业为主,这次趁首钢新园区改造正好引入了大量的新兴产业,增加区域活力。

所以,新规划撇开了以往资源依赖型的发展路径,产业以高端体育,商务金融和文创产业为主,未来会呈现一个多功能的办公区。

不过,看一个区域的发展,不能只看规划,还要看执行能力,石景山因为要为冬奥会提供大量的场地和服务,在2022年之前,相关的配套建设会有比较完成的体现,落地时间表相对更靠谱。

另外,石景山还配套有国家级保险产业园和中关村石景山园,2017年中关村石景山园实现全年收入,已经突破2000亿。现在去逛逛石景山,长安街西延线上,现代化的都市气息已经非常浓厚。

我个人判断未来石景山的潜力,要超过丰台。

3

浅山之居

除此之外,石景山区山体面积占地20%,城市绿化覆盖接近50%,自然环境也不可多得,近些年,石景山也开始向西向北发展,打造生态居住区。

过去,对石景山、海淀部分区域及门头沟等区域来说,改善住宅选择不多,主要原因是区域的成熟度过高,品质盘相对要少。当时,石景山新房几乎断供,西部片区的改善需求,继续外溢带,热了门头沟片区,房价高时几乎稳定在6.5万/㎡左右。

在这种强力需求的簇拥之下,新区发展自然水到渠成,单纯就石景山来说,西北区域的五里坨与西山一脉相承,可谓依山傍城,既能躲掉老城的喧嚣,又能吸附浅山的佳境,地脉价值不言而喻。

而今年五里坨的供应量,也足够热闹。

位于五里坨的卓越万科翡翠山晓,可以说是目前主城区规模、体量最大的项目,近三年难得一见。

北京城市格局变换,买房子提前抢占核心区,这个核心区项目样板间盛大绽放


我之前提到过,买房一定要选择大盘,因为大规模的小区优势在于,可以形成完善的居住氛围。万科在翡翠山晓项目周边设置了社区商业、邮局、健身会所等完善的生活配套,全面满足五分钟的生活便利,这是一些小型社区所无法满足的。

地块条件上,万科在翡翠山晓也很有优势,北京土拍政策调整之后,不少土地在达到价格上限之后需要竞拍自持,这也导致了非常多的项目会有不同比例的自持产品。

如果没记错,同样在五里坨的绿城西府海棠和远洋五里春秋,就有20%的房源需要自持,卓越万科翡翠山晓很幸运,在进入竞拍自持环节前成交,所以没有任何自持产品,保证了项目的纯粹性,社区品质更为优质。

在社区规划上,卓越万科翡翠山晓是5-7层的洋房+叠拼别墅设计,整体容积率仅有1.55,在大城市中,土地作为稀缺资源,容积率往往都很高,而万科为了打造宜人居住的品质社区,依浅山建造如此低密度社区,足见其匠心诚意。

产品方面更不用多提,户型设计上,万科相当有经验了。

北京城市格局变换,买房子提前抢占核心区,这个核心区项目样板间盛大绽放


就拿项目的主力户型90㎡三居来说,7.2米的面宽,超过市场同期同品类产品,南北通透户型设计,也让家庭的通风采光更加良好。餐厅一体整体面积达到20㎡,卧室面宽3.5米,面积达到15㎡,使舒适性与功能性,都得到了良好平衡。

当然,跟产品力同样重要的,是物业。

作为中国排名第一的物业,万科物业累计服务多达394万户家庭,超过1194万人口,相当于半个北京城的规模。

更重要的是,万科物业的价值,在二手房市场上,能得到充分体现。有数据统计,万科物业服务的小区往往比周边同时期的小区价格要高出10~35%。

买过万科物业的朋友对此都有体会,你懂的。

据悉,卓越万科翡翠山晓项目样板间已经盛大绽放,热销抢购中。地址:石景山区五里坨北师大附中京西分校东侧。来电咨询:010-56438888.

相关推荐
热点推荐
妻子为王安石买回一个小妾,本以为是个惊喜,却成就了丈夫的名声

妻子为王安石买回一个小妾,本以为是个惊喜,却成就了丈夫的名声

李砍柴
2022-10-02 21:10:29
父亲离世,继母为了房产将继女扫地出门,不料一纸遗嘱让她崩溃

父亲离世,继母为了房产将继女扫地出门,不料一纸遗嘱让她崩溃

寄予看社会
2022-10-02 19:37:59
22岁大学生满脸脓包,竟是HPV所致,父母:说了无数遍就是不听劝

22岁大学生满脸脓包,竟是HPV所致,父母:说了无数遍就是不听劝

七妹追剧
2022-10-02 09:56:45
残忍,俄罗斯护林员发现一头没有头部的东北虎,是盗猎者砍下虎头

残忍,俄罗斯护林员发现一头没有头部的东北虎,是盗猎者砍下虎头

淘里淘气
2022-10-03 01:35:43
弗洛伦蒂诺讽刺欧足联:若他们办网球比赛 费纳决只会上演2-3次

弗洛伦蒂诺讽刺欧足联:若他们办网球比赛 费纳决只会上演2-3次

雷速体育
2022-10-02 19:32:12
这才是真正的卖国贼!

