迷恋东戴河 郭英成旅游地产八年得失

八年前，深圳旧改之王佳兆业做了一个决定，与辽宁绥中滨海经济区签署合作协议，拟以500亿投资东戴河，打造中国北方最大的滨海旅游度假地产项目。

如今八年过去，佳兆业再次加码东戴河。9月3日，其宣布获得辽宁省葫芦岛市东戴河新区五宗住宅地块，土地面积30.73万平方米。

上述地块均位于葫芦岛市东戴河新区滨海大道北侧，基隆街东侧，紧邻佳兆业·东戴河项目已开发地块。项目占地面积约30.73万平方米，容积率2.5，计容建筑面积约73.34万平方米。

至于拿地的原因，佳兆业解释得很直接，就是为旅游地产项目加持：“新地块的获取，为公司打造东戴河文旅小镇项目注入了动力。”

“迷恋”东戴河

专注于旧城改造的深圳房企佳兆业第一次与旅游地产搭上边，是在2007年。彼时，其以旅游地产的名义，在惠州展开了2500亩的造城计划，后来这一项目被命名为佳兆业东江新城，以住宅开发为主。

在外界看来，佳兆业真正开始涉足旅游地产应该是在2010年。这一年，佳兆业首次北上，与辽宁绥中滨海经济区就合作开发建设东戴河国际旅游新城项目签署了综合地产类项目的合作框架协议，这一项目就是如今的东戴河项目。

资料显示，该项目总规划约11平方公里，总体量超过1000万平方米，整体计划投资约500亿元，规划时长将达6-8年的时间，因号称“中国北方最大的滨海旅游度假地产项目”而名噪一时。

彼时，佳兆业表示，将采取“4+1”的发展模式，即旅游、养老、教育、度假+ 酒店式服务的发展策略。但在这一个被定调为“旅游地产”的项目，佳兆业明显更热衷于“地产”而非旅游。

在当时楼市调控大背景下，越来越多的房企开始借道旅游地产低价圈地获取资源，其中较为熟知的包括雅居乐清水湾大盘以及万达长白山国际度假区项目。

佳兆业显然也有此算盘。观点地产新媒体了解到，2010年佳兆业通过招拍挂拿下首期2宗地块，总代价约1.31亿元，预计总建筑面积将达约42.32万平方米，折合楼面价仅为310元/平方米；2011年又斥资3.23亿元拿下总建筑面积约74万平方米的7宗土地，楼面价约为436元/平方米。

2012年年初的业绩会上，当被媒体问及500亿投资东戴河的情况时，佳兆业管理层也丝毫不避讳“关于旅游地产我们是以住宅开发为目的”，当时，其还表示，东戴河项目作为佳兆业第一个旅游地产项目，自2011年年底销售至2012年初，已经卖出700套房子，“我们认为是比较成功的。”

2013年9月底，佳兆业相关人士对外透露，辽宁东戴河自2011年入市以来，已销售近20亿元，销售超过5000套。而到了2014年，佳兆业又再次透露，该项目累计已销售30亿元；2015年，这个数字变为38亿元。

数字是美好的，但受到的质疑也有不少。此前就曾有媒体报道，2011年东戴河项目首次开盘时，一次性就开了40多栋楼，此后的5年间，它没有再拿新的预售证，就一直在消化这些旧货。

在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，近年来佳兆业确实是在积极推进旅游地产的发展，但考虑到在这过程中，也有不少的挫折，受此影响，东戴河项目在那几年或许就处于一种搁置状态，“没办法动了”。

除此以外，区域的发展停滞也是重要原因。经历了2011年、2012年短暂的火爆之后，过于激进的发展模式带来的负面效应开始在房地产业显现，新区产业不足、人口增长乏力导致了地产项目大量空置。数据统计，当时东戴河新区地产项目入住率仅为10%。当时有业内人士认为，长期发展下去，东戴河新区有可能成为一座“空城”。

直至2016年930调控出台后，京津冀重点城市全线限购，而临近这些区域，房源充足不限购的东戴河成为新的投资高地，逐渐陷入“鬼城”危机的东戴河这才又活了过来。

旅游地产八年得失

八年前大手笔打造“中国北方最大旅游地产项目”，曾被外界视为佳兆业发力旅游地产的信号，当时，佳兆业还在积极地向三四线城市布局，同时涉猎到包括旅游地产在内的多重业务。

然而两年之后，随着市场大环境的变化，这家房企的战略布局也出现调整，2013年，佳兆业新增的土地中有50%位于一线城市，40%位于二线城市，一口气拿下三四线城市大片土地的做法基本被摒弃。

2013年的业绩会中，郭英成表示，三四线城市房地产风险大，未来公司以广州、深圳等一线城市为主，也还是会以旧改模式去拓展土地储备。后来，他又称，“我们的团队到三四线城市不会打仗”。

具体到旅游地产的发展战略，也有所变化。2014年，佳兆业联合第二大股东富德生命人寿以54亿元的代价，击败华润、华侨城、绿地、港中旅等企业，拿下深圳大鹏半岛一宗占地86.98万平方米的旅游地块。

这个项目后来被命名为金沙湾国际乐园，总投资近300亿元，佳兆业对此寄予厚望，声称建成后将是深圳规模最大的滨海旅游度假区。

不同于此前以住宅开发为目的发展的旅游地产，在佳兆业规划中，金沙湾项目未来将以中心公园为核心，中部是博物馆、艺术馆、美术馆及小尺度商业构成的滨海人文小镇，西部是以冰雪世界、演艺中心、展览馆为主的滨海游乐综合体，东部则是以临海酒店、会议中心为主的高端滨海酒店群。

宋丁认为，从严格的意义来讲，佳兆业在旅游地产方面并没有太多积累和项目经验，所以金沙湾这个项目对佳兆业来说，应该是具有开创性，也是佳兆业在转型升级过程中的重要突破。

他同时指出，这种投资几百亿的项目，肯定会面临不少的风险，因此他建议，佳兆业要充分吸纳旅游地产开发管理运营这方面的专业人才，用更多专业队伍以及更迎合市场的需要来推进项目。

众所周知，从风波中走出来的佳兆业，在近两年来正试图通过多元化布局找回“失去的两年”。而旅游产业就是其中的一大方向。

2017年4月，其还从万达集团挖来前香港迪士尼乐园运营副总裁Noble Coker，出任金沙湾国际乐园公司总裁，负责佳兆业主要的两个旅游地产项目——金沙湾国际乐园和葫芦岛绥中佳兆业东戴河。但具有国外文旅管理运营经验的高管能否打造符合中国本土市场的项目，还有待时间验证。

除此以外，在7月份，郭英成还当了一次“白衣骑士”，以14亿元接盘中弘旗下的海南如意岛项目。不过，在中期业绩会上，他又表态，这个交易存在着较多不明朗因素。