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上海首套房贷利率调整,释放了什么信号?

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8月9日,媒体报道工商银行、农业银行下调上海地区首套房贷利率至9折。在严格调控房价和流动性充裕的背景下,这一操作一石激起千层浪,引发联想。

8月10日,有房地产业内人士解读,上海房贷利率跌到9折,大水还是漫了;也有人认为房地产调控的力度有望减弱;市场随即作出反应,A股和港股地产板块大幅拉升,多只相关个股涨停。

不过,工行、农行上海首套房贷利率下调被认为“短命利好”,剧情迅速反转。

8月10日中午,新京报记者向工商银行上海分行求证得知,上海分行已于上午接到下调首套房贷利率折扣至9折的通知,但尚未实行,上海分行下午召开会议,下调首套房贷利率折扣一事“可能有变化”。

与此同时,新京报记者向多家工行上海市支行和农行上海市支行求证,上述支行均表示,截至8月10日下午,并没有收到下调首套房利率至9折的通知。

随后,农行上海分行、工行上海分行相继官方否认下调首套房贷利率,将严格执行差别化信贷政策,坚决遏制房价上涨。

工行上海分行、农行上海分行、农行总行均表示,上海的首套房贷利率政策并没有调整。也即是说,工行、农行上海地区的首套房贷利率仍按照此前的9.5折执行。

剧情的反转被市场认为是迫于舆论压力或是与目前的房地产调控定调不符,无论如何,工行、农行上海地区的首套房贷利率仍按照此前的9.5折执行,反映出的信号是房地产政策调控还是很严厉。政治局也在不久前明确提出“坚决遏制房价上涨”。

  “上午接到房贷利率下调至9折通知

  下午紧急召开会议”

8月9日晚间,有媒体报道,工行和农行同日调整上海首套房贷利率折扣,从95折降至9折,二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。

8月10日中午,新京报记者向工商银行上海分行求证得知,上海分行已于上午接到下调首套房贷利率折扣至9折的通知,但尚未实行,上海分行下午召开会议,下调首套房贷利率折扣一事“可能有变化”。工行上海市分行第二营业部房贷业务员当时向新京报记者表示:“领导被叫去开会,看是不是要取消这个下调折扣,可能又没有了。具体原因我们也不清楚,只能等消息。”

新京报记者向多家工行上海市支行求证,各个支行均表示,截至10日下午没有接到通知下调首套房贷利率折扣。工行上海市徐汇支行向记者表示:“我们没接到银行的书面通知,目前所有消息口径都是从一些中介、网络传出的,除了我们支行外,上海其他银行应该也没有收到消息。”

农行的情况与工行类似。多家农行上海支行向新京报记者表示,截至8月10日下午各支行均没有接到正式通知。农行沪东支行表示,没有收到下发的文件;农行上海南方商城支行表示,目前执行的首套房贷利率仍为9.5折,没有通知降到9折。上海长宁虹桥支行一位房贷业务经理对记者表示:“只是从新闻上看到这个消息,可能还不确定,据说上海分行还在讨论。”

8月10日下午4点左右,工行上海分行相关负责人对此事进行了回应。该负责人表示,工行上海分行一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,认真执行个人住房贷款差别化信贷政策,目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。同时,该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求,按风险审慎定价,确保政策执行到位,促进房地产市场平稳健康发展。

对于上海地区房贷利率情况,农业银行总行相关负责人告诉新京报记者一切以上海分行为准。

昨天,农行上海分行回应称,严格执行差别化住房信贷政策,未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求,农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度,继续支持购房刚性需求,按借款人风险情况审慎定价,加强贷款审核,严控信贷资金违规流入房地产市场,坚决遏制房价上涨,确保房地产宏观调控政策落实到位。

  分析称政策调控仍很严格

据悉,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房9.5折,即利率为4.655%。

目前,上海仍有部分银行在基准利率基础上打折,。根据融360数据,截至8月10日,上海地区有8家银行实行首套房贷利率折扣:中国银行、北京银行、建设银行的首套房贷利率最低可达9折,上海农商行首套房贷利率最低9.2折;工商银行、农业银行、华夏银行的首套房贷利率最低都是9.5折;邮储银行最低9.6折。

