首付贷换马甲隐现深圳楼市

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

新政对于新房市场的影响已经在9月显现。深圳中原研究中心数据显示，对比8月平均每周成交800套，进入9月后，深圳新房的成交量开始下滑，第一周还成交了658套，第二周已经下降到551套。同时，新项目开盘的去化率普遍在两成左右。

尤其是公寓市场，因为政策变动，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，使得公寓成交开始萎缩。

销售压力之下，甚至有开发商推出“一成首付”来吸引买家。而深圳楼市已经明令禁止的“首付贷”又换了一个“马甲”重新进入市场。

一成首付惊现市场

深圳中原研究中心数据显示，8月新房市场共成交4840套商品房，住宅占比增加至69%，公寓仅成交960套，占比18%，而年初公寓占比还接近五成。深圳中原研究中心相关负责人表示，新批公寓用地只租不售，恐后期公寓成交占比难回五成。

交易周期的拉长抑制了投资需求，开发商不得不用新的方式吸引市场上的潜在客户，“一成首付”重出江湖。

据悉，位于龙华区坂田附近的某公寓项目，面积在45平方米至88平方米，均价4.8万元/平方米。以最小的户型45平方米计算，总价要215万元，如果是正常的公寓购买5成首付，需要103万元。开发商则推出了“首付仅需20万元”的宣传。购房者可以先交20万元，剩余的83万元，申请在半年到两年内分期支付，而且免利息。

无独有偶，在罗湖区东门附近的一个更小型的公寓项目，同样也采用这样的操作手法。68套房源，面积在20平方米至60平方米，均价4.2万元/平方米。开发商打出的广告是“首付可以8万元”，5成首付剩下的尾款只需在两年结清，同样是免利息。

中国房地产报记者了解到，“一成首付”并不是首次在深圳市场出现。去年7月，深圳整体楼市环境因为预售证难拿，陷入胶着状态时，坪山新区的一个公寓项目同样推出了“首付两成”的销售模式。开发商垫资免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低，开发商会签订回购合同，两年后按原价上浮10%予以回收。

均价4.3万元/平方米的公寓，凭借着“低首付”的模式，开盘两天就售出了304套房，即便第三天两成首付的卖点被禁，项目的销售目标依然完成了大半。

有房企人士对中国房地产报记者直言：“一些大开发商都会做一成首付的事情，更何况急需回笼资金的中小开发商了。建造成本摆在那里，政府限价摆在那里，要刺激购房者入市，肯定要有自己的销售方法。这种事情都是屡见不鲜的。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“目前市场的成交是比较冷清，但也没有到十分冷淡的程度。目前首付分期主要出现在商务公寓市场上，主要还是因为销售压力及资金回笼压力。”

“首付贷”换马甲

尽管深圳官方明令禁止“首付贷”，尤其是“7·31”新政后，深圳十部门联合出击整顿楼市，将捂盘惜售、恶意炒作、“首付贷”等投机炒房行为列为重点打击对象。

但在实际市场销售中，开发商为了走量，还是“上有政策、下有对策”。中国房地产报记者了解到，“低首付”有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

此外，“首付贷”并未随着调控完全销声匿迹，仍有贷款资金披着“马甲”出现。

有购房者对中国房地产报记者透露，“中介和我们说可以用‘金融贷’来解决我们购买公寓首付不足的难题。如果我们首付三成，另外两成可以做金融贷。在我们看来这其实就是变相的首付贷。不过，并不是所有中介都会这么说，除非你强调资金有困难，他们才会提及。”

不仅仅是中介，部分小贷公司、消费金融公司，还继续活跃在深圳金融市场上。“你要知道，最低成本的钱是亲戚朋友的钱，最好借的钱是银行的钱。我们这边就是利率比较高，在基准利率上上浮30%。你这边出一部分首付，剩下的我们可以做成10年期的贷款，贷款500万元也不是问题。”一位做金融贷的员工在电话中对中国房地产报记者表示。

不过，对于具体要如何操作，上述员工则非常警惕：“每一家操作手法不同，如果你想详尽了解可以到我们公司来面谈。还有，我们这个并不是首付贷，只是金融贷。”

变相“首付贷”的存在，除了面对一些首付不足的刚需客，还面对一些投资客。深圳中原研究中心数据显示，上半年深圳三级市场投资占比约为26%，与去年基本持平。

有业内人士对中国房地产报记者直言：“深圳之前房价上涨过快，就是因为市场上利用银行以外‘加杠杆’配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中‘首付贷’又占了近一半的比例。由于贷款资金来自民间，利息会比银行高很多，各种成本加上手续费，购房者至少要承担高达20%的借贷利息。”

“虽说小贷行业总额度只有几十亿元，比起房地产市场总量九牛一毛，但是这种贷款放大了资金风险，部分不满足房贷标准的客户，因为首付贷的帮助顺利过关，实则是变相的次级贷，会让银行房贷的质量下降，对整个链条来讲都是安全隐患。”上述人士表示。

盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣也对中国房地产报记者解释称：“购房者规避了国家规定的最低首付比例贷款政策，拉长了资金杠杆，增加了违约风险，与楼市调控政策精神相悖，本质还是违规行为。”