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金地1600亿囤地负债超千亿 营收低迷同比降10%

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长江商报 记者 江楚雅

曾经作为地产界“招保万金”之一的金地集团(600383.SH),近年的发展速度却明显掉队同梯队房企。

近日,金地集团发布的2018年相关数据显示,截止到6月30日,金地集团实现营业收入151.11亿元,同比上升18.88%;净利润23.95亿元,同比增长107.83%。值得注意的是,与此同时,公司上半年实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%。

实际上,自从2012年营收破300亿元之后,金地集团的营收鲜有良好表现。仅在2016年实现了555.09亿元,涨幅达到69.43%,转年降幅就超过了30%。2012-2017年的6年时间,金地集团的收入大多数时间都在300亿元级别徘徊。而这与其奉行的合作拿地有关。

长江商报记者梳理发现,近年金地集团八成项目靠合作,且所占权益比例并不高致营收低迷。

为保行业地位,金地集团不惜成本大举拿地,截至6月底,已进入全国50多个城市,总土地储备约4100万平方米,同时导致经营现金流净额大减,净负债率的大幅增高。

数据显示,金地集团经营现金流净额也在A股上市房企中排倒数第二,为-107亿元,同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中国房地产企业销售TOP200中,金地集团从去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

对于销售放缓的原因,金地方面向长江商报记者表示,主要是受推货节奏、安排的影响,下半年推货比较多,销售金额自然也会上升。

房地产专家谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示,金地集团近几年的销售速度低于龙头房企的平均水平。主要原因是金地集团项目开发周期拉长。“从此类数据上看,下跌的幅度还是很大的。金地这两年其实在不断追赶业绩,但是实际上房地产市场还是面临很多竞争,尤其是其他一些中小型房企也在崛起。所以从这个角度看,类似企业需要做反思,尤其是项目拿地和城市布局等方面。”

销售金额630亿

同比降10%

近日,金地集团发布2018年半年报显示,截止到2018年6月30日,金地集团实现营业收入151.11亿元,同比上升18.88%,房地产项目结算面积125.62万平方米,同比上升38.45%。

报告期内,金地集团实现归属于上市公司股东的净利润23.95亿元,同比增长107.83%;房地产业务毛利率为38.24%,较上年同期增加8.65个百分点。

资料显示,2016年金地集团首次突破千亿大关,之后在2017年之初制定了三年内冲刺2000亿元销售规模的目标。2017年公司销售额突破了1400亿元历史最好成绩。但目前来看,今年上半年业绩增速有所放缓。

值得注意的是,与其他千亿房企销售额普遍上涨不同,金地集团今年上半年销售金额则出现近年来较为少见的下滑现象。公司今年上半年实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%。

事实上,在2017年,金地集团实现营收376.62亿元,同比下降了32.15%;实现归属母公司股东的净利润68.43亿元,同比增长8.61%;扣除非经常性损益后,公司的归母净利润为53.01亿元,同比下降8.61%。

这并不是金地集团首次收入下降。2015年,公司实现营收327.62亿元,同比下降了28.21%;归母净利润为32亿元,同比下降了19.94%;扣非后净利润只有16.69亿元,同比降幅更是达到52.04%。

自从2012年营收破300亿元之后,金地集团的营收鲜有表现时刻。仅在2016年实现了555.09亿元,涨幅达到69.43%,转年就降幅超过了30%。2012-2017年的6年时间,金地集团的收入大多数时间都在300亿元级别徘徊。

房地产专家谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示,金地集团近几年的销售速度低于龙头房企的平均水平。主要原因是金地集团项目开发周期拉长。当时拿的地价相对比较高,开发成本也随之增高,开发的速度则相对比较慢,会影响到销售的速度。此外受调控影响项目在三四线城市开发周期可能会受到拉长。通过囤地,放缓开发速度减少性价比带来的的资产损失。

