中国发展高层论坛在京召开 杨现领谈智慧城市对房地产的启示

改革开放40年的滚滚浪潮，给中国带来了翻天覆地的变化。进入新时代，新一轮的改革开放业已启动。9月16日，由国务院发展研究中心指导、中国发展研究基金会主办的2018年中国发展高层论坛专题研讨会在北京钓鱼台国宾馆举行。论坛以“改革新征程，开放新境界”为主题，吸引了来自国内外的数百名政、企、研各界嘉宾参加会议，共谋如何释放改革红利。

改善民生是推进改革的动力和目的之一，在人民日益增长的美好生活需要成为社会主要矛盾的大背景下，住房这一关键性民生话题也成为本届论坛的重要议题。在专题研讨会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领从智慧城市发展的角度切入，分享了大城市房价调控的破局之道。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

“智慧城市的建设会对房价产生重要影响。从国际经验来看，出行方式的变革和能源方式的变革会引起居住变化。当我们的资源能源结构实现升级，整个生产结构也随之发生变化，进一步导致就业结构、居住结构的迁移，房地产背后有交通和能源的支撑。”杨现领在论坛演讲中表示，高房价本质上是市场能源错配和出行错配的结果。

聚焦新一轮改革开放

当今时代是机遇和挑战并存的时代，新经济和新趋势不断涌现，全球贸易体系挑战等诸多新问题也摆在面前。“无论长期还是短期，中国都已经到了这样一个阶段，一方面要处理好自己的事情，另外一方面需要妥善应对经济体之间的关系，解决这些问题的重要基础就是对话和沟通，在这个基础上有更好的理解。”中国发展研究基金会副理事长兼秘书长卢迈介绍，本次研讨会的主题之一就是增进各方的对话与沟通。

从议题设置来看，本次专题研讨会的议题包括新时代的改革开放、全球贸易体系的挑战和未来、人工智能革命、普惠的医药服务体系、减税降费政策、制造业的高质量发展、消费升级、金融风险防范等热点话题。研讨会既探讨世界经济形势下我国所面临的机遇和挑战，也涉及国内经济转型升级中的路径探索，同时关注国计民生的政策制定和完善。

参加本次专题研讨会的国内外各界嘉宾超过百名。在开幕式上，国务院发展研究中心主任李伟作了开幕致辞，美国前贸易代表、世界银行前行长罗伯特·佐利克，北京大学国家发展研究院名誉院长林毅夫，河北省省长许勤分别作了演讲。此外，福耀玻璃集团创始人、董事长曹德旺，创新工场创始人及首席执行官李开复，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领等企业界人士分别作了主题演讲和发言。

李伟在致辞中表示，改革开放40年来，中国坚持以经济建设为中心，锐意推进改革、扩大开放，主动融入世界经济，取得了现代化建设新的伟大成就。中国实行改革开放的出发点和落脚点是让人民过上更加美好的生活，中国的改革开放也给世界发展带来了巨大机遇。

智慧城市机遇重塑房地产

伴随着改革开放的进程，我国新型城镇化也快速推进。国家统计局提供的数据显示，到2017年末，我国城镇常住人口已经达到8.1亿人，常住人口城镇化率已经达到58.52%。

在城镇化发展过程中，智慧城市建设也成为一个非常重要的话题。波士顿咨询（BCG）调研数据显示，中国目前进入智慧城市发展阶段的城市达500个。2017年，我国智慧城市的市场规模有5700亿，并以20%以上的年增长率在持续扩大，到2020年将突破一万亿，未来，智慧城市的市场规模将会更大，而其发展的最大市场将会在中国。事实上，智慧城市的内含不仅是科技因素对城市改变，更重要的是在城市发展过程中解决交通拥堵、环境污染、居民住房、社会就业等一系列问题，让人们的居住空间、居住生活变得更美好。

从智慧城市的角度来看房地产，杨现领也在现场分享了一个有趣的研究发现。日前贝壳研究院联合新加坡国立大学做了一项关于共享出行与租金房价的涨幅关系的研究，以北京为样本，分析共享单车进入北京后，各区域地铁溢价的变化。杨现领给出一组数据，共享单车的出现使得地铁周边的租金溢价每公里降低1.6%，租金下降了17%，不难发现交通条件的改变在一定程度上将对租金或房价其到抑制作用。

“我们从美国的房地产发展历史中可以发现，对居住产生巨大影响的有两个方面，第一是出行方式的变革，第二是能源结构的变革。有什么样的能源条件，有什么样的出行条件，就有什么样的房地产条件。今天高房价本质上是在能源错配和出行错配情况下产生的一种市场扭曲。”杨现领分析，在1880年到1910年这三十年里，对第一波城市化人口影响最大的是摩托车普及，它重塑了人们的出行能力，而出行能力扩张又促进了美国在城市形成人口大规模集聚的住房条件。第二波影响发生在二战之后，面临住房短缺问题，汽车的普及和交通等基础设施的改进推动了美国郊区化浪潮，人口开始从中心城市大量向郊区转移，之后在郊区大规模的工业化住宅开发，解决了战后住房短缺问题。

事实上，智慧城市所带来的交通改善、资源再均衡也会高房价、高租金的都市“困局”带来有益解答。“以北上广深这类一线城市为例，房价最高的核心区域达到10万元/平方米，从中心城区向外扩展，房价逐渐下降。其实高房价问题背后反映的是我们的城市居住和就业之间不平衡的问题，高租金问题也是如此。”杨现领指出，今天中国大城市高企房价也许可以站在智慧城市的角度，从能源错配和出行错配去思考破局之道。“让居住更美好，不仅仅是一个房地产问题，其本质离不开城市交通、能源结构等一系列更深层次的条件。”