杨现领：开发商最大的风险是把租赁当开发

如果说前两年是租赁的风口年，那今年则是巨头在租赁市场中混战的一年。“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做”，作为贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领评价道。

这一年租赁市场异常热闹：开发商纷纷跑马圈地、金融政策支持呼之欲出、租赁品牌经历了一轮洗牌，在热闹非凡的市场中还有二房东顽强的身影。

尽管对租赁行业研究多年，杨现领依旧认为自己“不敢说贝壳”，“因为今天讲的和明天讲的都是不一样，每天都在变”。杨现领提出房地产市场“第二曲线”的概念。即行业滑过抛物线的顶点，面临增长的极限，如果能顺利度过“混沌期”，完成转型，企业就会迎来下一个增长周期，即“第二曲线”。

在剧变的行业中，人心最大的恐惧和不安，不是来自于今天赚不到钱，而是来自于不知道明天在哪里。对于租赁行业，杨现领的担忧是存在“跑偏”的风险。另外，贝壳研究院数据显示，刚刚经历了一波成交小高峰的二手房市场却在经历一些微妙的变化。

开发逻辑与租赁逻辑

面对来势汹汹的入局者开发商，杨现领认为他们（开发商）“信心太足了”，原因在于租赁与开发是两类不同的业务。

首先，租赁需求是以年轻人的单间和群租为主，但是购房人的产品则是一体式的住房。由于需求不同产生的产品需求也大相径庭，而这是开发商需要跨过的一道坎，在杨现领看来，开发商设计产品主要以集中式公寓为主，显然这并不符合租房群体的需求。

另外，开发是高周转业务，而租赁是强运营。开发商团队核心是拿地团队、施工团队、销售团队组成，而租赁主要是以保洁阿姨、维修工人、搬家师傅、产品技术组成。

对于开发商的整租拿地方式，杨现领也认为租赁与购买本身是两种不同的行为，新增土地是离市区越来越远，户型越来越大；然而对于租赁来说，大部分来自于存量的个人市场。正是基于此，杨现领认为，即使开发商可以开发出好产品，也未必可以有好的运营。

对于开发商做租赁，杨现领认为如果他们不转变开发逻辑做租赁很难找到出路。以“补库存”为例，开发逻辑是先有房再去卖，而租赁逻辑是根据每个季节，每个时间点的需求去补充租赁房源库存。他认为，开发商最大的风险就是把租赁当做开发。

由于低价土地机会大多被国企垄断，杨现领认为，在这其中民营企业机会相对较少。

但是，采访过程中杨现领对“二房东”这类群体给予了高度评价，他认为二房东恰恰很难被洗掉。市场最坚强就是二房东，“生命力强的一塌糊涂”，经常开着宝马后面拿着拖把扫地的，还经常帮你排队帮你炒菜送盒饭。另外他指出，二房东的回报率是最高的，因为七大姑八大姨都在这里帮忙不领工资，这就是“集体合伙企业”，拥有很强的生命力。

在杨现领看来，目前无论是二手房、租赁行业乃至新房的信息都不够真实，也不够透明。这导致的后果便是，用户的决策成本和交易成本被拉高，行业分工合作始终难以得到优化，继而行业的整体效率也无法提高。而这一传统时代的行业顽疾正在受到互联网的冲击和挑战，以用户为主导、信息真实透明、分工且协作的行业新格局将在互联网时代得到重塑，这一切都建立在新平台的崛起和驱动之下。

针对目前一些租赁品牌出现的困局，杨现领认为，主要原因有两点，一是产品不对口；二是扩张过快。这不叫洗牌，只是正常的市场进出。

他认为目前租赁市场并没有出现竞争。竞争是整个机构的洗牌和调整，有人下去、有人上来。现在的情况是所有人都可以干，拿块地可以干租赁、二房东不用牌子就可以进来。这说明市场足够包容，没有什么竞争，大家都在进来，而且都在增长。杨现领认为竞争就是各家都不一样，可以让消费者认可产品，而且获得足够大的利差，能收很高的服务费。目前中国租赁市场尚未出现这样的情况。

市场冷暖 经纪人先知

尽管今年5、6月份，北京二手房市场出现了成交小高潮，但贝壳研究院的数据却显示出市场正在发生一些重大变化。

杨现领表示，根据对链家三万名职业经纪人的调研发现，经纪人对市场的整体判断是悲观的。主要体现在以下几个方面：第一是转换率。经纪人带看成交转换率低，看而不买的很多。第二是买家议价能力增强，原来买家报价一百万就成交一百万，但是现在调价能力往下调。第三是成交周期延长，原来一套房子从挂出来到成交可能只有一个月甚至更短。今天可能会更长，说明整个市场购买能力在下降。

另外，换房者在换房面积上的差距越来越小，之前的数据是每次换房基本能比原来房子多换26平米，而现在只能多换6平米。“说明真换不动了，没钱了”。

另外，杨现领提出了一个颇有意思的概念“住房代际问题”，意思是你的父辈有住房，那你有住房的概率也很大。如果父母租房子，子女有可能还是租房子，就是租房的代际转移。以北京为例，一个首次置业者为了买房需要攒25年不吃不喝。如果他的父母在天津有房子，把天津的房子卖了，然后给凑北京房子的首付。如果你的父母在一线没有房子，如果在二线有两套房子也可以卖一套再凑一套首付，为子女五年到十年后的换房提供门票，这种现象在大城市很普遍。

另外，他以英国“回潮”现象举例，原来年轻人长大要离开家乡、离开父母，独立租房或者买房，但是现在他们中很多人租不起买不起，还继续回去跟父母一起住。