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房租价格上涨存法律风险 专家建议反垄断执法介入

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北京等地房租价格快速上涨,成为近期的一个经济、市场热点问题。8月17日,北京市住建委约谈主要房屋租赁企业,这是主管部门近期第二次就房租问题约谈从业企业。

有法律界人士向第一财经记者表示,房屋租赁价格的快速上涨,与相关企业的经营行为有关系,包括市场上出现较多的租赁平台大举融资,集中收购房源的经营行为。价格的上涨给租赁平台带来了利润上涨,但也伴随着诸多法律风险。诸如行政调控导致价格快速下降后,租赁平台将面临多重违约等。

房租价格上涨伴随诸多法律风险

从本月初起,北京房租价格快速上涨的话题不断见诸报端,成为市场热点。房地产行业研究平台贝壳研究所近期的一系列研究数据被大量引用。根据这一机构整理的数据,以今年8月6日至12日的整租租金为样本,北京房屋的整租平均租金同比增长了15.5%。此外,2018年至今,北京房屋租金绝对值达每月每平方米76.1元。

有媒体报道指出,目前出现的房租价格上涨,与很多中介公司,特别是大品牌公司近两年来的经营策略有关。由于房价已经趋于稳定,通过房屋销售获得的利润降低。政策层面也提出了租售并举的方向,很多房屋中介转向房屋租赁市场,特别是建立长租模式。这些中介平台通过贷款等融资方式,大举扩展房源、抢占房源,甚至不计成本,高价收购房源,表现为一种激进式的房源获取方式。

通过快速抢占房源,这些中介平台会抢占一定的市场份额,有的甚至达到垄断地位。目前一些大的平台掌握着几十万套房源的状况并非没有,这形成了一定的区域性垄断,可以获得房屋的定价权。房租价格上涨也就成为了必然。

中介平台通过这种方式固然可以获利,甚至短时间就获得较高利润,但法律风险也应运而生。北京市律协房地产法律委员会委员、北京市东元律师事务所合伙人李松告诉第一财经记者,近期虽然还没有出现房租上涨导致的诉讼案件突增的情况,但当前的房租价格上涨,与之相伴的法律风险应该让中介平台等租赁参与方注意。首先,房租价格暴涨背后,中介平台激进式扩张,很可能带来前期尽职调查不充分,导致一些有产权瑕疵的房屋也进入租赁市场。一旦这些瑕疵爆发,比如产权变更、租期改变等等,势必引发中介平台、产权方、租赁方的法律纠纷,进而引发诉讼。

同时,从行政调控层面来看,主管部门很可能会采取行政调控措施来调节房租价格,如出台宏观新政调控价格、在融资等方面出台微观新政进行调控。通过这些调控措施,短期就将房租价格压下来,回归到合理的价格水平。而租赁平台盲目进入这个市场,在价格突降后,就有可能出现平台撕毁合约等违约情况,势必导致法律诉讼激增。平台投入大量资金进入这个市场,在价格突降后,就要面临利润降低甚至赔本。这将导致无法按期足额向融资方偿还资金,特别是用了高成本融资的租赁机构,很可能拿不出足额资金来平衡成本,构成实质性违约。

以上这些问题都会导致被融资方诉诸法律。李松认为,与房屋销售市场不同,租赁市场的监控、调节难度大,针对目前的情况,各个主管部门应该强介入,包括采取反垄断执法等措施。反垄断法第17条规定,禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为,其中第一条即为以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。

反垄断执法是选项但存诸多难度

北京市多个主管部门的介入,对于房租价格的平抑起到推动作用。据媒体的报道,某些大型租赁平台在某一区域内掌握有几十万套房源,形成了客观上的垄断局面,这让很多同区域内的小公司、小平台完全不具备与其竞争的实力。这些大平台掌握了定价权,成为促使房租上涨的原因之一。越来越多的声音在指向房屋租赁市场的垄断问题。

在新一轮政府机构改革中,按照中央的部署,原分属于国家工商总局、国家发改委、商务部的反垄断执法统一由新成立的国家市场监管总局行使。国家市场监管总局成立后,也先后就一些地方政府机构出现的滥用行政权力排除、限制竞争的行为进行了查处。反垄断执法获得了公众的更多期待。对于这次房租价格上涨,反垄断执法能否介入,以平抑租赁价格?

华东政法大学竞争法专家丛立先告诉第一财经记者,此次是房租价格上涨,表象在价格,背后可能有垄断因素。如果反垄断执法部门介入,主要依据的法律包括《反垄断法》、《价格法》。其中,《价格法》第14条第1款规定,经营者不得“相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益”。反垄断执法可以由一些个人或机构向主管部门提出举报,也可以由执法部门在工作中自行发现,随后启动调查。

丛立先分析,首先,《反垄断法》所规制的垄断行为,会涉及到多方经营者的串谋,操纵市场价格。房屋租赁平台众多,虽然也存在着一些大的平台,但查清楚是否存在串谋并不容易。即使存在串谋,一般也不会达成某些固定协议、签订某些固定合同。调查串谋行为的取证难度很大。

其次,如果是某一家大型租赁平台垄断海量房源,形成了市场支配地位,但最终调查起来也并不容易。《反垄断法》所称的市场支配地位,是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件,或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

此外,此次房租价格上涨,目前表现在北京、上海等一些大中城市,其他城市是否存在还并不明显。那么,反垄断执法该由国家级层面进行还是由地方层面进行,也需要一个划分。在划分上存在难度。总之,反垄断执法可以作为平抑房租价格的一个选项,但存在着很多难度,启动起来并不容易。

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