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北京新房市场质变:普通住宅供应比例增加

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北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

限竞房强势入市

根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

今年1月4日,电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块,这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日,该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。

中原地产指出,北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

该机构还认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,北京楼市将逐渐进入供应加量周期。

市场走向“量增价稳”

与普通住宅相比,今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据,截至8月21日,北京供应别墅项目29个,合计2923套,面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目,房屋2446套,面积69.39万平方米。

但今年北京的“限价令”更加严厉,使得豪宅项目价格并不高。截至目前,今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年,部分单价超过10万元以上的项目被放行,其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。

多数分析人士认为,未来一段时间,北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据,今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,自今年3月以来,一直保持持平或增长态势。

这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日,位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时,懋源以17.7亿元的总价获得该地块,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。

由于该项目地段优越,且产品被打造成低密别墅,有业内人士估算,项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定,入市时间也未确定。

懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示,企业能做的就是把产品做好,“其余的交给市场”。

郭毅认为,在土地交易升温和“限价令”的共同作用下,未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中,普通住宅的比重会有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性会进一步凸显。

多数机构认为,这种情况既有利于北京新房成交量的回升,也有利于价格的平稳。

我爱我家集团研究院指出,随着供应量的增加和调控力度不减,未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2702套,环比上升61.41%,同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米,环比下降13.29%,同比下降17.91%。

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