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半年报曝光房企过度囤地行为 降房价应从这里下手

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60家房企公布企业半年报,除了不断增长的销售额及销售面积,房企手中储备的巨量土地也令人吃惊。

据乐居财经统计,截止到2017年底,60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米,其中排名前十的房企占到了总储量的60%。已经成长为世界最大房企的恒大地产,土储规模已经达到了3亿平方米。

开发商囤地的行为具有明显的主观性和长期性,是一种主动的长期储积行为,而开发商这么做的动机就是逐利。开发商囤地的利润空间是由被囤积土地的当期市场价值和囤积成本所决定的,之间的差额越大,其中的收益空间就越大。如今我国城市化进程越来越快,土地在地方财政中的地位与日俱增,伴随着大量城市基础设施的建设,土地的价格不断飙升,不少城市的地价在短短几年之内已经翻了两番。

而开发商的囤地成本却没有随着地价的上升而水涨船高。我国的房地产业在整个行业结构中的地位众所周知,政府为了防止房价过快上涨,一般对房地产开发贷款实施的利率和税费通常较低。从经济学理论上来说,即使政府提高地价,想要遏制开发商的利润空间,住房对于不断增长的刚需人群来说是需求刚性,开发商依然可以通过转嫁的方式将这一部分成本最终加在消费者身上。

土地价格与囤积土地成本的不一致促使开发商不断地扩大公司囤地面积,这对于我国房地产市场健康发展是非常不利的。某种程度上可以说,开发商的“囤地”行为减少了供给,是导致供需失衡的一个很重要原因。

观察开发商囤地规模和地点主要集中于一线、二线城市,而作为寸土寸金的一线、二线城市,人才的涌入已经让住房供给捉襟见肘。此时,开发商却依圈地不建,这会造成严重的土地资源闲置浪费。由此导致的供给侧不足是难以通过限价、限售的需求管理政策来弥补的,这就使得地方政府的宏观调控政策大打折扣。

开发商囤地行为因为过去立法不完善,监管不到位而野蛮生长,现在已经到了需要严加整治的时候了。

笔者之前在有关房价的评论中曾指出,当前市场的供需不平衡是结构性供需失衡,市场中的有效供给不足以满足有效需求,而开发商囤地就成为了横亘在政府加大供给与有效供给不足之间的鸿沟。而增加住房供给才是真正降低房价的撒手锏。

我国现今正在对房企进行去杠杆化,去债务化的改革,不少房企也碍于这个原因,开始逐步释放土地储备,降低公司杠杆,但是房企去土地储备的主动性是远远不够的。所以,政府应当召集有关部门对开发商囤地现象进行制度约束。

从提高开发商囤地成本入手,考虑将固定贷款利率变成随贷款时间而波动的累进利率模式,增加资金成本;还可以参考近期正在实施的措施,征收土地增值税,或者依据《房地产管理法》相关条款的规定,对闲置一年的土地缴纳20%或者更高的闲置资金;在完善制度的同时,应当严格执法,保证制度的落实。严格执行两年以上空置土地由地方政府无偿收回的规定,从2010年,国土部就曾经表态严厉打击开发商囤地,但是具体政策的实施效果却并不理想,所以必须强化监管团队,规范监管流程,用制度切断开发商囤地的利益链,将打击开发商囤地落到实处,而不是流于形式。

政府对房地产市场进行干预,并不是扰乱市场秩序,而是为了更好地发挥“看得见的手”的作用。房地产业是一个与国计民生息息相关的行业,与地方财政、产业结构等联系紧密,只有规范该行业市场机制,缓解供求结构性矛盾,切实保障土地供给,才能提高资源利用率,更好地完成“房住不炒”的目标。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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