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银城国际急切赴港融资 招股书自曝众多项目违规

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银城国际急切赴港融资 招股书自曝众多项目违规


今年以来,掀起一波房企赴港上市潮。前有弘阳地产登陆港交所,后有美的置业、大发地产、河南恒达、银城国际等房企提交招股书。

9月12日,江苏房企银城国际向港交所呈递招股书,工银国际融资有限公司为其独家保荐人。据其招股书显示,银城国际2015年——2017年业绩持续增长,却在2018年上半年同比大幅减少95.48%,业绩大幅波动;仅有28个项目,资产负债率却节节攀升至今年上半年的453.2%;此外,银城国际还披露多项不合规事件,暴露出日常管理中的一些问题。

上半年业绩大幅波动

银城国际1993年在南京成立,主营业务包括开发及销售住宅及商业物业、租赁拥有及开发的投资物业,收益主要来自销售住宅及商业物业。

招股书中财务资料显示,银城国际2015年、2016年、2017年的收益分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元;2017年上半年收益为24.10亿元,而2018年上半年收益为1.09亿元,较2017年同期减少23.01亿元,大幅下降95.48%。同时,银城国际2018年上半年的资产负债率达到453.2%,创历史新高。

招股书显示,截至今年6月底,银城国际共有28个项目,土地储备建筑面积328.6万平米。从项目分布情况来看,主要分布在长三角的南京、无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州及徐州7个城市。

招股书披露,银城国际2018年上半年物业销售收益减少,需归因于已交付总建筑面积的减少。2018年上半年已交付总建筑面积为7645平米,相比2017年上半年的16.68万平米减少了15.91万平米,主要由于2018年上半年并无新住宅物业交付。

另外,据招股书介绍,两项发展物业包括一方山及蓝溪郡于2017年在南京交付,使得2017年银城国际收益猛增达46.76亿元。

毛利方面,招股书显示,2018年上半年银城国际的毛利为0.58亿元,与2017年同期的3.89亿元相比大幅减少,下降约85.1%。而2018年上半年的毛利率由2017年同期的16.1%增加至53.5%。

招股书解释,毛利率的变化,主要是由于无锡天元世家及京梁合的物业售价增加与一般市场趋势一致;及截至2018年上半年来自停车位的收入占总收入百分比的增加,其毛利率较高。

今年5月23日时,银城地产总裁马保华还曾在“2018长三角品牌战略发布会”上首次提出5年战略规划,并表示今年银城业绩将冲击200亿。马保华称,截至发布会时,银城参与项目的总货值达400多亿,2018年销售约200亿,4至5年站稳500亿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从银城销售数据看,目前似乎难以匹配其战略目标。这其实和其拿地方面动作相对弱、项目并购力度小等劣势有关。不过,其势必会加快上市的节奏,否则业绩成长压力是比较大的。更为关键的是,当前银城需要通过上市来提振士气,类似企业也是希望抓住香港上市的新机会,具有一定的急切性。

负债率年年攀升

值得注意的是,银城国际所披露的数据中,资产负债率年年攀升,2015年、2016年、2017年分别为141.1%、238.7%、284.9%,2018年上半年达到453.2%。

对于资产负债率大幅增加问题,招股书显示其中原因在于对业务扩展的资本需求增加导致债务增加,银城国际就尚未开始预售的相关项目进行的土地储备及物业发展活动增加。

资产负债率数据惹眼,昭示银城国际渐高的负债水平,同时可用来评估其偿债能力的现金流方面却未有突出表现。2018年上半年,银城国际增加7.53亿现金及现金等价物,期末现金及现金等价物为19.24亿元。

融资及资本来源方面,招股书介绍,银城国际于2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日,尚未偿还的银行及其他借款分别为人民币27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元及88.87亿元。

严跃进表示,对于高负债数据来说,有两层含义:第一,相比其他行业,房地产业的资金密集型特性往往会推高此类负债数据;第二,此类企业负债率超过85%的水平,通常属于相对偏高的情况。所以类似企业还是需要警惕此类风险的,这从侧面说明此类企业资金回笼方面或是有困难的。

屡次不合规被罚

此外,银城国际披露了其三项不合规事件,包括几个开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金320万元。

具体来看,第一件违规事项为,南京易城、南京佳运城、南京东方颐年、融创置业、无锡亿丰、南京昌拓、苏州银泽等7家附属公司开发的项目,在未取得相关许可证或批准之前开始施工。所有附属公司被责令整改不合规情况及被处以合计约220万元的处罚。

银城国际在招股书中给出的解释是:相关建筑商在未经批准的情况下开展建筑工程以加快建设进度。

第二件违规事项为,南京银广及南京银卓未能于相关土地出让合同所订的日期或之前,分别完成一方山及蓝溪郡若干商业物业的建设,所涉及区域的总建筑面积分别占这两个项目的0.6%及1.2%。根据相关土地出让合同,银城国际可能需就每日支付相当于竣工延误区域所对应的地价0.05%的约定违约金,如延期超过一年,政府可收回相关未竣工区域。基于涉及该两个项目的区域的建设可于2019年6月前完成,银城国际可能需支付的约定违约金额约为人民币430万元。

招股书解释,银城国际的投资拓展中心因疏忽而未能于限期内申请延长竣工日期,将于两个项目所涉及区域上开发的物业为自有物业及用作配套用途。

第三件违规事项为,银城国际若干附属公司并未为其雇员全数作出若干社会保障保险及住房公积金供款。估计于业绩记录期间内的未缴社会保险及住房公积金供款总额约为人民币320万元。

招股书中详细的违规理由为,此乃主要由于地方机构对中国法律及法规的实施及诠释存在不一致,且该等公司的负责人员缺乏对相关中国法律及法规的了解。

严跃进认为,从银城国际相关项目被罚的情况看,说明了一点,房企项目运作需要规范,否则确实容易面临很多压力。如果过于随意,将较易引起各类纠纷,同时也会延缓项目的开发节奏。

另外,招股书还显示,董事会现时由9名董事组成,其中非执行董事为黄清平(主席兼非执行董事)、谢晨光;执行董事为马保华(独立董事兼总裁)、朱力、王政、邵磊;独立非执行董事为陈世敏、陈炳钧、林名辉。

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