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争议中的长租公寓:运营商叫苦,行业进入转型阵痛期

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长租公寓是资本的风口还是需求的风口?资本和市场该如何融合,这次行业阵痛正带来哪些反思?

一向言辞犀利的任志强,终于向长租公寓“开炮”。

“我不觉得现行的长租模式,能够成为资金大量涌入而获利的市场。这个行业的好日子受政策影响巨大,一旦户籍制度等出现变动,长租市场就可能随之生变。”

9月7日,在中国长租市场峰会上,任志强一脸严肃,他表示并不看好长租公寓的任何模式,让坐在身旁的一众长租公寓运营商面面相觑,难以尴尬。

从行业“元年”到集中爆发,从粗线条轮廓到精细化运营,从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市,从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行,不到两年里,长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

风云变幻随时涌来,短短数日,这个新兴行业看似转向,风声鹤唳。时任我爱我家副总裁胡景晖此前的一番“炮轰”,“以高于正常价格的20%–40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场”“如果长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,更是直击长租公寓要害。

长租公寓是资本的风口还是需求的风口?资本和市场该如何融合,这次行业阵痛正带来哪些反思?

“发展租赁市场不是权宜之计,而是深化住房制度改革的重要工作,对经济的稳定具有重要意义,”清华大学房地产研究所所长刘洪玉称,目前租赁市场主要集中在大城市,重视、发展租赁市场,发展规模化经营的租赁产业,不仅有利于为市场增加供给,提高透明度,还有利于提高租赁服务的水平、房屋维护维修投资,以及创造更多的就业机会。

他认为,从政策制定的角度上,就要做到扬长避短,同时,形成企业自控、行业自律、社会监督、政府监督完善体制。

争议租金背后推手

“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁,不说租房对象是谁?为什么抱怨租金高?”在任志强看来,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。

但他认为,由于缺少相应完备的税收政策和其他辅助条件,很难建立一个合理的租赁市场。

相比任志强,远洋邦舍常务副总经理俞国泰对长租市场还有信心,“从需求角度而言,目前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大”。

另一方面,自2015年、2016年国家提倡租购并举政策之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,不光是运营主体参与,很多资本也纷纷涌入,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板,尤其在一线核心城市。”贝壳研究院院长杨现领有话说,租赁困局仍需市场化来解决,政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。

石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙也表示,近来租金暴涨的本质因素是供需,“为什么在过去的这些年时间里面,在2015年、2016年、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情,为什么今年这两个月突然出来?因为决定价格的只能是供需”。

而国家在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题,但建房需要一个过程,王玺龙预计2020年北京的房租会达到正常市场化的平稳。

作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,世联行副总裁甘伟认为,从净回报率来看,中国的租赁市场与全球主流城市存在差距。未来,随着市场的变化,公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流量入口。

中国为什么租赁发展不起来?甘伟介绍,从全球市场来看,北京的租金回报率为1.9%,低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“买个房子,用纯出租的方式来看,一年1%点多的回报率,这就是中国的租赁市场现状,无论是一线城市还是二线城市,很少超过2%”。

通过展示一系列数据,甘伟认为:“在中国,融资买房的净收益率是负的,通俗来讲就是租不抵供。”

“中国租赁市场整体的大格局是,出租人只有两类,一类叫政府;第二类叫市场。目前中国有1700万套公租房、廉租房,解决了中国10%的租房问题。现在政府在做增量,快速扩充建设,通过房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓,去做租赁市场,很多省的保障局积极作为。”甘伟介绍。

争议租金消费贷

长租市场资本蜂拥而入,何时才能获得回报?

俞国泰认为,长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金,而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与,“资本逐利,就看这个逐利放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这个是资本参与长租市场里面最需要明确或者界定的”。

追求安全性的资本或者说长线资本,对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长,如果说长线资本参与,对这个行业是有助推的。” 在俞国泰看来,有些资金的融资成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱,取得资本预期回报的话,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

中联基金总经理何亮宇则表示,从全球来讲,发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构,机构化是一个方向。

他列举了资本介入长租市场的种种方式,“目前看主要有以下四种:第一种是直接入股;第二种是买资产,拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租;第三种,像魔方做的ABS,用自己的系统,魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排;第四种,自如、蛋壳做的租赁贷ABS,核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

这当中,收到的房源能否尽快向市场投放,则是资本方最关心的核心问题。因此,他批判“资本推着机构囤租待涨”这样的观点荒谬,“囤两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟资本方,我是非常关注空置率的问题,我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事,可能要控制一下装修标准,不能有甲醛等问题。

至于眼下颇受争议的租金消费贷模式,何亮宇认为“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。

争议资产证券化

“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力,” 中信建投证券投资银行部总监方春晖对于证券化有着自己的看法。

他认为,长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说,在美国,许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出,我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

他表示,长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。

方春晖介绍道,ABS作为一种近几年较为火热的融资方式,目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类,一大类是轻资产模式,主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权;另一大类是重资产模式,主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(不动产信托投资基金)。

这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

事实上,目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时,方春晖表示,目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企业土地成本、税负成本,支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁,若公募REITs推出,希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

在提到北京住房市场租售比波动情况,方春晖表示,目前投资回报率通常1.7%–1.8%左右,而每年的租售比一直在波动,到2018年6月份为止,租售比还是在低位。对此,方春晖预测,如果不加以人为干扰,按市场规模租售比未来会继续上扬,到达均线,甚至超过均线。

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