“消失”的大户型

最近，北京房租被资本、中介炒高的话题，犹如在稍显平静的楼市静默期扔下一枚炸弹，舆论沸腾。

毕竟，谁不曾年轻过。我们及我们的下一代，都会经历那样一个20多岁、青年时期的奋斗时光。那个阶段，“租金”会一个衡量幸福感的重要指标之一。“有一个落脚点”也是我们生活、奋斗在这个城市的基本权利之一。

社会各界有理由对这一话题深度关切。

不过，与这一话题被广泛谈论相比，京城楼市另一重要现象，却没并有被充分重视。那就是——想在北京买一套优质的大户型产品，未来会越来越难。

这一市场供给端的深刻变化，同样尤其值得被注意。

因为，在这个城市，生活过得更好、拥有一个更舒适宜居的环境，也是我们奋斗的动力，符合人民追求对美好生活的向往。

京城楼市：刚需崛起 大户型渐“消失”

事实上，北京楼市正在发生深刻变化。从政策端传导到土地市场上的作用力，正深刻改变当下北京楼市的供应格局。

一个明显的特征是，北京楼市正逐步迈入“刚需时代”。

数据显示，2017年北京出让71宗土地，2018年出让了23宗。其中，近半是共有产权房和租赁房地块，其余则是“限竞房”地块。大量的限竞房、共有产权房成为当前市场的供应主流。

而由于90/70政策的限制，这些地块上70%的土地需要建成90平米以内的小户型产品。与之相对应的是，北京的大户型产品将逐渐稀缺化。基于当前的土地供应结构下，北京未来的小户型供应仍会上升，但改善房源则越来越少。

有专家预测：未来，北京供应的每10套房中，只有1套是90平米以上的改善型房源。

两组可供印证的两个市场数据是：一、北京2018年供应的2.3万套住房中，平均单套面积相比前几年相比出现了非常明显的下调（115.6平米）。二、作为今年北京楼市供应主力的限竞房，入市的10个项目供应5896套房源。其中，建筑面积超过150平方米的中大户型产品仅有346套，占比仅为6.29%，并且全部规划为别墅产品。

北京大户型房源的稀缺化、高端化，正成为现实。这意味着，以后想要在北京买一套大户型的房子，你需要付更多的资金成本，同时，购买难度会上升。

加之北京土地出让的远郊化，这种大户型稀缺的趋势，特别是热门或宜居的城市板块，随着潜在供应量的减少和库存量的消耗，稀缺的趋势将愈发明显。

一边是北京大户型房源在供应端的“缩水”，另一边是中美贸易摩擦、P2P暴雷潮、人民币贬值压力等带来的资产保值增值压力。当下这个购房窗口期，留给有改善型置业需求购房者的时间并不多，如何把握这“消逝”的机会，显得尤为重要。

选择一个改善型产品的N个逻辑

什么决定房地产价值的因素？

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”李嘉诚的名句言犹在耳。

当然，一个好的房子，有一些放之四海皆准的基本评判标准。如地段、户型、园林、配套......但在一个高度分化且需求多样的市场，还需要更多细分维度的评判。房票有限，不能浪费。

那么，对于有改善型需求的购房者，如何在北京当前的市场环境下选择合适的房产，除了上述的通用标准，还有一些原则和建议可供参考：

第一、一步到位

基于北京当前严格的限购政策，购房者像以往一样通过多次迭代置业的可能性大大减少。因此，在财力允许的情况下，选择一步到位，购买可承载家庭全生命周期的产品将节省大量的换房时间成本、精力。

基于此，所选择的项目要求不论从区域价值、产品品质、配套丰富性上，都应具备比同区域、同价位竞地产项目更高的标准，以满足家庭全成员的多样化需求。

第二、寻找成长性资产

房产作为一种具有金融属性的大宗商品，已成为社会共识，如何保证资产价值的稳定性以及增值，是需要考虑的重要因素。在产品品质接近的情况下，价值潜力大的项目应该被优先考虑。

从北京的大体格局来看，东部通州定位北京行政副中心，且单独加码限购，基本已经锁盘，短期内难以进入；西部门头沟、房山区域已开发至西部山区，且近期无重大利好，发展空间受限；北部海淀区域已经是价格高点，升值空间有限，再往北昌平区域主要定位居住区、生活区；而南部此前在北京城市版图中，开发稍晚，相当于市场的洼地。

前几年两轮南城计划的实施，各项基础设置迎头赶上，第三轮南城计划7月获批即将启动。此外，这两年大兴加大土地供应，众多开发商的进入也带动了市场的热度，加上北京新机场明年即将投用以及雄安战略的辐射影响，长期利好明显。

因此，从区域的潜力和房产可能带来未来的溢价角度，南部区域，尤为值得关注。

第三、稀缺逻辑

物以稀为贵，这是永恒不变的规律。

北京是个缺水的城市，中国人讲究聚水生财。北京早期的别墅区便是沿水域形成，如温榆河畔的中央别墅区、潮白河别墅区等，近几年通州运河核心区、永定河区域周边房地产项目的市场表现，也充分体现了“水”对于一个区域、一个项目的加分。若一个项目周边有水系环绕，无疑值得优先考虑。