这才是真正的卖国贼!

读史
2022-10-02 06:20:34
2022年底前,咸鱼大翻身的3个生肖,好运汹涌而来,诸事顺遂

2022年底前,咸鱼大翻身的3个生肖,好运汹涌而来,诸事顺遂

他和她的事
2022-10-03 01:28:37
长沙市雨花区在外省来长人员中发现2例新冠病毒无症状感染者

长沙市雨花区在外省来长人员中发现2例新冠病毒无症状感染者

三湘都市报
2022-10-02 16:20:17
已致153死180伤,“这可能是世界上最严重的球场灾难”

已致153死180伤,“这可能是世界上最严重的球场灾难”

观察者网
2022-10-02 12:29:09
被3名俄罗斯人锤击的蒙古男子9月30日晚离世

被3名俄罗斯人锤击的蒙古男子9月30日晚离世

情有独钟范范儿
2022-10-02 19:19:45
本月起,苹果SIM卡将无法用于激活iPad上的运营商套餐

本月起,苹果SIM卡将无法用于激活iPad上的运营商套餐

IT之家
2022-10-02 23:31:09
他曾担任外交部部长,官至副国级,儿子却贪污受贿被判死缓

他曾担任外交部部长,官至副国级,儿子却贪污受贿被判死缓

西城历史旧事
2022-10-02 16:35:38
38万陪嫁都在箱子里,婚礼现场新郎不听劝打开陪嫁箱,当场退婚!

38万陪嫁都在箱子里,婚礼现场新郎不听劝打开陪嫁箱,当场退婚!

窝斯尼蝶
2022-10-02 14:05:32
国庆晚会:谭维维该换发型了,侧写镜头太尴尬!

国庆晚会:谭维维该换发型了,侧写镜头太尴尬!

娱池小蚁
2022-10-02 08:56:15
电影《长津湖》央视首播,收视率第一

电影《长津湖》央视首播,收视率第一

金羊网
2022-10-02 21:54:07
央视直播!女排世锦赛16强复赛赛程出炉,中国女排比赛时间不友好

央视直播!女排世锦赛16强复赛赛程出炉,中国女排比赛时间不友好

体育简评
2022-10-03 02:54:16
李梦后悔吗?疑似经纪公司无脑操作,直接害了她,人设被破坏了!

李梦后悔吗?疑似经纪公司无脑操作,直接害了她,人设被破坏了!

罗掌柜体育
2022-10-02 10:44:54
重磅!欧盟正式批准:限电、限价、征收暴利税!关于“天然气价格设置上限”,欧盟内部却有分歧……

重磅!欧盟正式批准:限电、限价、征收暴利税!关于“天然气价格设置上限”,欧盟内部却有分歧……

每日经济新闻
2022-10-01 21:32:20
90年代,巩俐和林青霞的合影,感觉巩俐轻描淡写间就完胜林青霞

90年代,巩俐和林青霞的合影,感觉巩俐轻描淡写间就完胜林青霞

皮皮影视解说
2022-10-02 22:02:21
人民币跌破7.2,不要赌人民币贬值,久赌会输!

人民币跌破7.2,不要赌人民币贬值,久赌会输!

李云飞
2022-09-30 21:09:54
2022-10-03 09:12:49

北京房产

公积金贷款利率降了,前几年买房的能受益吗

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

刻意揣摩讨好上级 想挤进上层"圈子"的行长被开除党籍

头条要闻

刻意揣摩讨好上级 想挤进上层"圈子"的行长被开除党籍

财经要闻

体育要闻

全英超还没人能过他!阿森纳捡到宝了

娱乐要闻

霍启刚郭晶晶全家假期出游 坐缆车合影

科技要闻

特斯拉三季度交车34.4万辆,比去年多10万

汽车要闻

全新本田CR-V/福特探险者领衔 9月上市新车回顾

态度原创

健康
本地
房产
旅游
公开课

好体态是什么样子的?

本地新闻

“冰上绅士”许静韬:继续为冰壶事业拼搏下去

房产要闻

“金九”成色不足 广州9月新房成交环比微升

旅游要闻

适合小住三五天的绝美古镇

公开课

湖南12岁少年精通鸟语,指挥鸟儿做事

进入关怀模式