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北京限竞房降价真相调查 精装要加钱 去化压力大

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北京8月多个限竞房项目的集中入市,让限竞房供应达到了年内峰值。然而,在此前一片看好、认为房源相对而言较低的价格将极大调动北京刚需及刚改释放,并预计销售情况可观的情况下,当前限竞房整体销售状况并未如预料般乐观。北京商报记者兵分三路调查发现,虽然少数区位优越、价格优惠的限竞房项目成交量稍多,但更多位置稍远项目的销售进展则相对缓慢,去化压力凸显。有房地产行业专家分析称,当前限竞房供应量在新房市场中占据近六成比重,但实际上市场已出现供过于求的状况,预计接下来入市的限竞房将面临愈发艰难的销售局面。

调查: 低于限价 现售价降幅不一

据媒体此前报道,已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路,希望通过价格战来助推销售。为了了解当前限竞房售价水平及销售状况,北京商报记者于9月8日-10日对大兴、丰台以及昌平区域内4个限竞房项目进行了走访调查。

首创远洋·禧瑞天著是位于大兴区亦庄板块的限竞房项目,北京商报记者从售楼处了解到,该项目分为东区和西区两大块,规划用户为1459户,9月初首次开盘推出西区9栋700余套房源,截至9月8日已售200余套。该项目指导价为52695元/平方米,当前售价的单价区间大概在4.8万-5万元范围内,受户型面积、层高及位置分布等因素影响有所差异,总房款430万元起。

禧瑞天著项目销售人员向北京商报记者表示,购买限竞房的客户大多考虑的是性价比,对比周边区域房价水平,禧瑞天著“低单价、低总价”的优势较为突出,也因而吸引了众多购房者的关注。“项目差不多1500套房,首期开盘售价较低,不过后期会根据销售状况拉升到5.25万元的限价水平,现在可以说是刚需上车的最好时机!”上述销售人员如是表示。

距离禧瑞天著39公里、位于南六环外的大兴庞各庄中海云筑项目,也是大兴区域内一处关注度较高的限竞房楼盘。目前该项目处于待售阶段,售楼处销售人员告诉北京商报记者,项目共有45栋楼,主推89平方米小三居和139平方米合院产品,预计于9月22日正式开盘,届时将推出11栋共计300余套89平方米的房源。据了解,中海云筑项目限价为42158元/平方米,当前每平方米销售单价3.6万元起,89平方米小三居总价在330万元上下,实际销售单价同样受户型面积、层高及位置分布等因素影响。该项目正处于排卡验资阶段,意向客户可于近日提交资质及资产证明材料,售楼处将于开盘时通知验资合格的排卡客户前去选房。售楼处销售人员表示,中海云筑项目当前排卡登记客户为300组。按照房地产业的销售传统,1:1的蓄客确实并不乐观。

位于西南二环、尚未取得预售证的限竞房佑安府项目,正在积极蓄客中。

该项目售楼处销售人员表示,佑安府开盘信息待定,但因区位交通及生活配套商较具优势,近期以来咨询房源信息者众多。由于当前售楼处不对外开放,因而仅对意向客户进行包括个人信息、需求、预算等方面的简单登记。销售人员表示,项目开盘信息一经确定,将统一以电话形式告知客户,至于项目的具体户型、面积、价格及房源获取方式都将于开盘之日予以公布。

位于北六环外、昌平区北七家限竞房华润·理想国,限价为49529元/平方米,当前总体销售价格每平方米4.7万元起,均价在4.8万元/平方米左右。该项目于7月18日开盘推出全部共计863套房源后两个月,目前还剩余房源100余套。

真相:无奈的杠杆工具

值得一提的是,上述限竞房项目皆为简装交房,首套首付比例均为40%,销售人员称这是由于项目总价超过了五环到六环的非普通住宅指导线所致。其中,华润·理想国项目原则上为简装交房,但对于有精装需求的客户,开发商表示可提供精装修服务,精装修收费在每平方米2200元左右,而同类型的刚需盘纯商品房,精装修标准一般在1000-2000元/平方米之间。

