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民法典草案新增“居住权” 住宅用地续期费用待定

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本报记者 王峰 北京报道

房子,已经成为许多家庭最重要的财产,由此引发的诉讼不断。

民法典各分编草案8月27日首次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。据新华社报道,各分编草案中,物权编草案在物权法基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,结合现实需要,增加规定居住权、加强对建筑物业主权利保护等,进一步完善物权法律制度。

对于住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期,物权编草案暂时留下悬念,规定续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

草案明确规定,改变建筑物共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由业主共同决定。草案同时明确,共有部分产生的收益属于业主共有。

草案还首次提出“居住权”,“居住权是独立于房屋所有权之外的权力,是一种用益物权。”武汉大学法学院教授孟勤国说。

住宅用地到期如何自动续期

关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在向常委会会议作说明时表示,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。

草案先作出一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

“这意味着关于续期费用的规定只能由全国人大及其常委会,或国务院作出,其他部门、组织无权决定。”中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说。

续期应该有偿还是无偿,费用标准如何确定?目前存在不同意见。中国人民大学常务副校长王利明2017年撰文认为,不应当无偿续期。理由包括不同使用期限的房产价格成本不同,一律无偿有违公平;他还认为无偿自动续期可能会加剧房地产市场的投机行为,进一步加剧炒房行为。

中山大学法学院教授于海涌认为,应当对住宅建设用地推行廉价续期。对于中国公民,如其住宅没有超过当地的平均住房面积,原则上应当以户为单位进行廉价续期;对于超过当地平均住房面积的部分,则应当按照市场价格缴纳土地出让金。

杨立新则认为,自动续期后,住宅用地使用权人不必补交土地出让金,而应当缴纳适当税金。“可以在制定房地产税法时,一并考虑续期费用的问题。”杨立新告诉21世纪经济报道记者。

公租房住户有望获得居住权

物权编草案专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国告诉记者,“占有和使用是并列的法律关系,使用必须首先占有;占有可以使用,可以不使用。”

“占有权适用于一些特殊场景,比如一个老人被保姆照顾了几十年,老人去世了,保姆怎么办?老人就可以去有关部门登记一个居住权,要求把房子让保姆‘占有’,一直到保姆去世。这样,今后房子的所有权人也不能赶走保姆。”他说,“正因为占有权只适用于特殊场景,所以必须经过登记。”

以往,创设居住权是要解决三类人的居住问题:一是父母;二是离婚后暂未找到居所的一方(通常是女方);三是保姆。

“草案写入公租房,是扩大了居住权的适用范围。但会严格限定于具有保障性质的公租房,而不是适用于一般租房户。”杨立新说。

如果登记了居住权的房子被拆迁了,住在里面的人会否得到补偿?“具体如何实施需要制定专门的实施细则。”杨立新说。

21世纪经济报道记者获得的一份物权编专家建议稿中写到:因房屋灭失,所有权人获得赔偿金的,应当给予居住权人适当的补偿,但居住权人故意或者重大过失导致房屋灭失的除外。

电梯广告收益归属于业主

物业公司擅自改变小区公共部分用途,利用外墙、电梯张贴广告却不知营利去向何方,这些问题困扰着很多业主。

物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。其中规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由业主共同决定。草案同时明确,共有部分产生的收益属于业主共有。

此外,民法典合同编草案规定,业主共有部分的经营与收益情况等事项应当以合理形式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。

“电梯、绿地等小区公共设施属于业主所有,相关的广告收益也理应属于业主。”中国社科院法学所民法室主任谢鸿飞说。

最高人民法院2009年作出的司法解释已经作了类似规定,此次被吸收进物权编草案。司法案例中,已有大量业主依据此规定保障了自己的权益。比如,有电信公司在住宅楼顶安装基站天线,有物业公司破坏小区绿地改成车位对外出售、出租,还有公司未经业主同意在写字楼内安置广告招牌,这些案例中,法院均判决恢复原状。

至于共有部分产生的收益以何种形式归业主共有?最高法院2009年的司法解释规定,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。

但司法实践中仍然存在维权的可操作性问题。一些案例中,部分业主起诉物业公司擅自改变小区公共部分用途,但被法院驳回,理由是应由业主委员会或全体业主提起诉讼。

“很多法院会驳回单个业主主张共有部分权利的请求,但也会支持涉及单个业主直接利益的请求。”北京一名物业纠纷领域的律师说。

在此情况下,据报道,为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题,物权编草案适当降低了业主作出决议的门槛。

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