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下半年房地产融资:境内发债略回暖 开发贷仍受调控

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7月,房企境内债券发行量为251亿元;8月,债券发行量约为167亿元:均高于6月的111亿元。

无论是大型还是中小房企,今年中报业绩会上都在提出,去负债、降杠杆,大力追“回款”,奉行现金为王。

多家房企提出,下半年,房企融资成本仍会继续上升。

一位股份行高管表示,监管层面不希望房地产突飞猛进,成为脱缰的野马,监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多,以前一般不超过1年,这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

“银行的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

再融资缺口较大

根据穆迪数据,其所评级的房地产开发商中,未来12个月内,将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右(约人民币2670亿元)的境内债券将到期或可供回售。

穆迪认为,多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务,但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因,随着未来房地产市场销售可能放缓,有可能削弱房企融资能力。

多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧,提出去负债、降杠杆。

如,恒大集团提出,今年上半年在去年偿还永续债基础上,总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化。今年实际上降到127.3%,比原来140%目标还有大幅下降。

碧桂园指出,总借贷的加权平均借贷成本为5.81%,相比2017年底上升59BP。年初就做好了收紧的准备。今年在香港的发债没有太大的动作,该公司的现金余额下降到了2000亿。“现在现金充裕,窗口不好就少买两块地了,余地还很大。”集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%。

阳光城则提出,积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施,适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%,比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展,会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

保利置业则提出,年初时预估融资比较困难,主要加强销售回笼,抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本,也做了一些创新型资产证券化,之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制,下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值,利用国企融资比较低,融资会在去年水平左右,应该不会有进一步下降。

开发贷下半年继续严格调控

工商银行行长谷澍在该行业绩会上透露,当前,房地产市场处于稳定的水平,居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升,这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来,总体上看,房地产领域的债务风险是可控的。

下半年,一是,把握好个人住房信贷投放的区域和节奏。支持居民住房的合理的信贷需求,抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。二是,严格把握房地产开发贷款的投向,重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。三是,严格执行各项监管要求。加强贷款的资金用途和流向的管理。四是,积极稳妥的拓展住房租赁金融市场,研发符合长租房住房需求的特点的产品。

中信银行高管表示,政策上,选择主流地产商,限额控制管理,满足刚需住宅为主,商业型介入比较少。管理层面也不断严格控制,土地、工程抵押,资金回流确保贷款还款有保证。在区域战略,对东北、西部、偏远地区、三四线过热城市从严控制,重点支持二三线和一线刚需。

从限额管理来看,考虑下半年在上半年基础上,增幅保持零增长,尽可能维持上半年水平。综合来看,房地产资产质量即使是市场层面出现波动,也不会有大的问题。

房企境内发债上升

7月以来,房企境内发债略有回暖,但境外发债仍比较清淡。

7月,境内债券发行量为251亿元,8月,债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据,1-8月,受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元,较2017年1-8月587亿元的发行量,同比增长94%。

穆迪分析师黎锦雄表示,随着流动性状况的改善,年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前境内发债的规模上升,说明政策层面也不是完全一刀切,还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下,各类债券融资的鼓励性政策会增加。

根据彭博数据,1-8月,受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元,相较于2017年1-8月的264亿美元发行量,同比增长34%。不过,自7月以来,境外债券发行继续保持清淡,8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元,发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

新城控股在中报业绩会指出,海外债会成本较高,但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高,但下半年回款多,融资需求降低,融资的绝对值减少,全年会在6%上下。

严跃进认为,海外市场近期本身就处于各类资本管制,各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看,若是国内有发债的机会,很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看,成功发债的房企,未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

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