专家：取消商品房预售制度的步伐可更快些

谭浩俊

近日，广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大关注。

《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。这也意味着，已经实行多年的“商品房预售制度”可能会从广东开始，完成它的历史使命，退出历史舞台。

“商品房预售制度”作为一项特殊时期的制度，在出台初期确实发挥了一定作用。那时的商品房建设主要是依靠国有企业来完成，不担心会出现烂尾工程等方面的问题。如果能够通过预售，为开发企业增加一些资金来源，就能够减轻开发企业的负担。当时的房价很低，利润也很薄，通过预售也能增加开发企业的利润，为开发企业更好地开发新的住房发挥重要作用。

但是，随着市场的逐步放开，进入市场的各种投资者逐步增多，特别是一些“空手套白狼”的个人或企业进入到房地产市场，他们通过筹集一笔拿地的首付款，就进入到房地产开发市场，并通过土地抵押和商品房预售等筹集建设资金，在市场火热的情况下，或许还能勉强维持，一旦市场出现平衡，这些开发商也就不可避免地会出现资金链断裂现象。为什么有的开发商的建设工期拉得那么长，并不是重视工程质量，而是建设资金不足，最终不可避免地就出现烂尾工程。

近一段时间以来，西安市出现了两起开发商违法的案件，这就是“商品房预售制度”变异带来的，是开发商利用“商品房预售制度”的漏洞，搞违法销售。司法机关应当对这样的开发商交由行政执法部门处理，而不应当在明显违法的情况下支持开发商的行为。在这样的情况下，还怎么督促开发商合法依规经营呢？

也正因为如此，取消“商品房预售制度”就显得更加紧迫。只有加快取消“商品房预售制度”，困扰房地产市场的烂尾工程、违法违规销售、欺骗购房者、套取银行资金等行为才能大大减少，同时，市场才能越来越规范。

取消“商品房预售制度”，可能会对部分开发企业形成资金上的巨大压力，它们可能出现资金链断裂现象，导致企业风险爆发。如果仅仅是一家企业的问题，倒也无妨，关键是，开发企业大多与其他企业形成了互保，一旦开发企业出现了问题，还会拖累其他企业。在推出取消“商品房预售制度”前，金融机构如何有计划、有步骤地调整开发企业的贷款结构，减少开发企业的互保现象，让开发企业的贷款抵押担保更加单一，是非常重要的，否则，一旦全面取消，金融机构将面临很大的压力。

为了加快“商品房预售制度”退出的步伐，有关方面应当认真研究，能否采取“老房老办法、新房新办法”的措施，分这样两个阶段进行，对制度取消前获得的土地，在商品房建设时可以收取现行预售制度下一半的预售款，为全面取消“商品房预售制度”做好充分准备。对制度取消后获得的土地，一律不准在商品房建设时收取任何形式的商品房预售款，且必须把前后关系处理好，不允许在操作时偷梁换柱，不允许暗中收取商品房预售款，一经发现，严厉处罚。

这也意味着，如果从现在开始取消“商品房预售制度”，也至少需要三、五年时间才能全部到位。

“商品房预售制度”总体上讲，是把风险押在购房者身上的一种方式，即便发挥了一定作用，也不足以支撑此项制度的继续存在。因此，希望有关方面能够抓紧研究取消的相关办法与措施，尽快推出取消“商品房预售制度”的具体时间和步骤。房地产市场调控已经到关键时刻，需要从行政调控转向市场调节，需要建立市场的长效管理机制。