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内房股大跌一天蒸发770亿 社科院再提取消预售制

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任何关于楼市政策的传言,总会牵动地产股那根敏感的神经,毕竟看“天”吃饭。在政策一日比一日收紧的当下,取消预售制的消息继续影响内房股走势,而香港多家银行加息,更令港股地产股集体承压,尤以内房股跌幅最大,市值一天蒸发逾770亿港元。

内房股股价大跌,市值一天蒸发逾770亿港元

关于中秋节假期取消预售制的消息虽被广东省房协相关人士辟谣,称文件只是征询意见稿,并非真的实施。但取消预售制带来的影响仍在继续,9月27日,社科院发布报告提出,建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可,对于暂不具备条件的城市,逐步提高期房预售门槛,降低市场风险,保护消费者权益。

叠加香港加息的因素,28日港股内房股跌幅有明显扩大之势,截至收盘,中国恒大领跌,跌幅达到8.78%,融创中国跌幅为6.77%,碧桂园跌幅为5.28%,除华润置地以外,其余内房股均出现不同程度下跌,时报君统计数据显示,28日内房股市值一天蒸发逾770亿港元。

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如果将时间拉长,自9月24日以来,恒生内房股股价全部下跌,其中碧桂园、中国恒大、龙湖集团、融创中国、世茂房地产、雅居乐集团跌幅均在10%以上,期间内房股市值合计蒸发逾1156亿港元。

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内地商品房预售制是借鉴香港“卖楼花”模式,也即地产商动工兴建前先交定金,分期付款方式售楼,有如开花(付钱)结果(建成),称作“楼花”,1993年广东省正式立法推出商品房预售制度,颁布了《广东省商品房预售管理条例》,1994年,建设部颁布了《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》,其中第二条明确了预售制度定义:“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。” 这标志着我国商品房预售制的全面实行,至今已近25年。

商品房预售制确实在某种程度上推进了中国城镇化进程,但是也带来很多问题,人们对于预售制质疑的逻辑基本聚焦在以下几点:

一是,开发商一旦发生资金量断裂,工程烂尾,由于购房人提前缴款,却迟迟收不到楼,严重损害消费者权益。

二是由于相关的配套制度不完善,交付楼房时会出现质量、以及图片与实物不符的问题,且追责难,进而引发“房闹”等社会问题,今年6月份,碧桂园房屋质量频出问题,让碧桂园一度处于舆论的风口浪尖上。

三是,商品房预售制降低了开发门槛,众多企业进入市场刺激了房地产热,导致过度开发。

四是,房地产预售制加剧了房价的上涨。

因此,是否取消预售制度如同房地产开发商头顶上的达摩克利斯之剑,随时落下,房企从激进的追求规模扩张,都开始加快资金回笼,毕竟现金为王,方能安全过冬,就连万科最近对外发声,都在反复强调万科的“收敛与聚焦”战略。

港银集体加息,香港楼市面临下行风险

不仅是取消预售制,香港银行集体加息也让港股地产股集体承压,香港楼市也面临下行压力。

27日早间,香港金管局宣布将贴现窗基本利率上调25个基点至2.5%,随后,汇丰、恒生、渣打、中银香港四大银行纷纷宣布将港元最优惠利率由5%上调至5.125%,其余多家银行亦陆续跟进,华侨永亨银行宣布将港元最优惠利率上调至5.5%,同时,各行上调港元储蓄存款户口的年利率12.4个基点,由0.001%调升至0.125%。代表过去近12年的超低息环境宣告结束。

据悉,近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,暗示楼市气氛开始转淡。近日,新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano录得连续5笔买家交付定金后毁约的个案,涉及的定金总额达到175万港元。长实地产位于上环的My Central亦录得一宗买家被没收200万港元定金的个案。

订购熄火的阴云还从新楼飘向二手房市场。九龙红磡一栋公寓楼的买家损失将近40万,叫停了交易。

富誉地产中介林先生向时报君表示,近两个月香港楼市一手盘成交相对清淡,买房持观望情绪,卖方觉得不是好时机。但是租房市场依然火爆,当天放租的房子当天就会被抢,且租金的价格还在不断上涨,位于上环和西营盘之间的堂楼(没有电梯,楼很旧)不到20平米,装修很一般,都要租到18000港元左右,之前差不多是15000左右,年轻人压力越来越大了。

根据房产代理的数据,7月成交量1740宗,环比减少15%,进入8月上半月,新公寓仅成交711宗,预计环比下滑18.3%,7月二手房销售4040宗,环比下降7%。8月迄今仅1300宗,环比减少约35.64%。

花旗银行分析预测,在利率上升的背景下,2018年上半年香港楼市的上涨增加了下半年的下跌风险,预计将有7%的跌幅。美银美林报告则估计,2019至2020年间香港楼市将面临10%至20%的下跌。


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