同样稀缺的还有生态资源。环保意识觉醒的今天，周边公园、绿地等生态资源聚集的地方也应被重点关注的。犹如奥森之于亚奥板块，这两年北京另一更大型的公园——南海子公园周边便逐步形成了新兴的城市别墅区。

另外，在北京这个摊大饼的城市，交通通达性是必须考虑的问题。地铁一响，黄金万两。无数的案例和历史经验告诉我们，不论是房价还是租金，临铁项目总能比周边高出一筹。

第四、算账逻辑

当前的经济大环境充满了不确定性。例如，国际贸易摩擦。

如何保证资产的保值和有效性，关键是保证资产的流通性。从这两年北京出让的土地来看，大多都要求3~5年限售，加上土地开发建设时间、取证时间，持盘时间需要7~8年。当出现经济变动或需要变现时，这会成为不利因素。

因此，从流通性角度而言，市场上的所见即所得的现房可以优先考虑。

此外，性价比方面也是重要考量因素。近两年新出让地块的大户型改善产品，往往被规划为别墅类产品以增加开发商利润，总价上可能会更相对高一些。

第五、社区的圈层及纯粹性

在北京，追求改善型产品的客群，基本上已经是城市中产阶级或精英阶级。这类客群在产品追求之外，还追求心理层面的认同。当高纯度与相似度较匹配的人群集聚与组合在一起，将成为一个优质房地产项目最好的价值背书。

而在近几年北京出让的土地中，不少地块存在“高低配”现象，地块中配建保障房、回迁房等较为多见。此前北京出现的商品房保障房业主“拆围墙”事件争议，对此类高端改善需求客群而言，可能存在负面影响。

综上所述，在满足好产品的基本条件外，占据城市稀缺资源，并具有资产成长性的、可满足“一步到位”需求的房产才是最佳标的。

“200亿”级神盘最后的门票

当下市场环境中，符合上述条件的产品越来越少，位于亦庄的林肯公园便是其中的典范之作。

林肯公园——北京极为罕见的占地130万平米航母级大盘，位于“亦庄长安街”荣华路之上，扼守亦庄门户。凭借绝佳区位和卓越品质在整个区域享有盛誉，曾创造单盘“200亿”的奇迹，已经成为北京楼市的新地标

林肯公园所在的亦庄，位于北京黄金双三角的交汇核心区，不仅是京津冀一体化的重要枢纽，对于首都30分钟经济圈（国贸CBD-通州副中心-第二机场）有着尤为重要的辐射作用。

作为北京市未来重点发展的三个新城之一，亦庄承担高新技术产业发展中心的城市职能，是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。

目前，亦庄拥有世界500强企业近90家，高新技术企业680家，高新技术企业产值占比近几年均保持90%以上。世界机器人大会永久落户亦庄。

不论从区域定位，还是区域发展潜力，亦庄无疑是北京最热门的板块之一，并且随着新机场即将投入使用、南城计划第三轮的开启，区域价值正处于快速上升期。

林肯公园，堪称亦庄区域楼市的旗帜。2009年林肯公园一期亮相便成为北京楼市全年销量排行榜亚军，成交金额超42亿；2013年二期入市，获得了当年北京楼市销冠的成绩。

占据亦庄核心区域，林肯公园交通通达性极佳，项目紧邻地铁亦庄线，是北京少有的横跨两个地铁站的楼盘。500米可直达5环，距离4环18里店南桥3.5公里，距国贸直线距离8公里，无缝连接地铁亦庄线，快速换乘5号线、10号线，与规划中的L2、L5、S6线共同构成轨道交通路网。

此外，值得一提的是项目区域绿化率以及人均拥有公园面积在北京均名列前茅。紧邻千亩森林公园企业文化园，园中建有300亩的清水湖，特色园林及景观小品。除了企业文化园，周边还有1.2万亩南海子湿地公园、博大公园、鸿博公园、凉水河滨河公园、鸿禧高尔夫球场等公园绿地环绕。项目内部还自建有15万㎡浪漫法式园林，生态资源优越。

配套上，项目周边创意生活广场、华联购物中心、上海沙龙等成熟商圈环绕，12万㎡的林肯商街聚集众多国内外一线品牌，休闲、餐饮、教育、健身等丰富的业态共同构建起亦庄高品质生活圈。巨资打造的1.2万平米高端私属会所林肯会，游泳健身配套设施一应俱全。

另外，在教育方面，林肯公园一期便引进了新加坡双语幼儿园。同时，亦庄区内还定向引进了多所国际学校。

目前林肯公园150㎡-220㎡（建面）实景现房在售。户型南北通透，两梯两户，3.5米层高和全景落地窗的搭配营造了极佳的产品实际体验，满足各阶段人群需求，270度豪阔视野更大限度的释放公园地产的优势。

值得一提的是，非毛坯交付现房单价仅售40000元/平米左右，总价约530万起。

群众的眼睛是雪亮的，一个楼盘好不好，购房者会用手中的钞票来作答。林肯公园此前销售冠军的身份，说明了一切。作为一个取得单盘200亿成绩的超级大盘，林肯公园值得信赖。

未来已来，南城崛起已成定局，亦庄第二次区域价值爆发在即。在这个房票稀缺的时代，能遇见、看懂、并看中林肯公园的人，才是真正懂产品、懂市场、懂生活的智者。