刚需必看！实探北京“大亦庄”6个限房价项目

瀛海板块紧邻南海子公园，地铁8号线经过并设站，预计年底将实现通车。

北京限房价项目迎来开闸入市，目前北京住建委已经给9个项目颁发了11个预售许可证，入市房源在5000套左右，其中大兴作为限房价项目的集中地，亦庄、瀛海、旧宫3个相邻板块共有3个项目获得5个预售许可证，分别是瀛海府、熙悦林语、万和斐丽，此外位于亦庄的禧瑞天著、和悦华锦也预计于8月初入市，再加上开发动作较慢的北京经济开发区河西区X90R2、X90A1地块，大亦庄板块共有6个限房价项目分布。

目前，入市的限房价项目销售冷热不均，没入市的项目仍在加紧地验资排卡与申请预售许可证，对于购房者来说，不再盲目、急迫。那么，上述6个项目，孰优孰劣？新京报记者从区位、交通、产品、教育资源、生活配套等多方面进行对比解读。

板块

瀛海区域后发优势明显

继2010年至2012年、2013年至2015年两个阶段的城南发展行动计划后，第三阶段城南行动计划目前已经启动。根据计划，在南部科技创新成果转化带中，北京亦庄经济技术开发区被列为龙头阵地，将继续加大高精尖产业集群的打造力度，完善城市配套功能。而在城南行动计划与开发区建设的双重推动下，与亦庄相邻的瀛海等区域也展现出后发优势。

纵观6个限房价项目，瀛海府、万和斐丽位于瀛海板块，熙悦林语位于旧宫板块，禧瑞天著位于亦庄路东区，和悦华锦和北京经济开发区河西区X90R2、X90A1地块位于亦庄河西区。旧宫板块虽然距离城区最近，配套也较为成熟，但是两大地铁线亦庄线和地铁8号线在区域内覆盖较少。

路东区是亦庄经济开发区的产业集中地，聚集了众多高精尖代表，诸如京东等，还有经海产业园、锋创科技园、汇龙森科技园、移动硅谷创新中心等，河西区的规划则是科技文化中心、居住区以及汽车产业基地，该地区目前已有北京奔驰有限公司落地，在居住上，形成了金茂府、海梓府、金域东郡等大型居住片区，但劣势也是亦庄线和地铁8号线不经过此地，轨道交通缺乏。

而瀛海板块作为大兴的后起之秀，位于亦庄新城和大兴新城之间，虽然产业并不发达，胜在有地铁8号线路过设站，又紧邻南海子公园，环境优美，属宜居之地，未来在地铁的带动下，生活配套也会日渐成熟。

交通

地铁8号线南延线将开通

随着区域规划与发展，目前的亦庄、旧宫和瀛海板块已经形成了纵横多条交通线，横向主干路有四环、五环和六环，纵向主干路有京台高速、京开高速、京沪高速，且每个板块内的交通都日渐成熟。在轨道交通层面，区域内已经通行的有地铁亦庄线，正在建设预计年底通车的地铁8号线南延线以及规划中的地铁17号线和S6线，还有连接亦庄开发区内各大板块的有轨电车T1线。

对于限房价项目的购房群体来说，多以刚需、刚改客群为主，他们的生活中，公共交通尤其是轨道交通将是未来的主要出行方式。

据记者实地探访，瀛海府、万和斐丽项目距离地铁8号线南延线始发站瀛海站均在500米左右。目前，瀛海站主体工程封顶，预计年底将实现通车。众所周知，地铁8号线是一条贯穿北京南北的大动脉，不仅经过王府井、南锣鼓巷、鼓楼等北京市中心城区，还与1号线、2号线、10号线、7号线、14号线、15号线等多条横向地铁线实现换乘。

位于地铁附近的项目还有禧瑞天著，距离亦庄线次渠南站仅500米左右。亦庄线与地铁5号线、10号线在宋家庄站形成换乘，不过作为目前区域内唯一的轨道交通，绕行较远、站点之间距离较长、人流较多，换乘压力大。此外，次渠南站距离亦庄火车站仅两站距离，而亦庄火车站是亦庄经济开发区的交通枢纽中心。据禧瑞天著销售人员介绍，亦庄火车站未来不仅与规划中的S6号线实现换乘，连接首都机场、北京新机场，京津城铁多趟列车还在此处停靠。

