郭增利：商业地产本质是服务社会

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 田国宝9月11日，在经济观察报社举办的第八届（2018）中国商业地产年会上，中联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利表示，单纯从商业地产看商业地产，并不能从根源上解决当前商业地产面临的问题。

在郭增利看来，任何事物发展都有其自身发展逻辑，服务社会、服务城市是商业地产天然基因，需要从商业地产角度出发，梳理清楚商业网地产社会服务、资产价值创造、资产增值之间关系。

以下为郭增利演讲节选：

现在土地流拍越来越频繁，当开发商拿到一块土地计算成本和收益，购物中心每平方米租金已经达到了300元，没有300元根本做不了这个项目，所以可能放弃这块土地。但是当他拿到300元的时候，各种成本加进去，你会发现没有四百、五百根本支撑不住。

面对一个高租金形势怎么办？有可能降低不同成本，甚至于不惜降低商品和服务品质，所以最终价格风险都转嫁给了消费者，我们花费高价格却享受不到最好服务，如何去破解困局？如果站在商业角度看商业，站在商业地产看商业地产，可能找不到答案。

做商业地产要遵循两个逻辑，第一、零售逻辑，要做好经营。第二、资本逻辑，确确实实要符合资本市场要求，这样才能达到投资增值、资产增值目的。要达成这样目标，做商业地产需要迎合需求、引领服务。

反思一下房地产的发展思路，过去房地产思路利用土地优势，利用资金杠杆优势和团队快速变现优势，你会发现用短平快方法诞生了很多企业巨人，但这样节奏发展到今天是不是面对一个巨大的瓶颈？

房地产企业在和谐发展目标之下，如何进行转化？如何实现自己身份、作用、功能的一种价值的提升？所以房地产企业就要从过去单纯房地产建造商向城市运营商、社会发展推动者这样角色进行转变。完成这个转变，意味着房地产企业要摆脱开发依赖，变成运营商。

谈到运营，我们强调的是一个可持续经营思维，所以房地产一定要跟产业去融合，只有跟产业融合，才能发挥所谓工匠精神，这个时候商业地产扮演的是配套服务作用，满足需求、引领服务和空间经营以及社会服务价值和作用。

有了房地产、商业、产业，一定离不开金融和资本支撑，当前三个链条都打通的时候，我觉得金融机构、资本方、社会资本都会纷纷涌入新的和谐城市发展建设大潮当中。也就是产业、商业、金融一体化发展模式，也是商业地产企业从开发商转向城市运营商的主要推动力量。

任何一个行业能够壮大，任何一个企业能够发展，一定要最贴近化解社会基本矛盾。我们不妨从商业地产角度、供给和生活方式改善角度去挖掘一下商业地产和化解社会基本矛盾之间关系，如何化解这一矛盾。

首先，肯定离不开对生活方式理解，过去生活方式强调生存，接下来是对品质、品牌要求越来越高，到了新时期，需要满足对美好生活向往，生活方式对品位诉求、对品格诉求会更加重要。

从生活方式的演变来看，我们的消费行为，过去关注的是衣食住行，你会发现大量企业都诞生在衣、食、住、行里面，诞生了很多巨人；随着品位、品质的提升，我们希望有更加丰富多彩选择。

从这个意义逻辑来看，商业地产也经历了很多的变化，第一步就是满足基本生活。

第二、超越基本需要，实现更加丰富选择和更加精准个性化服务。我们发现越来越多内容、空间呈现与健康、生命质量、美好诉求结合在一起了，所以商业地产与生俱来就是与化解社会基本矛盾有密切联系。

我们把社会基本矛盾挂在嘴边，也挂在了我们项目开发运营思路中，可是对“社会”两个字挖掘却远远不够，我们只看到了矛盾，所以今天要有对资产质量进一步提升、对资产价值进一步提高前提下，一定要牢牢抓住社会发展和社会进步的因素。

如何去实现呢？最开始国企商场阶段，强调人、货、场，卖东西、卖货；购物中心阶段，强调的是卖生活方式，所以这个时候人、商品、设施出现了全新提法，从互联网时代到共享经济时代商业地产如何转变，在满足美好生活向往阶段能不能实现商业地产内容重构、空间经营和社会化进行连接。

这种连接体现在内容方面，除了零售、服务，是不是可以融入健康、科技、文化等元素？空间经营思维是不是可以从场景转化为更强大社交？和每个人兴趣、爱好相结合呢？这样才能够打动他的内心世界，从而通过内容经营和空间细化对流量导入、激活、转化和细分。

商业地产终级方向是满足社会化服务，我们把各种生活中所需要消费和服务聚合于购物中心，把很多社会发展所需要功能和元素集合于购物中心，而这些元素集合之后会变成可以经营资源，对这些资源进行持续服务提升、经营改善，你会发现这些资源是可以转化为货币化资产。

从这个意义上来说，资源资产化是商业地产基础。如何增值、有序经营呢？我们发现通过资产资本化转化过程，通过持续优化，商业地产资产结构，包括营业能力、更新速度，包括创造更高附加值，提高租金收入就能够完成资产到资本的转化。

最终商业地产还是要回归社会，什么样资产最受投资人关注？我相信喊了很多年房地产信托投资基金，本质属性是社会性，在于每一个公众会把收入、投资放到商业地产以及商业设施中，因为商业设施是唯一一个在世界各国能够抵抗通货膨胀稳健经营投资产品。

当每个人资金都在这些商业设施上，都在一个稳定的产品上，那么我们会清晰看到商业地产本身社会资本属性是非常强大的，所以商业地产从投资开发到资产退出构成了一个完整社会化，通过持续改善服务、优化资产结构，实现资产持续保值增值，这是商业地产重要属性。

为商业资产创造价值，为商业资产带来增值，过去我们关注如何提高租户租金，但是把视角转向如何去提供更好服务，推动社会发展，推动社会进步，我们就会让自己项目在竞争当中立于不败之地，或者说争取到更加有利的竞争地位。

这样商业地产和商业地产之间就会形成非常有效的竞争，大家也可以通过服务、各自商圈发展、社会发展等能够带来自身价值和增值。希望中国商业地产跳开商业经营本身，站在社会发展，推动社会进步的更高的视角上，让商业地产项目能够跟社会发展保持同步，能够为推动社会进步贡献自己的一份力量，这样整个行业的健康和谐才能有最大的一种保证。