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为回笼资金或卖项目 佳兆业想跟“有钱人合作”

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2016年底,佳兆业的净负债率是308%,2017年底是300%,至今年年中净负债率下降约42个百分点至258%,但仍不足以让郭英成满意。

一线城市严厉的楼市调控政策还在持续,佳兆业正在设法度过这场寒冬。

上半年,佳兆业的销售合同金额为253亿元(人民币,下同),同比仅增13%,来自粤港澳大湾区的销售合同占比55%,而来自深圳的占比33%。

在8月29日傍晚举行的2018年中报业绩发布会上,关于佳兆业上半年合同销售增幅仅一成不够理想的问题,引来了佳兆业主席郭英成、独立非执行董事饶永、财务部总经理吴建新三人的一致回答,大意是如此行情下,能增长一成已属不易。

7月31日,深圳发布新一轮调控,政策已达史上最严。作为发家于深圳、重仓深圳的房企,佳兆业对调控的警惕度可见一斑。

佳兆业行政总裁麦帆表示,下半年公司将加快资金周转,严抓销售回款,继续降负债,控制债务规模,现金为王。

目前,佳兆业仍是业内净负债率最高的房企之一。2014年底,佳兆业房源被锁,随后陷入债务违约风波中。近两年来,佳兆业都在为降负债去杠杆而努力。

2016年底,佳兆业的净负债率是308%,2017年底,是300%。今年上半年,尽管佳兆业已在公开市场回购总计1.76亿美元的2022年及2024年优先票据,使得净负债率下降约42个百分点,从2017年底的300%降低至258%,但仍不足以让郭英成满意。

首席财务官刘富强称,佳兆业净负债率的理想目标是去到200%以下。但降负债是个长期过程,佳兆业无法就此给出时间表。

截止至今年6月底,佳兆业的债务总规模达1096亿元。其中,1年内要偿还的债务为183亿元,占比约为17%,其余的83%要在2到5年内偿还。

截止至报告期末,佳兆业持有现金263亿元,可以覆盖一年内的短债。

但值得注意的是,行业内,融资环境并无好转,今年上半年佳兆业的融资成本高达8.41%。

而今年上半年,佳兆业一个数据值得投资者注意——公司的融资成本净额由2017年同期的0.13亿元增加至今年上半年的6.24亿元,增幅达4716.0%。

佳兆业尝试对此进行解释,融资成本净额暴增是因为人民币兑美元贬值,持有大量境外债的佳兆业,上半年汇兑亏损了4.192亿元,而去年同期公司通过汇兑获益4.323亿元。

也因为汇兑损失的缘故,佳兆业上半年的净利润率从2017年年中的21%下滑至15%。

人民币贬值造成汇兑损失,是持有境外债务,而业务又主要以人民币结算的房企难以逃避的问题,但目前万科等房企已有计划地开展套期保值业务。不过目前为止,佳兆业尚未采取任何对冲措施。

吴建新告诉第一财经,“目前,我们还没做套保措施,套保的成本跟一些银行机构做过探讨,会根据下半年汇率的变化,采取相应的措施。”

今年中报,多家房企提出加快资金周转,提高回款率,这也是佳兆业下半年的重点工作。

吴建新对第一财经表示,“围绕着资金周转,我们会重点做三方面工作:第一,加快我们的沉淀资产以及大宗资产的销售;第二是加大我们回款的力度。目前,公司的即时回款率从去年底的75%提高到85%;第三,加快整个工程建设速度以及存货去化速度。”

根据郭英成的说法,在目前这种环境下,企业去杠杆、降负债是必然的,我们当然想增长,但会以审慎的态度来看待增长。如果有适当的项目,有适当的合作对象,佳兆业不排除会出售项目。“做生意不是买,就是卖,我们会跟有钱人合作。”

上半年其他经营指标方面,佳兆业总收入为150亿元,同比增长75%,毛利实现47亿元,同比增长66%,净利润由去年同期的18亿元增加至今年上半年的22亿元,同比增长24%,毛利率为32%。

今年下半年,佳兆业的可售货值有830亿元,可售面积约520万平方米,预计销售均价每平方米16000元,它们将成为下半年佳兆业的现金流保障。

其中,深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿,包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等项目,它们的去化情况仍将受调控政策和实时市场所影响。

郭英成称,下半年货量会比较大一些,特别是在9月份后,希望能够把今年的销售目标补回来。

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