净负债率超过80%， 禹洲引入战略股东华侨城

作为第一家引入央企成为战略股东的民营房企，禹洲地产（1628.HK，下称“禹洲”），希望借此机会完成自己2020年冲击千亿的目标。

8月31日，禹州公告称，华侨城（亚洲）（3366.HK）以18.24亿港元认购禹洲地产增发的4.60亿股，占禹洲扩大后总股本的9.9%，华侨城(亚洲)则成为禹洲地产第二大股东，双方展开战略合作。

受此消息影响，禹洲9月3日收盘报收3.82港元，下跌8.39%。

根据协议，华侨城（亚洲）同意按认购价3.96港元认购股份，该认购价较股份最后交易日在港交所所报收市价每股港币4.17元折让约5.04%；较股份于紧接最后交易日前最后五个连续交易日的平均收市价约每股港币4.064元折让约2.56%；较股份于紧接最后交易日前最后十个连续交易日的平均收市价约每股港币4.012元折让约1.30%。

引入战略股东之后，禹洲股权架构将变为：林龙安及郭英兰持有股权由62.15%降至56%；林聪辉持有股权由0.12%降至0.11%；其他公众股东持有股权由37.73%降至33.99%；华侨城亚洲持有股权9.9%，成为禹洲地产第二大股东。

为此，华侨城（亚洲）将安排一位执行董事进入禹洲董事会，参与禹洲的日常经营。目前，禹洲董事会有执行董事三位，分别是林龙安、郭英兰、林聪辉。

“ 引入战略股东可以促进双方战略合作，禹洲在长三角城市拥有不错的深耕能力，华侨城在文旅地产以及华南有不错的影响力，双方可以进行互补。”禹洲董事局主席林龙安告诉第一财经记者。

华侨城（亚洲）作为华侨城下的业务单位，从2017年便开始转型为境内外的投资平台、并购平台以及境外的低成本融资平台。

根据资料，目前香港华侨城、华侨城A、华侨城亚洲的定位可以用三句话概述：主营业务的境内外融资平台、主营业务的境内外投资平台以及主营业务的资本运作和并购平台。与其他兄弟单位不一样，华侨城亚洲主要是通过投融资和并购的方式来实现投资收益和回报，从而促进主营业务的发展。

看起来，引入战略股东可以进行优势互补，也同时暴露禹洲过去发展的一些弊端。

按照禹洲的规划，2018年禹洲地产合约销售业绩目标为600亿元人民币。2018年可售货源总计920亿元人民币，上下半年推货占比分35%、65%，往年旧货占比18%，2018年新货占比82%。2018年下半年累计可售货值达705亿元人民币。

按城市占比来看，南京、厦门、苏州、合肥、上海可售货源占比居前五，分别为14.54%、12.74%、11.47%、10.50%、8.84%，这些城市分别是禹洲重点深耕的城市。

看起来，禹洲的销售额在不断增加，但是增长质量却出现了下滑。根据中报，禹洲ROE(净资产收益率)为8.02%，而过去三年禹洲的ROE分别为20.63%、17.50%、18.62%。这意味着，禹洲当期的收益质量下滑较为明显。

禹洲的周转率一直处于行业中下水平，一直是因为土地成本较低带来的利润红利保持高收益。过于几年，由于扩张需求，禹洲在各地开始获取高价土地。而部分高价土地项目却面临亏本难产困境，进一步拖累其周转速度。

从毛利率看，禹洲2018年中报毛利率31.53%，保持在行业不错水平。但是较之前水平，依旧下滑，过去四年，禹洲毛利率均超过35%。

和很多追求规模房企一样，禹洲面临收益质量下滑，以及负债上升的困境。目前，禹洲净负债率82%，总债务约380亿元人民币，比2017年底的300亿元增加了80亿元。

不过，周转较慢的禹洲也在不断改善自己的运营能力。不久前，泰禾副总裁许珂跳槽加盟禹洲任高级副总裁，分管运营、投资、营销。