网易首页 > 网易北京房产 > 正文

争议中的长租公寓:运营商叫苦,行业进入转型阵痛期

0
分享至

长租公寓是资本的风口还是需求的风口?资本和市场该如何融合,这次行业阵痛正带来哪些反思?

一向言辞犀利的任志强,终于向长租公寓“开炮”。

“我不觉得现行的长租模式,能够成为资金大量涌入而获利的市场。这个行业的好日子受政策影响巨大,一旦户籍制度等出现变动,长租市场就可能随之生变。”

9月7日,在中国长租市场峰会上,任志强一脸严肃,他表示并不看好长租公寓的任何模式,让坐在身旁的一众长租公寓运营商面面相觑,难以尴尬。

从行业“元年”到集中爆发,从粗线条轮廓到精细化运营,从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市,从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行,不到两年里,长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

风云变幻随时涌来,短短数日,这个新兴行业看似转向,风声鹤唳。时任我爱我家副总裁胡景晖此前的一番“炮轰”,“以高于正常价格的20%–40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场”“如果长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,更是直击长租公寓要害。

长租公寓是资本的风口还是需求的风口?资本和市场该如何融合,这次行业阵痛正带来哪些反思?

“发展租赁市场不是权宜之计,而是深化住房制度改革的重要工作,对经济的稳定具有重要意义,”清华大学房地产研究所所长刘洪玉称,目前租赁市场主要集中在大城市,重视、发展租赁市场,发展规模化经营的租赁产业,不仅有利于为市场增加供给,提高透明度,还有利于提高租赁服务的水平、房屋维护维修投资,以及创造更多的就业机会。

他认为,从政策制定的角度上,就要做到扬长避短,同时,形成企业自控、行业自律、社会监督、政府监督完善体制。

争议租金背后推手

“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁,不说租房对象是谁?为什么抱怨租金高?”在任志强看来,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。

但他认为,由于缺少相应完备的税收政策和其他辅助条件,很难建立一个合理的租赁市场。

相比任志强,远洋邦舍常务副总经理俞国泰对长租市场还有信心,“从需求角度而言,目前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大”。

另一方面,自2015年、2016年国家提倡租购并举政策之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,不光是运营主体参与,很多资本也纷纷涌入,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板,尤其在一线核心城市。”贝壳研究院院长杨现领有话说,租赁困局仍需市场化来解决,政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。

石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙也表示,近来租金暴涨的本质因素是供需,“为什么在过去的这些年时间里面,在2015年、2016年、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情,为什么今年这两个月突然出来?因为决定价格的只能是供需”。

而国家在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题,但建房需要一个过程,王玺龙预计2020年北京的房租会达到正常市场化的平稳。

作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,世联行副总裁甘伟认为,从净回报率来看,中国的租赁市场与全球主流城市存在差距。未来,随着市场的变化,公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流量入口。

中国为什么租赁发展不起来?甘伟介绍,从全球市场来看,北京的租金回报率为1.9%,低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“买个房子,用纯出租的方式来看,一年1%点多的回报率,这就是中国的租赁市场现状,无论是一线城市还是二线城市,很少超过2%”。

通过展示一系列数据,甘伟认为:“在中国,融资买房的净收益率是负的,通俗来讲就是租不抵供。”

“中国租赁市场整体的大格局是,出租人只有两类,一类叫政府;第二类叫市场。目前中国有1700万套公租房、廉租房,解决了中国10%的租房问题。现在政府在做增量,快速扩充建设,通过房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓,去做租赁市场,很多省的保障局积极作为。”甘伟介绍。

争议租金消费贷

长租市场资本蜂拥而入,何时才能获得回报?

俞国泰认为,长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金,而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与,“资本逐利,就看这个逐利放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这个是资本参与长租市场里面最需要明确或者界定的”。

追求安全性的资本或者说长线资本,对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长,如果说长线资本参与,对这个行业是有助推的。” 在俞国泰看来,有些资金的融资成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱,取得资本预期回报的话,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

中联基金总经理何亮宇则表示,从全球来讲,发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构,机构化是一个方向。

他列举了资本介入长租市场的种种方式,“目前看主要有以下四种:第一种是直接入股;第二种是买资产,拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租;第三种,像魔方做的ABS,用自己的系统,魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排;第四种,自如、蛋壳做的租赁贷ABS,核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

这当中,收到的房源能否尽快向市场投放,则是资本方最关心的核心问题。因此,他批判“资本推着机构囤租待涨”这样的观点荒谬,“囤两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟资本方,我是非常关注空置率的问题,我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事,可能要控制一下装修标准,不能有甲醛等问题。

至于眼下颇受争议的租金消费贷模式,何亮宇认为“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。

争议资产证券化

“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力,” 中信建投证券投资银行部总监方春晖对于证券化有着自己的看法。

他认为,长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说,在美国,许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出,我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

他表示,长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。

方春晖介绍道,ABS作为一种近几年较为火热的融资方式,目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类,一大类是轻资产模式,主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权;另一大类是重资产模式,主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(不动产信托投资基金)。

这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

事实上,目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时,方春晖表示,目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企业土地成本、税负成本,支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁,若公募REITs推出,希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

在提到北京住房市场租售比波动情况,方春晖表示,目前投资回报率通常1.7%–1.8%左右,而每年的租售比一直在波动,到2018年6月份为止,租售比还是在低位。对此,方春晖预测,如果不加以人为干扰,按市场规模租售比未来会继续上扬,到达均线,甚至超过均线。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
我,21岁大三学生,与40岁女友相恋6年分手,得了一套上海的房子

