重仓北京销售放缓 首开破净欲另谋出路

随着每个交易日股价的变动，“破净”房企的名单一直在发生变化。其中有一直游走在破与不破之间的雅戈尔、南国置业以及大龙地产，也有一直稳坐“破净”第一把交椅的首开股份。

截至8月23日，首开股份的市净率只有0.5786，居上市房企破净榜首。有业内人士直言：“首开大部分项目都集中在北京，北京调控政策对他们的影响其实非常大。”

首开相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时就无奈地表示：“目前楼市的调控对公司销售肯定是存在一定影响的，首开的销售业绩下滑一定程度上可能与北京共有产权房政策有一定关系。”

而销售放缓也让首开的全国排位有了明显下滑。据克而瑞2017年全国房企销售榜单，首开排名为33位，与2016年相比，首开被16家房企反超。

事实上，北京一直是首开布局的重点。从首开在2017年新获取的27个项目中有16个位于北京就可以看出，彼时首开仍看中北京市场未来的空间。而首开报告期内共30宗待开发土地中，有17宗位于北京，且皆为合作开发项目。

记者梳理发现，一直以来，北京地区的业绩贡献也占首开的半壁江山。2015年，北京地区营收约为121.18亿元，占总营收比约51.37%；2016年，营收约为134.79亿元，占比约45.2%；2017年，营收约为179.79亿元，占比约49.17%。

正如首开上述相关负责人所言，“北京项目数量跟外地基本上一半一半吧。”他补充道：“首开也在适应新常态，政策调控对销售能够给影响到什么程度，还需要时间再看。”

从首开2017年年报中可以看到，首开对棚改项目倾注了更多的心血。报告期内，首开在北京地区已在实施的棚改项目有3个，后续项目有8个。

今年5月25日，首开股份发布公告，称拟收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权，而首开中晟置业正是首开集团所属二级全资子公司，具有房地产开发四级资质，以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。

“首开下一步要做长租公寓、北京的限价房、共有产权房等。”首开上述相关负责人说。

首开的负债率一直是业内关注的焦点。一方面，销售增速大幅减缓影响了首开的现金流。根据2017年年报显示，首开报告期内经营活动现金流大幅下降119.43亿元至-204.53亿元；另一方面，首开股份资产负债率为80.59%，同比上升约0.68个百分点。

80亿元永续债也成为悬在首开头顶的一把利剑，为此，首开每年需要为此支付4.14亿元的利息。

“作为国企，首开的资产负债率仍在正常范围内。”首开上述相关负责人解释并补充道，“首开是北京的企业，所以在北京的土地储备多一些，但在现在的市场行情下，大家对项目都很谨慎。”

今年7月12日，首开发布业绩预增公告，称2018年1~6月实现营业收入与上年同期相比，增长50%左右。

另外，记者梳理发现，截至8月22日的“破净”上市房企中，有9家企业来自北京。

尽管导致“破净”的因素多样，但业内认为，“破净”也能反映出企业存在的一些问题。

佳兆业经济研究院院长刘策认为，股价能不能提升主要看投资者对企业是否认可，包括是否有主题炒作概念，如粤港湾、并购等主题概念，企业基本面是否有业绩释放的潜力，如果企业确实业绩不好，流动性很紧张，那即使破净了，股价可能还会再跌，另外就是企业是否有核心竞争力，是否有壁垒，是否有应对行业低潮期的能力。

企业应对低潮期的能力首先是资产结构的质量，是否可以快速变现，第二就是企业的融资能力，国企在低成本融资上更有优势，第三就是企业的销售能力，是否能适销对路，精准投资。其中最重要的就是融资能力，只要能融到钱，也不怕低潮期。