根据融360最新统计数据,在其监测的35个城市中,7月份首套房平均利率最低的为上海,为5.16%。7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房贷利率在传言调整后,银行又出来辟谣,说明政策管控还是很严厉的,放松容易引起市场的亢奋,造成房价难以压制的现象。

此次上海房贷政策的“反转”,说明当前在贷款政策中的一些关系还需要积极处理和协调,包括“房住不炒”的政策内容、银行下半年房贷业务的完成、刚需购房者贷款方面的保障等,解决好了,才能让房贷工作和房价稳定工作真正做到协调。

严跃进提出,总体上说,未来商业银行政策,都需要在“房住不炒”的大框架下进行。他建议做一些微调,例如针对住房困难群体、尤其是没有购房记录和贷款记录的群体,或者在上海连续就业时间超过8年的群体,可以适当调整,这本身也不违背楼市调控的政策。而对于有购房记录或者贷款记录的,或者是单身购房的,即不属于购房最急迫的群体,依然要坚持从紧的贷款政策。

  一线城市首套房利率相对平稳

  北京部分银行利率维持1.1倍

据融360大数据研究院8月9日公布的统计数据,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%。首套房平均利率最低的十大城市中,有三个一线城市上榜,上海平均利率最低,为5.16%;北京排名第七,最低平均利率为5.47%,与上月持平,北京比全国平均水平低0.2个百分点。广州排名第十,平均利率为5.55%,较上月下降0.02个百分点。

首套房利率最高的城市位置一直被二线城市占据,7月份最高的为武汉,利率为6.35%,相当于基准利率的1.296倍 ,上月最高的是东莞。融360指出一线城市的利 率政策相对平稳,甚至出现下调,二线城市则偏紧,城市与城市之间的差异性越来越明显。

此外,全国533家银行分(支)行中 ,有146家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月减少2 家;173 家银行首套执行基准利率上浮15%,较上月增加9家;115家银行首套执行基准利率上浮20%,较上月减少1家;28家银行首套执行基准利率上浮25%,较上月增加3家;25家银行首套执行基准利率上浮30%,较上月增加9家。

新京报记者了解到,目前北京地区部分银行网点的房贷利率没有发生变化。目前主流利率情况为:首套房贷款利率较基准利率上浮10%,即利率为5.39%;二套房利率较基准利率上浮20%,即利率为5.88%。

工行北京分行向新京报记者回应称,工行北京地区近期的房贷利率政策没有发生变化。同时,记者咨询了中国建设银行地坛支行和中国银行亮马河大厦支行,两行均表示,目前执行的利率标准是首套房贷款利率上浮10%、二套房贷款利率上浮20%。此利率已持续了一段时间,目前尚未接到有变动的通知。

然而,新京报记者7月下旬走访发现,北京有个别银行网点的首套房贷利率在基准利率基础上上浮40%,也有银行的部分网点首套房贷利率上浮30%。此外,有多家银行表示额度紧张,有银行暂停办理二套房房贷业务,也有银行表示“可以办理二套房房贷业务,但需要等待较长时间”。

8月9日,据融360统计数据,7月份北京地区首套房最低平均利率为5.47%,与上月持平。7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,北京比全国平均水平低0.2个百分点,在首套房平均利率最低的十大城市中排名第七。

新京报记者同时向多家房地产公司进行咨询,房地产中介人员表示,近期北京地区的房贷利率没有变化,房屋成交量尚可。链家地产万年花城店销售人员对记者表示,“这两个月的成交量稍微好一点,可能是因为毕业季。”

  调控政策

6月24日

西安出台《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,规定在住房限购区域范围内,西安暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

6月25日

湖南省长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,提及暂停企业在限购区域内购买商品住房,同时进一步加强商品住房购买资格审查。

6月26日

杭州市住保房管局发布消息:在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

6月28日

住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,将在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

7月2日

上海市住建委下发《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,规范企业购买商品住房,须满足设立年限已满5年等条件。

7月31日

政治局会议,首次明确提出“坚决遏制房价上涨”。

7月31日

深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,主要规定包括居民家庭新购买的一二手住房3年内限售;新购商务公寓5年限售等。

8月6日

沈阳市人民政府办公厅发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,将商品住房限购区域扩大为全市行政区域。

8月7日

住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。住建部提出,各地要加快制定住房发展规划,对楼市调控不力的城市要坚决问责。

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