深圳遭遇土地资源瓶颈 城市更新成供应主要来源

深圳新闻网讯 寄宿高中、综合医院、污水处理厂、垃圾焚烧厂……这些大型公共设施与一座城市的运转以及市民生活息息相关，可在土地资源稀缺的深圳，却又常常面临落地难。市政府关于我市城市更新工作有关情况的报告透露，我市拟研究出台上述难题的破解之道——将公共利益用地的“整备”与更新项目的实施进行捆绑。

连续6年城市更新供应土地超200公顷

随着经济社会高速发展，深圳率先遭遇了空间资源紧约束瓶颈。根据深圳市土地利用总体规划，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，截至去年全市现状建设用地996平方公里，新增土地所剩无几。如何通过存量用地的开发释放土地潜能、优化城市结构、破解发展瓶颈、实现精明增长，是摆在深圳面前的一个重要课题。

2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念。截至今年6月，全市已列入计划项目共计695项，拆除用地面积约53.18平方公里；已批城市更新规划项目420项，规划批准开发建设用地22.35平方公里，批准总建筑面积1.17亿平方米；累计签订土地使用权出让合同525项，供应用地面积约15.25平方公里，土地出让合同约定的建筑面积5624.2万平方米，现已建成约2624.7万平方米，合同地价金额1213.81亿元。

数据统计，2012年以来，我市城市更新供应用地连续6年超过200公顷，2017年达到261公顷，城市更新成为深圳土地供应的主要来源。

在拆旧建新的同时，我市还大力推进综合整治类城市更新，2016和2017年完成旧工业区综合整治建筑面积分别为79万、116万平方米。

上半年城市更新批准预售商品房占市场近5成

城市更新促进产业转型升级。截至今年6月底，全市累计有101个拆除重建类产业升级项目获得规划审批，更新改造后将提供建筑面积1908万平方米的产业用房及产业配套设施，为新型产业和市政府鼓励发展产业提供了空间保障。

城市更新已成为我市商品房、人才住房和保障性住房的重要来源。截至今年6月，通过单元规划落实商品房建筑面积约6669.7万平方米，已批准预售的面积约1779.9万平方米。其中，2018年上半年城市更新批准预售商品房建筑面积约86万平方米，占全市房地产市场供应总量46%。全市通过单元规划配建人才住房和保障性住房总建筑面积约413.2万平方米，约8.3万套；已签土地出让合同的建筑面积约231.8万平方米，约4.6万套。

通过容积率奖励加大保障房供给

根据相关规定，城市更新项目须通过无偿移交用地、配建政策性用房和公共配套设施等保障公共利益。截至今年6月底，全市审批通过的拆除重建类城市更新单元规划了中小学125所、幼儿园252所、社康中心231家等。其中，已落实的公共配套设施建筑面积约40万平方米，包含中小学14所、幼儿园43所、社康中心44家等。

尽管城市更新项目能够满足自身及周边的配套需求，但是对于区域和城市发展紧缺的大型公共设施落实能力有限，补齐民生短板能力有待提升。针对这个难题，我市将创新公共配套实施方式，研究出台《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》，强化政府的统筹引导作用，借助市场的动力与活力，将公共利益用地的“整备”与更新项目的实施进行捆绑。

我市还将修编《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》，通过容积率奖励等措施，加大保障性住房供给力度，鼓励市场在保护历史文化、生态修复及改善城市公共环境等方面发挥积极作用。

探索建立行政裁决机制破解“拆迁难”

“拆迁难”是制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈。2011年，国务院发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，取消了原有的拆迁许可证制度，仅规定由于公共利益的需要，政府可以进行征收。2012年，广东省高级人民法院印发了《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》，明确“三旧”改造中如双方未能达成补偿协议，人民法院不能作为民事案件受理。因此，在目前的法律法规框架下，对城市更新项目中达不成拆迁补偿协议的，只能通过谈判方式解决，无法通过行政或司法手段解决。也正因为如此，我市多个城市更新项目面临“拆不动、赔不起、玩不转”的困境。

报告提出要加快制定《深圳经济特区城市更新条例》，尤其是针对“拆迁难”问题，探索通过建立行政裁决机制，破解制约城市更新实施的深层次瓶颈，填补全国在城市更新方面的法规空白，为全省乃至全国提供有益的借鉴。