作者 第一财经 邵海鹏
中国的城镇化还有巨大的潜力，现阶段城市建设和房地产发展应重点解决住房改善问题。
9月26日，在艾佳生活举办的家居行业高峰论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁发表了这个观点。
李铁称，潜在的购买住房人群将有5亿左右。
一部分是当前的存量市民化人口，2.87亿在城市务工的农民工；
另一部分是未来新增的城镇化人口，常住人口的城镇化率，如果以每年1个百分点增长，到2030年，常住城镇人口约10亿，新增约2亿。
2017年，中国常住人口城镇化率达到58.52%，常住城镇人口达到8.13亿。不过，户籍人口城镇化率只有42.35%，户籍城镇人口约5.9亿。
日本、美国作为发达国家，在城镇化过程中，都曾经出现过房地产泡沫。具体来说，
1986-1990年，当时城镇化率约77%，经济增速约4.5%的日本出现了房地产泡沫时期；
2002-2008年，当时城镇化率约81%，经济增速约2.2%的美国也出现了房地产泡沫时期。
对比中国，2017年，城镇化率才只有58.52%，经济增速达到6.9%。
李铁称，中国目前的城镇化还处于高速增长阶段，随着宏观经济形势的发展，未来可能会放缓增长速度。不过，即便如此，中国也还有庞大人口规模的优势，每提高一个百分点，就会新增1000多万的城镇人口。
在住房问题改善方面，还有需求，比如出现一套房向二套房的消费需求转变；住房郊区化已经成为国际城市发展趋势。尤其是住房质量提升的改善性需求，中国的建筑平均寿命远低于英国（132年）、日本（100年以上）、美国（74年），只有25~30年，因此城乡危旧房改造、农村人口进城农村住房拆除，都对未来的房地产发展有着相当大的影响。
此外，还要考虑住房投资保值的需求。在中国，购买住房已经不仅是满足简单的居住需求，还要解决投资，甚至有保值功能，这个功能决定了住房在中国有着长期的需求。
再比如，农业转移人口回乡后的购房需求也在发生变化。从过去农业转移人口外出挣钱后回村里盖房，到如今回乡后多到县城和小城镇买房，这主要是为了解决子女教育和老人就医的问题。考虑到国家政策鼓励进城打工人口回到县城去创业，短时间内，三四线城市的房产还会有所提升。
从新增租赁住房改善需求来看，在2017年，中国租赁人口占总人口的比重只有11.6%，低于美国（35%）、日本（33%）；中国租赁房屋占总房屋的比重为18%，也低于美国（37%）、日本（40%）。以2030年中国城镇人口预计达到10亿，租赁人口占比接近日本水平，达到30%为指标，可大略估计出来，未来租赁人口为3亿。
李铁表示，可以充分利用都市圈空间的广阔性，通过发展中小城市和小城镇，来增加中低收入人口的住房供给，由此缓解房价上涨的压力。因此，要严厉遏制房地产导向的产业模式，遏制土地财政；摈弃以行政辖区主导的房地产调控模式；区分主城区政策和辖区政策，解决中低收入人口住房供给问题。
至于改革，他认为，不是要打压房地产公司，而是要加快户籍制度、土地制度和行政管理体制的改革。
具体来说，在北京、上海等人口流入地区，解决长期打工人口的市民化政策，将他们的消费需求从农村转向城市，从家乡转到就业地，这可以带来很大的效益；土地改革是驱动房地产发展最重要的动力，如果不允许集体土地参与，将会极大遏制房地产行业的发展；释放中小城市和小城镇发展活力，在都市圈发展中小城市和小城镇，疏解大城市的供给压力。
同时，在增加产业和集聚产业人口时，特别是在都市圈范围内，房地产应该依托增加供给来解决，因为房地产在发展的同时，也会带来基础设施的投资和建设，起到刺激内需的作用。
此外，要推动住房租赁市场的稳定发展，通过市场调节来满足未来3亿左右租赁房屋群体的需求。比如，
在集体土地上建设出租屋，租金便宜，配套设施完善，市场会非常稳定；
再比如，把土地卖给稳定的长期经营者，逐步完善租赁市场。
责任编辑：万露
本文来源：第一财经日报
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