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上海老牌房企整合地产业务 180亿推新项目

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日前,上海房地产第三方机构亿翰智库发布的2018上半年上市房企总资产排行榜显示,中华企业(600675.SH)总资产534.9亿元,相比去年上半年,该公司总资产涨幅92%,居上海全地产行业之首。

而21世纪经济报道记者梳理发现,作为沪上三家地产老牌国企之一的中华企业,其大股东上海地产集团有限公司早于年前就开始了资产重组。据上海地产集团相关人士分析, 此前的4月份,2018年4月完成中星集团100%股权注入。这是中华企业总资产大涨的主要原因。上海地产集团一方面于去年开始培育租赁业务板块,产品仍处于开发的早期,尚没有置入上市公司的规划;另一方面,房地产开发业务整合进一步理顺。

上述人士认为,随着中星集团资产被装入中华企业,上海地产集团在房地产市场化业务的整合工作第一步已经完成。随着引入华润置地的管理体系、产品体系以及骨干团队,第二步也已经落到实处。“目前,中华企业全新的组织架构已经形成,全新产品年底即将推向上海市场,他们在市场开拓中的努力也即将迎接市场的考验。”

大股东增持

上海地产集团战略投资部经理杨勇近日指出,上海地产集团市场化的房地产业务整合走了一条与众不同的道路。其一是地产集团把从事同类业务的企业、可开发的优质土地资源归并到了老牌的房地产开发企业中星集团旗下,再把中星集团整体注入上市公司中华企业中。同时,针对企业运营的特点和资源的特点,引进了华润置地有限公司(简称“华润置地”)和平安不动产作为战略投资者。由于受到上市公司重大资产重组规模的限制,华润置地最终进入中华企业的股权数量仅有6%左右。

但值得关注的是,今年7月初,华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏已分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理。

在杨勇看来,上海地产集团的第二招,确保了国企改革的顺利推进。

据了解,目前中华企业已经全盘引进了华润置地的产品体系、管理体系,中华企业、中星集团和华润置地三家企业的融合已经完成,企业新的组织构架以及核心管理团队已经建立和到位。相对应的中华企业全新一代的产品今年年底即将推向上海市场接受市场的检验。

行业普遍认为,地产集团优质的土地资源连同以华润置地积累的产品开发经营能力,势必将上海的商办物业总体开发水平提升到一个新的能级,使得有20多年上市历史的中华企业焕发全新的生命力。

财报指标的改善,令市场各方对于中华企业的发展信心有所上升。与此同时,大股东也给予持续“输血”。9月28日,上海地产集团再度以1亿元增持中华企业0.41%股份。至此,上海地产集团已合计持有中华企业股份数量约为34.26亿股,占总股本的72.79%。

解决同业竞争

加速中华企业所在的房地产市场化业务平台资产重组的同时,上海地产集团在年初首度公布租赁住房战略,推出沪上首个国企租赁住房业务品牌——城方,首批确定17幅租赁房产地块(其中10幅在公开市场获取、7幅为自有用地),总建筑面积超过100万平方米,计划投资约180亿元,全部建成后可供应约2万套租赁住房。

“市场化租赁业务,还处于市场的培育阶段,产品仍处于开发的早期,目前没有置入上市公司的规划。”杨勇表示,地产集团的几大业务板块中,涉及到租赁住房的,公租房是由地产住房保障公司实施,市场化租赁住房的投资是由地产租住公司实施,运营是由城方公司实施。此外,还有养老业务平台,有开发区业务平台,有建材业务平台,有城市更新、区域整体开发业务平台。

一方面,通过整合中星集团,中华企业获取了总面积约200万平方米的房地产开发项目。中华企业2018年中报显示,这些项目分布于合肥、上海、扬州、镇江、昆山、吉林等城市,主要项目有:徐汇公园道壹号、陆家嘴壹号院、昆山凯旋门及上海黄浦江沿岸项目等。显然,获取大量项目储备,并解决困扰集团许久的同业竞争问题,为中华企业下一步加速发展提供了快速通道。

另一方面,华润置地的入主,令中华企业后续发展备受市场关注。随着市场行情的变化,中华企业的存货去化情况也大大改善。

中华企业不仅曾因2014年与2015年连续两年归属上市公司股东净利润为负值(分别亏损4.89亿元、24.87亿元)而被戴帽,其2017年的净利润又同比骤减43.75%至3.67亿元。但2018年中报显示,报告期内,公司实现营业收入76.67亿元,较去年同期增长41.21%,公司实现归属于母公司净利润为8.34亿元,较去年同期增长137.06%;实现归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润8.85亿元,较去年同期增长151.73%。报告期内压缩带息负债约17.42亿元,期末资产负债率为77.41%。

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