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前海人寿减持万科买入金地:龙头房企的危与机

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本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑、黎玉莹 深圳报道

导读

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错。”

一边减持万科,一边买入金地,是前海人寿上半年对地产股的投资策略之一。

自4月份以来,前海人寿的关联公司钜盛华持续减持资管计划持有的万科A股份,前海人寿亦有小幅减持;另一边厢,8月29日发布的金地集团2018年中报显示,前海人寿首次跻身金地前十大流通股股东。

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错”。

作为老牌房企龙头“招保万金”之一的金地,具备业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低等优势,在波动的市场中,作为险资的投资标的,显示出一种“龙头溢价效应”。

但在严厉的房地产调控之下,一二线城市限价、限签长期执行,对主要布局一二线城市的金地也带来了挑战,业绩增速放缓、净负债率升高以及毛利率预期下滑,成为金地和其他龙头房企未来一两年需要解决的主要问题。

险资股东扎堆

据金地中期财报,宝能系旗下前海人寿今年上半年增持9799226股金地股份,目前共持有40450923股,占总股本0.90%,成为第十大流通股股东。

前海人寿是金地前十大股东中第三家险资。截至中报,富德生命人寿共持有金地1346989808(股),占总股本29.83%;安邦保险集团共持有金地922338925(股),占总股本20.43%,分列第一、二大股东。

易居研究院研究总监严跃进认为,从险资的投资属性看,前海人寿此举符合险资积极寻找优质地产股标的诉求;金地本身股价相对低,且这几年追赶业绩过程中有较大突破。若未来发展机会好,前海人寿继续增持可能性大。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲称,前海人寿增持可能看中金地的龙头效应,上半年公司毛利、利润都较高。

据标普全球评级数据,2018年上半年,受评开发商的平均毛利润率为33%。金地的毛利率为38.2%,高于平均水平。

金地深耕一二线城市的业务布局也较有优势。据金地2018半年报,一线、二线和三四线城市的总投资额占比分别为26%、54%和20%,一二线城市投资共计占比80%;在金地总土地储备中,一二线城市占比超过85%。

“现在三四线城市棚改货币化安置暂停,大力布局三四线城市的房企资金压力大,像恒大最近在全国减价。金地坚持布局核心一二线城市,相对比较安全。”黄立冲称。

华融证券分析师易华强认为,根据各房企中报,在当前调控力度不放松的环境下,龙头房企继续扩大其在融资上的优势。

金地的资金成本优势明显。据中信证券研报,公司今年上半年债务融资余额为738.04亿元,债务融资加权平均成本为4.79%,较2017年底微升0.2个百分点,在龙头公司中也居于较低水平。

公司各融资渠道也保持畅通。据东方证券数据,2018年上半年,金地完成了80亿元公司债、40亿元超短融、35亿元中票的发行。

国泰君安分析师卜文凯表示,龙头公司的溢价源自于可以通过兼并获得成长、再通过融资提高进入门槛,在这轮周期中,丰富且新型的融资渠道给龙头企业带来了兼并机会。

金地管理层在4月业绩会上透露,“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主,下半年相信土地市场有更多的机会。”在中期财报中,金地预计下半年兼并重组或将成为趋势。

销售失速待提升

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

上半年,金地实现归母净利润和毛利率双增长。归母净利润24.0亿元,同比增长107.8%;毛利率水平上升至38.6%,较去年同期上升了6.8个百分点,创历史新高。

但与其他龙头房企相比,公司今年上半年销售增速、现金流却出现近年来较为少见的双降现象。

据金地2018半年报,上半年公司实现销售金额631亿元,同比下降10.3%;经营现金流净额为负107亿元,同比下滑257%。7月份环比回升,但8月又小幅下降6.55%。

截至8月,金地累计实现签约面积487.9万平方米,同比上升0.11%;累计签约金额880.6亿元,同比下降2.45%,下降幅度较上半年有所减小。

中信证券分析师陈聪认为,主要原因在供应方面,由于公司深耕一线城市及强二线城市,这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格,所以导致公司的推货资源较少。

招商证券分析师赵可补充,另一个原因在于公司推盘节奏安排。上半年推盘量占全年比重较小,但随着下半年公司推货节奏加快,未来销售增速回升将有望维持。

此外,金地上半年拿地激进,给现金流带来不少压力。据东方证券数据,2018年上半年金地拿地强度继续上升至90%,较2017年的71%上升19个百分点,仍然维持着逆市高强度拿地的投资策略。

数据显示,金地上半年获取48宗土地,总投资额569亿元,权益273亿元,新增储备557万平米,同比增加12.8%,其中权益280万平方米。

积极的土储策略下,截至中期,金地的净负债率升至74%,较2017年末提升26个百分点。

上半年创下历史新高的毛利率也不可持续。陈聪指出,尽管拿地积极,但未来限价将制约潜在毛利率水平。按照周边可比项目定价的方式,保守测算公司新获取土地的毛利率水平,2018年以来各月毛利率平均水平为18.4%。

“考虑到公司产品溢价能力,这些项目进入销售后,毛利率水平可能比测算的数据更乐观一些。”陈聪称,但整体看,限价带来的毛利率下降将无法避免,这既是公司面临的压力,也是整个行业需要面对的挑战。

作为龙头房企,金地的业绩仍然具有一定的安全边际。截至2018年上半年,公司的预收账款已达701.9亿元,亦创历史新高。东方证券分析师竺劲表示,充足的可结算资源将确保公司未来两年业绩稳定增长。

赵可也认为,金地当前可售货值充足,叠加融资成本端优势及充足的加杠杆空间,未来发展有望提速。

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