我,21岁大三学生,与40岁女友相恋6年分手,得了一套上海的房子

追彩虹的人
2021-12-08 06:18:33
妻子拒绝过性生活,丈夫委屈要离婚:四年都自己解决,手都起茧了

妻子拒绝过性生活,丈夫委屈要离婚:四年都自己解决,手都起茧了

仙仙先生
2021-12-08 19:42:57
一场大戏正在上演!一觉醒来,世界发生了7件大事

一场大戏正在上演!一觉醒来,世界发生了7件大事

牛弹琴
2021-12-07 07:41:44
安徽非法捕鸟无人管,主管部门仅在现场围观,5点准时下班

安徽非法捕鸟无人管,主管部门仅在现场围观,5点准时下班

爆角资讯
2021-12-08 21:13:19
“人间炼狱”卷土重来的第730天:无数举报者正遭遇死亡威胁!

“人间炼狱”卷土重来的第730天:无数举报者正遭遇死亡威胁!

卢卡斯写日记
2021-12-08 02:00:02
女子网上找人疏通厕所被收5380元,已向平台举报

女子网上找人疏通厕所被收5380元,已向平台举报

潇湘晨报
2021-12-08 15:01:42
刚刚,印度国防参谋长坠机了!曾对中国放狠话,莫迪下令彻查

刚刚,印度国防参谋长坠机了!曾对中国放狠话,莫迪下令彻查

第一军情
2021-12-08 17:16:37
莫里森宣布抵制北京冬奥会,1小时后,澳大利亚奥委会说要参赛

莫里森宣布抵制北京冬奥会,1小时后,澳大利亚奥委会说要参赛

凤凰卫视
2021-12-08 17:04:13
1-2爆冷!欧冠头号夺冠热门倒下,输球又输人,垫底队冲进欧联杯

1-2爆冷!欧冠头号夺冠热门倒下,输球又输人,垫底队冲进欧联杯

侃球熊弟
2021-12-08 03:43:18
一集弃!郑恺直觉破案,女刑警穿低胸装,2021年还有这种悬浮剧?

一集弃!郑恺直觉破案,女刑警穿低胸装,2021年还有这种悬浮剧?

得得电影
2021-12-08 15:18:50
29岁男人陪领导应酬,包厢惊现“人体盛宴”,女体盛竟是自己妻子

29岁男人陪领导应酬,包厢惊现“人体盛宴”,女体盛竟是自己妻子

夕阳情感屋
2021-12-08 17:23:11
29岁男子花41万买卡地亚手镯,店员背后议论他“买不起”,男子被气到要住院

29岁男子花41万买卡地亚手镯,店员背后议论他“买不起”,男子被气到要住院

九派新闻
2021-12-08 18:09:24
12月8日,中美6G战打响;立陶宛回归中国海关系统;日本要求废核

12月8日,中美6G战打响;立陶宛回归中国海关系统;日本要求废核

科技资料库
2021-12-08 18:03:12
带打手抢儿子、被两宫娘娘起诉,“皇阿玛”的生活比戏里精彩

带打手抢儿子、被两宫娘娘起诉,“皇阿玛”的生活比戏里精彩

万小刀
2021-12-08 12:00:02
中国最难攻打的城市,日本攻打3年未成功,送进去11万日军尸骨

中国最难攻打的城市,日本攻打3年未成功,送进去11万日军尸骨

科学知识点秀
2021-12-08 09:50:33
岳父母家拆迁获赔560万,女婿一分未得,10年后拒绝分摊岳父药费

岳父母家拆迁获赔560万,女婿一分未得,10年后拒绝分摊岳父药费

映衬生活的身影
2021-12-08 08:22:14
性无知有多可怕?22岁单亲妈妈诱惑12岁男童,3次见面均发生关系

性无知有多可怕?22岁单亲妈妈诱惑12岁男童,3次见面均发生关系

厨娘丽莎
2021-12-09 00:05:09
普拜会晤:普京连翻译都不要,一个人单挑拜登团队

普拜会晤:普京连翻译都不要,一个人单挑拜登团队

红星新闻
2021-12-08 12:24:19
一口气生下8个孩子的三十岁江西夫妻,两人洗澡后身亡?真相是?

一口气生下8个孩子的三十岁江西夫妻,两人洗澡后身亡?真相是?

DrX说
2021-12-08 17:56:39
“留下8个孩子”的江西夫妻今日下葬,在跑运输盖起的小楼前最后告别

“留下8个孩子”的江西夫妻今日下葬,在跑运输盖起的小楼前最后告别

极目新闻
2021-12-08 21:37:35
2021-12-09 05:06:44

北京房产

房价很难探底,但上涨动力已经见底

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

中国首个新冠中和抗体联合治疗新药获批

头条要闻

中国首个新冠中和抗体联合治疗新药获批

财经要闻

体育要闻

全队甩卖!11年9进季后赛也算失败?

娱乐要闻

星光熠熠!众星亮相国剧盛典红毯

科技要闻

柔宇被曝大规模欠薪,9月份工资未足额发放

汽车要闻

车上每个人都是主角 全新奥德赛提升驾乘品质

态度原创

房产
健康
时尚
手机
教育

房产要闻

富通上舍85折卖房成"最惨新房",94折促销拯救不了东海富汇豪庭

家有一老,新冠疫苗究竟打还是不打?

顶流风波之后,男演员面临什么?

手机要闻

华为鸿蒙HarmonyOS 5G新机入网信息公布

教育要闻

2021网易教育金翼奖投票评选进行中