有息负债合计738.04亿半年增33%

为保行业地位,金地集团不惜成本大举拿地,截至6月底,已进入全国50多个城市,总土地储备约4100万平方米。

资料显示,今年上半年共获取了48宗土地,总投资额约569亿元,新增约557万平方米的总土地储备,也延续了近两年金地集团凶猛的拿地势头。2017年,金地集团共获取94宗土地,总合同投资额突破1000亿元,新增约1300万平方米的总土地储备,创历史新高。截止到今年上半年,金地集团总土地储备约4100万平方米,权益土地储备约2200万平方米。

大举扩张让金地集团债务规模有所增加。截至2018年6月末,公司总负债超千亿,有息负债合计738.04亿元,相比去年末的553.54亿元增加了33.33%。其中,银行借款占比为46.77%,公开市场融资占比为53.23%。

同时还导致经营现金流净额大减,净负债率的大幅增高。数据显示,金地集团经营现金流净额也在A股上市房企中排倒数第二,为-107亿元,同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中国房地产企业销售TOP200中,金地集团从去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

报告期末,金地集团资产负债率为76.63%。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为67.33%,净负债率为74.16%,较2017年末分别上升6个百分点和25.9个百分点。

“从当前此类企业的经营现金净流额来说,说明其投资方面的节奏还是比较快的。当然负债数据上升也要求积极化解,否则确实会面临很多压力。”谢逸枫指出。

金地集团总裁黄俊灿曾指出,金地一直以来的财务政策都比较稳健,有非常多元化的融资渠道,除了正常的银行开发贷款外,还发行了一些中期票据、公司债以及ABS、ABN等。

一二线城市总投资额占比80%

事实上,金地集团签约金额早已经从数年前的500亿元级别突破千亿元,收入却难有翻倍增长。长江商报记者梳理发现,近年,金地集团八成项目靠合作且所占权益比例并不高。

金地集团土地储备虽然继续增长,可权益面积难见增长。2013年-2017年,5年时间,权益面积下降了近25个百分点。2013年,金地集团的土地储备超过2500万平方米,权益面积近1900万平方米,占比约为76%。2017年公司土地储备约3770万平方米,权益面积约1930万平方米,占比下降至51.19%。

2015-2017年报披露,金地集团拿地分别完成总投资额约297亿元、399亿元和1004亿元。其中,权益投资额分别约为113亿元、168亿元和473亿元,即金地集团的出资份额分别约为38.05%、42.11%和47.11%,始终未过半。

业内认为这是因为金地集团坚持奉行合作拿地且占比偏少,签约即使过千亿元可最终金地集团却无法将其转化为自己的收入。

财经评论员严跃进指出,对于类似合作开发来说,或增加一些成本,因为合作背后的扯皮现象还是很严重的。同时对于此类企业来说,合作本身也容易掩盖真实的销售业绩,在权责确定方面也是有压力的。

在布局上,公司目前依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。统计显示,今年上半年,金地在一线城市的总投资额占比26%,二线城市和三四线城市的总投资额占比分别为54%和20%。外界推测,过度集中在一二线城市,以及产品定位过高,在调控趋严的背景下会给项目快速去化带来压力。

按照金地集团“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略,公司目前依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。截至2018年中期,金地集团总土地储备中,一二线城市占比超过85%。

不过,随着一二线城市土地溢价逐渐攀高,重仓一二线战略使得金地集团拿地成本有所增加。2015年至2017年,金地集团拿地成本分别为6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。

谢逸枫指出,金地集团目前最大危机就是土地缺乏和销售速度缓慢,可能会带来销售回款压力。而合作项目占比过多,一旦时间过长,在调控之下可能会带来债务危机,此外金地集团目前人才流失比较严重。加速囤地扩规模能否重回第一梯队?他认为,在销售速度增速明显低于同梯队房企的情况下,公司目前加速土地扩张,规模化。短期来看的也很难重回第一梯队。

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