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租赁企业商业模式: "居间商"如何变成"高级二房东"?

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本报记者 张敏 北京报道

北京高房租的话题发酵多日后,终于产生阶段性结果。8月22日,北京市住建委等多部门曝光了23家存在违法违规问题的中介机构。

同时被曝光的,还有长租公寓领域存在的八类问题:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人等。

随着存量房时代的到来和“租售并举”的提出,近年来,一批专业化租赁机构开始崛起,并进入扩张阶段。根据贝壳研究院的数据,截至今年上半年,全国十大城市机构化房源占比为9%,未来将不断扩大,并催生一批规模庞大的运营商。

这些企业一定程度上改变了租赁市场分散、无序的状况,但到目前为止,仍然未能使行业变得规范。在推高租金的诸多因素中,机构之间的恶性竞争和违规行为,仍是不可回避的一项。

那么,过去这些年,租赁企业的商业模式发生了哪些变化?随着租售并举时代的到来,合规与盈利能否得到解决?

“空置期”的秘密

长期以来,房屋租赁公司多以居间服务的方式来运作。即发布房源信息、介绍房主和租客见面并签订租赁合同,然后收取约相当于一个月租金的服务费。

在网络化、平台化的趋势下,信息不对称的局面逐渐改善,居间服务降温,租赁公司(中介)更多地承担类似“二房东”的角色。具体做法是,租赁公司与房主签订房屋托管合同,取得房屋的管理权,然后以更高的价格将房屋出租。其间,租客和租赁公司——而非房主——签订合同,甚至不会和房主见面。在这种模式下,租赁公司的收入来源是差价。

“虽然租赁行业不断变化,但基本的利润来源,就是从赚服务费变成吃差价。”北京某资深从业者向21世纪经济报道说,从本质上说,长租公寓运营商都是“二房东”,只不过相对高级。

“但当你进入吃差价阶段时,就会衍生出很多的服务,盈利点也开始增多。”他表示,比如,为获取更高的价差,机构会通过改善装修、打隔断、提供增值服务(维修、保洁等),增加租赁空间,或提高居住舒适度。

显然,进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业,成本结构也更为复杂。上述从业者表示,租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。

自如CEO熊林曾向21世纪经济报道表示,运营成本主要来自于三个方面:一是配置装修成本,机构化要比个人更有效率;二是人工成本;三是空置成本,如果空置率偏高,资本运营效率就下降了,利润也会被摊薄。在熊林看来,空置成本是“问题的核心”。

租赁企业会通过各种方式降低成本。据了解,大型长租公寓运营商有长期合作的装修公司。由于风格统一,操作也颇为熟练。以自如为例,在北京,完成一间毛坯房的硬装,通常只需要15-20天的时间,效率惊人。此外,在家具家电的采购中,大型运营商也能通过集中采购的方式将成本降低。

而在减少空置期、节约空置成本方面,运营商更是有一套独特的做法。

今年5月,王宇(化名)将位于北京东五环某小区的一套55平方米的房屋委托给自如,双方签订了三年的委托合同。他向21世纪经济报道表示,由于是毛坯房交付,在合同的第一年中,双方约定了3个月的空置期,用于房屋装修和前期寻租。合同的后两年,每年约定25天的空置期,用于房屋的到期腾退与转租。

王宇表示,这接近5个月的空置期,并不算在托管期限之内。也即,双方签订的托管合同为三年,而自如持有房屋的时间约为三年五个月。

在王宇看来,由于自如具有极高的装修效率,北京租赁市场又处于供不应求的阶段,5个月的空置期中,至少有一半的时间能被运营商“节省”出来。不仅不存在所谓的“空置成本”,还能据此获得额外的收益。

他同时表示,考虑到自如的品牌影响力,即使有一些小中介出价更高,他也仍然将房屋委托给自如进行管理。

盈利前景仍不明朗

根据城市房产网的数据,今年第二季度,50个典型城市租金收益率(年租金收入/房屋价值)为2.6%。其中,4个一线城市的平均租金收益率仅为1.7%。作为对比,2017年伦敦的指标为3%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右。

该机构认为,我国部分城市的租金收益率处于较低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。其原因在于“房价涨幅过大”。

前述从业者向记者解释租金的定价机制:综合考虑成本、同区域内其他房源价格、市场走势、淡旺季等各种因素。同时,品牌运营商还会再适当上浮。

诸葛找房发布的数据显示,2018年7月,北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米·月,今年以来累计上涨15.75%。其中,品牌公寓平均租金为157.2元/平米·月,明显高于市场平均水平。

尽管如此,品牌公寓仍然面临着盈利难题。到目前为止,尚无长租公寓品牌能够实现全面盈利。今年年初,熊林曾向21世纪经济报道表示,租赁行业的特点是,初期需要有经济投入,在一定时间后,规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则给出这样的答案,“对于盈利问题,我相信,资本市场都非常理性,大家看的必然是长远目标和长期利益。现阶段我们追求的是规模、服务和品牌,盈利不是我们考虑的问题。”

为了盈利,租赁企业会采取一些不合规的手段来提高运营收入,如“打隔断”等,但是,包括对房屋改造等均有硬性规定。

“国际上,很多人口稠密的大城市允许运营商将房屋分隔出租。但在我国的很多城市,‘打隔断’是严格禁止的,即使做好水电、消防等安全防范也不行。”前述从业者表示,这就相当于宣告了“N+1”模式的死亡。

与此同时,对于房源成本相对较低的商业地产、厂房等物业来说,很多城市不允许调整水电系统,“那就基本没法做了,没有上下水的房源基本租不出去”。

多数受访者认为,近期关于房租的讨论,能够成为使租赁行业走向规范的契机。但从商业的角度来说,距离形成有效的盈利模式还有很长的路要走。

至少在现阶段,大部分从业者都对行业的盈利前景不甚乐观。8月19日,SOHO中国董事长潘石屹说,“长租公寓不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中,一定要有一个指引,不能偏离这个指引,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。”

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