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林龙安:禹洲没有改名打算 下半年一二线有机会

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林龙安:禹洲没有改名打算 下半年一二线有机会

观点地产网 庞大的中国房地产市场不仅产生了“碧万恒”这样的五千亿级巨兽,还有一批正在向千亿阵营冲刺的企业。

从“遏制房价快速上涨”到“房价不涨”,不管是政策还是融资,都表明2018年的市场或不如以往火热。

面对未来的市场,上市房企们在8月陆续亮出了自己的“中考成绩”。

8月27日,禹洲地产股份有限公司在香港举办2018年中期业绩发布会,董事局主席林龙安,执行总裁蔡明辉,财务总监及公司秘书黄展鸿出席并回答了媒体的提问。

业绩会开始的时间稍晚些,管理层们走上主席台,言笑晏晏;合影后,林龙安招呼工作人员一起,在台上来了张“全家福”。

看得出来,大家心情都不错,许是因为禹洲地产上半年交出了一份还不错的答卷。

“600亿目标我们非常有信心”

据观点地产新媒体了解,禹洲地产上半年收入为92.42亿元,较2017年同期72.46亿元上升27.54%;毛利29.14亿元,较2017年同期上升22.03%,毛利率为31.53%。

销售方面,禹洲地产2018年全年销售目标为600亿元,截至6月底累计销售金额为215亿元,仅完成全年目标约36%。

上半年销售表现并不亮眼,是否意味着禹洲地产今年或完成不了销售目标?

林龙安会上介绍,这跟禹洲的推盘节奏有关系,上半年只推了920亿的货值的35%,下半年将推65%,可推货值为700亿,预计销售额将快速增长。

此外,禹洲上半年推货多集中在泉州、唐山、杭州、南京等地,合肥由于多盘联动,收入占比达到36%,占据收入贡献榜首。上海是收入第二大城市,贡献收入比为19%,厦门、天津分别都在10%以上。

下半年的推货则将主要集中在南京、苏州和合肥等一二线城市,武汉、重庆、青岛等地的项目也将逐步推出,林龙安表示对完成600亿的目标很自信。

他进而表示,为实现千亿目标,预计从2018年到2020年禹洲的合约销售额年复合增长率将达到40%。

至于规模加速和安全质量间如何平衡,他强调:“不会盲目提速,不会为了快而忽视安全。”

“拿地好时机在1月和12月”

被问及是否禹洲地产是否会侧重在二三线布局,林龙安很直接地表示,自己对一二线城市很看好。

“中国可持续稳健发展的趋势是在的,特别是在一二线城市,不要说未来一两年,我认为在未来3-5年都是非常稳健的。

我们整体的土地储备还是以一二线为主,上半年收入占比36%的合肥现在是二线偏上的城市,销售等方面在安徽都是一枝独秀的,支撑了整个省份的地产平稳发展。”

他称,禹洲地产50%以上的销售额贡献来自长三角,这是未来盈利水平和发展目标实现的重要来源。在一二线城市布局的拓宽,会围绕着三条线(长三角、大湾区、京津冀)进行。

对于下半年的销售,林龙安表示,一二线城市现在价格严格受限,下半年可能有上升的机会,所以下半年销售会主要集中在9-11月份。

对于拿地,他判断拿地最好的时机是在1月和12月。在他看来,1月份是因为快到春节了,年关难过;12月份是发年报的时期,企业的资金会比较紧张,所以那时候拿地,项目也比较便宜。

“我们也希望多储备一些现金,多销售一些,到年底拿地的时候,能拿到盈利空间更大的、利润更有保证的、价值更高的地块。”

融资方面,财务总监黄展鸿披露,截至上半年,禹洲地产持有现金250亿元,由于在建项目增多,总借贷比上年增加90亿元至360亿元,公司总资产首次突破千亿大关至1037亿元。

值得关注到的是,由于上半年融资渠道收紧,整体融资成本也都有所上涨,禹洲上半年的融资成本由2017上半年的2.24亿元上升25.17%至2.8亿元,融资综合成本6.52%,比去年6.02%稍有提高。

黄展鸿称,在现在的融资大环境下,融资成本6.5%是可以接受的。由于发改委年初批的额度目前已用完,下半年是否发美元债,还得看额度的情况。

观点地产新媒体了解到,截至2018年6月30日,禹洲地产的土地储备总可供销售建筑面积约1725万平米,共118个项目。

其中,长三角42%、海西21%,环渤海24%,华中区6%,大湾区3%,新开拓的西南部分占总土地储备达到4%,平均楼面成本约为4995元/平米,持有及管理的土地储备预计足够禹洲未来三至四年的发展需求。

这或许也是为什么林龙安业绩会上多次提及600亿目标都胸有成竹的原因。

以下为禹洲地产股份有限公司2018中期业绩会问答实录:

现场提问:怎么看外围的宏观形势对经济的影响?国际机构已经下调了对中国GDP增速的展望,对楼市的影响是怎样的?禹洲接下来的布局会不会转向以二三线城市为主?