思源地产首席分析师郭毅指出,限竞房的先天条件以及市场环境,都会影响到企业对于限竞房定价的策略。总结而言,影响限竞房销售价格的因素主要有两个:一是利润有多高,即现售价和企业拿地价格之间的价差有多大;二是限竞房周边的市场竞争关系如何,若市场需求旺盛且周边项目开发量少,定价可能稍高。

针对当前部分限竞房售价低于限价的现象,郭毅分析认为,以禧瑞天著和中海云筑价格微调为例,存在企业拿地成本较低,因利润空间相对较大而做调整的可能性。其次,企业前期在价格上给出一定幅度的优惠,可以为后期在限定最高价水平之下的涨价留出一定的空间,同时也为楼盘的价值提升留出了空间。

“限竞房售价低于限价,在前期有促进客户成交的可能性,其实是用价格作为一个杠杆去挤压当前的客户,希望能实现一个更好的销售结果。”郭毅如是补充道。

争议:限竞房的去化压力

占据新房市场近六成比重的限竞房,当下已然成为北京新房市场供应主力。

根据合硕机构提供的统计数据,截至9月2日已有13个限竞房取证上市,限竞住宅的预售套数共有7164套,占同期商品住宅13375套预售总量的54%。

然而限竞房比重仍在加大中。随着限竞房取证进度的加快,新盘供应量越来越多,再加上前期开盘加推的项目,专家预测9、10月将再度涌现限竞房供应小高潮。

值得注意的是,与限竞房供应量一同增加的,还有业内关于“市场需求能否支撑众多限竞房项目的庞大货量”的担心,多位房地产行业专家也指出,新房市场供过于求态势已经显露,限竞房去化压力日渐凸显。

郭毅指出,北京新房市场在之前几个月成交基本维持在每个月2000套上下的水平,8月的成交拉升至3000套,其中限竞房的成交对整体成交量有着一定的贡献,但实际上北京新房市场需求其实并不十分旺盛。“今年上市的限竞房项目去化速度有快有慢,从总体上来看,限竞房虽对成交量产生了一定的拉动,但单个项目的去化情况其实并不是特别乐观。”

郭毅更进一步表示,供过于求的市场矛盾,其实早在政府推地的时候已经埋下了一个种子。“目前北京新房市场成交了60多块限竞房用地,整体规划总建筑面积将近550万平方米,大概能开发6万多套限竞房。但北京一年新房市场的成交量,其实也就在两三万套。两三万套需求对应着六七万套的供应,其实市场很难用限竞房去更好地调动需求。”

中原地产首席分析师张大伟也表示,当前限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。在张大伟看来,当下北京整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量均显平稳,但北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量项目入市,由此购房者的观望态度将更趋明显。

另有统计数据印证了限竞房去化压力较大的事实。

中原地产研究中心数据显示,截至9月11日,北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证,共提供商品房限竞房源9038套。从网签数据看,除去刚取得预售证的部分项目,当前8个限竞房项目网签量合计1089套,按此比例计算,限竞房网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这16个项目,平均去化也不足四成。此外,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。

出路:价格、产品两条腿走路

在8月限竞房集中入市之前,限竞房被外界看作是北京新房市场解渴的一剂良方。但从销售数据看来,限竞房现阶段的销售状况实际上并不理想。

郭毅表示,从在售限竞房去化比例来看,一些位置优越、限定价较低的项目,没有达到外界认为的“开盘即售罄”的期望,排卡客户量也没有达到开发商计划推出量的倍数关系,仍有剩余房源未被认购。张大伟更是用“北京严格的调控下,限竞房出现冰冷现象”来形容限竞房现阶段不温不火的销售现状。

郭毅分析认为,在市场需求有限的情况下,现阶段房企若想促进销售,可能需要尝试用价格和产品两个杠杆去撬动市场,以促进需求。“首先,房企应从产品上下功夫,把产品做到位;其次是看看价格上有没有松动的空间,让客户感觉到项目未来的价值预期是向好的,这样才能更好地刺激需求。如果在这两方面没有太多空间的话,企业可能会面临一个比较被动的市场局面。”

此外,郭毅预测,随着更多的限竞房项目逐渐入市,加上此前入市的项目把第一轮购房需求释放完毕,使得后面接续的需求减少,接下来上市的限竞房项目销售或将更加艰难。

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