不在地铁覆盖范围的项目是熙悦林语、和悦华锦和北京经济开发区河西区X90R2、X90A1地块。熙悦林语位于德贤路与南五环路交叉口的东南角，距离地铁旧宫站有4公里左右，出行以自驾和公交为主。和悦华锦则位于亦庄线和地铁8号线的中间地带，距离两条地铁线最近的站点均在6公里左右。不过，和悦华锦销售人员表示，未来项目周边会有T1有轨电车经过，距离规划站点兴海一街站七八百米，与地铁亦庄线荣昌东街实现换乘，且与规划中的S6号线太和桥站实现换乘。此外，社区未来还规划有到瀛海站的免费巴士。

产品

“刀把”户型频现

随着北京迈入改善时代，购房者对于新房的选择不再局限于区位、交通、教育等传统因素，居住品质与感受也成为选房的重要选项。

一位业内人士表示，“能付得起总价500万、首付200万的人，算得上中级刚需置业者了，至少是要在十年内实现居住的一步到位。他们非常珍惜自己的首次购房资格，对项目会从多方面进行衡量，特别是户型，最起码要方正、舒服，满足二孩的功能性需求。”

从价格层面来看，大亦庄的6个限房价项目销售价格多在52000-55000元/平米，项目之间价格优势不明显，主要的差异在于产品户型。

受“7090”政策限制，大亦庄的6个限房价项目中，70%的户型为90平米以下的中小户型。先来看相邻的瀛海府和万和斐丽，瀛海府的产品主要是88平米的花园洋房和280平米的联排。据了解，该项目一期取证194套，全部为南北通透的三居户型，基本售罄，二期取证52套，为联排别墅，总价千万元。

万和斐丽则是“高低配”，产品为高层、别墅，主力户型为60-90平米的一居、两居、三居，超过200平米的为叠拼和合院产品。目前项目一期644套房源已于上周开盘，去化一般。纵观其高层住宅，建筑呈90度直角排布，南向三单元，西向两单元，使得部分户型布局、通风、采光受限。其61平米的一居室在区域内少见，为单身人士或者是经济条件有限的两人家庭提供了首次改善的机会，但并未实现眀卫。81平米的两居室，西向户型，形似“刀把”，户型非东西通透，且卫生间没有窗户。

禧瑞天著的户型，主要是89平米三居、116平米四居、138平米四居，产品为高层和洋房，相比于高层产品，其洋房产品户型在功能布局、采光上都好很多。而其高层中的89平米三居室，也形似“刀把”，其中E户型中的厨房，为狭长形，横向活动空间很小。

和悦华锦，全部为6-8层花园洋房，较为纯粹，户型是90平米三居和130平米四居，南北通透，容积率为1.8，较为舒适。熙悦林语一期取证60套，为138平米的改善三居；二期产品也已经取证，为220-300平米的叠拼别墅和85-90平米两三居。其中138平米的户型较为方正，而两居室则是典型的“刀把”式户型。

配套

已引入多家优质名校

作为北京唯一的国家级经济开发区，近年来，亦庄经济开发区已先后引进了北京二中、北京十一学校、建华实验、人大附中等优质教育资源。尤其是建华实验和人大附中的引进，不仅提升了区域的教育质量，更成为购房者来此买房的一个主要原因。

纵观上述6个限房价项目，距离开发区人大附中学校较近的项目是和悦华锦和北京经济开发区河西区X90R2、X90A1地块，其中和悦华锦与人大附中学校所在的地块相邻。资料显示，开发区人大附中学为12年建制公立学校，预计设置小学教学班48个、初中教学班24个、高中教学班24个。

距离建华实验较近的是禧瑞天著。据北京经济开发区官网资料显示，开发区建华实验共设置42个小学教学班，21个初中教学班，以及18个高中教学班。据禧瑞天著相关销售人员介绍，该校老师很多是从海淀建华实验抽离过来的。

而生活配套上，目前上述几个项目周边步行距离可达的购物中心、商超、娱乐等配套设置基本没有，主要依靠旧宫、亦庄核心区等成熟的生活配套，诸如地铁荣京东街站附近的大族广场购物中心，万源街站附近的力宝广场和亦庄创意生活广场，旧宫站附近的住总万科广场。

不过，未来随着区域内轨道交通的相继开通，教育、医疗、生活配套也将日渐完善。