林龙安:在中美贸易摩擦的情况下,整个经济层面的调整和协调还在有序展开,现在我还没有看到要下调年初制定的GDP增长速度6.5%的可能。

中国可持续稳健发展的趋势还是在的,特别是在一二线城市,产业转型、人口引入、新兴产业兴起和创新产业等各方面都有推动作用,再加上现在国家鼓励适度消费,加大基础设施建设的布局。

从几个方面综合来看,我认为中国的整体经济发展还是不错的。你说的这些情况,对房地产行业没影响是假的,但是房地产有它的特殊性,本身是跟城市发展和经济发展紧密相连的,特别是在一二线城市里。不要说未来一两年,我认为在未来3-5年都是非常稳健的。

此外,房地产在沿海城市的发展里面,特别是在一二线城市里,大起大落的机会几乎没有。因为一二线城市的土地没有了,现在进入了旧改阶段,它的成本是蛮高的。而人口的流入、经济转型的成功也促使着刚需和首改房的增加,我还是看好一二线城市的整体布局。

对于禹洲来讲,今年在二三线城市的销售额占到30%,但我们整体的土地储备还是以一二线为主。合肥现在是二线偏上的城市,销售等方面在安徽还是一枝独秀的,支撑了整个省份的地产平稳发展。

去年我们在上海的销售额排在第九,在南京进入前十,在合肥进入前三,预计今年在杭州和苏州也可以进入前十。

在长三角板块,禹洲是非常稳健地进入前十的,我们50%以上销售额的贡献也来自长三角,这是禹洲未来盈利水平和发展目标实现的重要来源。

禹洲在一二线城市布局的拓宽,将围绕着三条线(长三角、大湾区、京津冀)布局,再加上西北、西南的二线核心城市的布局。

观点地产新媒体:货值集中在下半年,是不是对下半年的市场比较乐观?上半年拿地55亿,但最初全年的拿地资金是300亿,怎么看待下半年的市场机会?大湾区投资计划是怎样的?

林龙安:我们现在的销售,主要是去年开工布局和拿地时间上做了调整,所以大部分调整到下半年为主,这是去年年底制定的策略,今年年初进行的战略调整。

我们不是全部压到下半年,而是根据公司的开工情况和节点情况进行布局,以及根据销售的定价水平做的改变。一二线城市现在价格严格受限,下半年可能有一点上升的机会,所以我们下半年的销售也会主要集中在9-11月份。

上半年是55亿拿地,包括我们今年收购沿海和航天科技城,预计整个拿地也会严控在销售可控的范围内。禹洲二十几年来的负债比例都是在60%-80%左右,我们会在这个范围内掌握拿地的水平。

根据我的判断,今年拿地最好的机会应该是在年底,我们也希望多储备一些现金,多销售一些,到年底拿地的时候,拿到盈利空间更大的,或者是价值更高的地块。

关于大湾区的布局,我们不会盲目布局,会找合适的机会进入。所以在大湾区里面,如果成熟了,我们会及时进行公告,但不会盲目拿地。如果有便宜的土地我们就进入,如果没有便宜的土地,我们也不盲目去拿高价地。

现场提问:上半年平均融资成本比去年全年有所上升,怎么看下半年的趋势?当前融资环境也比较困难,今年上半年禹洲发行了10亿美金的债券,把额度大概都用完了,是否会申请新的额度?下半年是否有发债计划?

黄展鸿:当前这样的大环境,我们中期融资成本是6.5%,这个水平基本上是可以接受的。

关于发改委批的额度,确实我们年初拿的额度在目前已经没有了,接下来我们还在准备一些基础的工作,会保持高的灵活性,我们也会尽快沟通、申请。所以下半年是否会发美元债,还要看到我们拿额度的进度。

现场提问:您觉得什么时候拿地比较合适?很多房地产公司都已经改名了,说可以更好地反映他们的业务,禹洲是不是也会改名?

林龙安:1月和12月拿地是最好的,12月份是年报时期,大家的资金会比较紧张,所以那时候拿地,很多项目是最便宜的;1月份是因为快到春节了,年关难过的时候,拿地也是最好的。这两个月可以拿到价值更高、利润更有保证的地块。

关于改名,我们目前没有这个计划,禹洲是恒生指数大中盘的成份股,也是中国指数的核心成份股,资本市场对禹洲是非常认可的,我们要做出更多的贡献,真正为投资者、为股东、为所有关心我们的媒体朋友做出自己的业绩,所以我们目前没有改名的打算。

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