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世茂房地产签约额同比上涨六成 踏准拿地窗口期

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8月28日,世茂房地产(简称“世茂”,00813.HK)发布中期业绩报告。2018年上半年,签约额达723.2亿元人民币,同比上升60.3%,完成全年业绩目标的51.7%;上半年累计签约面积达450.9万平方米,同比增长66.5%。

世茂集团董事局副主席许世坛认为,世茂已进入高速发展轨道,比如深圳龙岗240亿地价的巨无霸综合体项目、前海最高楼等酒店与商业项目将会为世茂带来持续稳定的租金收入。

与此同时,世茂集团董事局主席许荣茂强调,风控仍然是世茂的首要关注点,其次才是规模。据统计,截至8月27日,世茂销售业绩已达成1000亿元,7月和8月已连续两月增长超100%,前八个月同比去年增长超70%。世茂长期深耕中高端领域和核心区域所积累的资源优势将在下半年集中释放,通过在一、二线城市加快供货,三、四线城市加快销售,确保风险可控。

许世坛说,年底再考虑抄底土地市场,7、8月公司抓住了土地市场的机会,斩获了十几块很有价格优势的地块。

据统计,世茂下半年可售货值近1900亿元,只需要36%去化率便可以完成全年销售目标。多家分析机构预计,世茂2018年的销售额将突破1400亿元。

静待下半年机会

世茂近两年来的高速发展,带出净负债率上扬。上半年,世茂净资产负债率62.7%,同比上涨了3.8%。对比此前世茂连续5年的负债率都是保持在60%以内,上半年的负债上涨,是由于战略性大项目的投入与土地储备的增加所致。

上述深圳龙岗的核心战略项目,总共240亿元地价。该项目以自持商业办公和酒店为主,据测算可以提供超过500-600亿的货值,年租金收入会达到30亿元。

值得一提的是,世茂酒店和商业每年维持在20%左右的增速。比如对上海世茂广场的翻新改造,该项目改造前的租金收入是1亿元/年,预计改造后是3亿元/年;深圳前海最高楼——深圳世茂前海中心明年年底就可以出租,届时也会产生租金收入二三亿元/年;内地陆续开业的酒店,预测2019年也会有3亿元的收入,在香港的酒店,可能会有6亿元以上的收入。

截至8月,世茂完成全年70%以上销售目标,但只买了全年50%的地。上半年世茂新买入48幅土地,总建面770万平方米,总土地储备增加到5162万平方米,货值接近8800亿元。这样的布局虽然也提高了净资产负债率,但对于未来两三年的高速发展来说极其重要。

世茂全年的购地数量和面积将会比去年超过一倍以上,“土地买入成本便宜了,原因是我们更多以底价拿地,也放开了合作空间。”许世坛说。

据透露,世茂团队在7-8月份已经把握了一二线城市地价下跌的机会,进行了一次抄底,拿了十几幅土地。尽管业内甚至世茂自身也判断在年底地价会再出现一次窗口期,但许世坛却表示:“我们在这几个月主要就是做销售回款,我们有钱了再去看机会,这样就会比较安全。现在我们完成全年的购地达到50%多,我们预留了接近一半的钱,去抄底。”

报告期内,世茂的账面现金为360亿元,较2017年底上升9.2%;未动用银行贷款额度约人民币200亿元。世茂整体资产规模持续增加,总资产达3336亿元。“最重要的还是安全,在现阶段安全比发展更重要,我们希望还是要快速卖楼,快速回款,我觉得有序稳固的发展可能会更好。”

盈利能力提升

经历了2017年的突破式增长,世茂在2018年上半年持续提速。报告期内,世茂营业额425.7亿元,同比上升18.8%;盈利能力持续提升,经营利润119.4亿元,同比大幅上升36.3%。在银行额度收紧、限签城市日益增加的情况下,世茂上半年实现回款550亿元,回款额同比上升52.8%。

据了解,世茂一二线城市的项目回款非常强劲,比如北京世茂上庄的顶级别墅产品线——西山龙胤销售单价已超过六位数,8月销售12亿元;但三四线城市楼盘的销售长远压力会更大,因此世茂在三四线城市的销售策略就是抓紧供货与销售。

许世坛坦言,目前有的二三线市场非常理想:地价低、去化快。在杭州,世茂最近以几乎7折的价格持续拿地,同时项目开盘即卖完。前不久,世茂在杭州以底价连续拿了三幅地块,其中一幅被称为是滨江区最后一幅宅地。这幅地块在调控前就有3.5万/平方米的趋势,而调控之后,世茂以2.5万/平方米的价格拿下,相当于7折。

抓住销售时机加快去化、踏准拿地窗口期,令世茂上半年在成本管控上为利润挤出空间。上半年,世茂股东应占核心利润44.0亿元,同比上升20.2%;股东应占利润达42.7亿元,同比上升10.1%。

在融资渠道和融资创新方面,世茂在2018年1月,发行5亿美元高级票据;3月,发行9.5亿人民币“点心债”;6月,发行12亿人民币“点心债”;7月,发行全国首单住房租赁储架式租金ABS。

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