一二线城市长租公寓规模将超3000亿，租金收益率仅2%

7月26日，“2018亚太房地产租赁峰会”上，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在会上指出，目前，我国住房租赁市场规模超1万亿，预计2025年住房租赁市场规模将超过3万亿、一二线核心城市长租公寓市场规模将超3000亿。

在她看来，未来，租赁市场的发展将呈现两大变化：一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，租售同权、租房可办居住证、可积分等，会有相应的政策关注。

2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

2018年4月，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展租房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产证券价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

蔡云称，有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，各地的住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。

对于房地产租赁市场的前景分析，租赁市场是一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。潜在空间巨大。

不过，在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，长租公寓在发展过程中仍存在不少问题。其中之一是房地产企业租金回报率低。陈晟称，租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，广州1.69%。

与此同时，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税抵扣后需要缴纳5%~6%，整体税率接近17%~18%。

此外，陈晟表示，租赁企业融资成本也较高。普通的ABS融资带来高昂的资金成本，而REITs可以解决租金回报低无法覆盖融资成本高的难题。

上海源涞实业有限公司总裁陈昱彤在会上也表示，虽然政策和市场对长租公寓ABS呈努力的态势，但是要做成长租公寓ABS对于创业型企业以及轻资产企业而言比较困难，还有一段很长的路要走。

蔡云表示，房地产市场已经由增量时代步入存量时代，随着楼市调控升级以及信贷政策收紧，租赁市场已经迎来了其“黄金时代”，各类长租公寓品牌也如雨后春笋般涌现。

蔡云指出，政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，长租公寓+互联网、长租公寓+金融、长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现，在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进。发展租赁市场是当前住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度也会强化。