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杨现领:开发商最大的风险是把租赁当开发

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人心最大的恐惧和不安,不是来自于今天赚不到钱,而是来自于不知道明天在哪里。

如果说前两年是租赁的风口年,那今年则是巨头在租赁市场中混战的一年。“租赁现在太火了,没有几个房企不做、没有几家投资机构不做”,作为贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领评价道。

这一年租赁市场异常热闹:开发商纷纷跑马圈地、金融政策支持呼之欲出、租赁品牌经历了一轮洗牌,在热闹非凡的市场中还有二房东顽强的身影。

尽管对租赁行业研究多年,杨现领依旧认为自己“不敢说贝壳”,“因为今天讲的和明天讲的都是不一样,每天都在变”。杨现领提出房地产市场“第二曲线”的概念。即行业滑过抛物线的顶点,面临增长的极限,如果能顺利度过“混沌期”,完成转型,企业就会迎来下一个增长周期,即“第二曲线”。

在剧变的行业中,人心最大的恐惧和不安,不是来自于今天赚不到钱,而是来自于不知道明天在哪里。对于租赁行业,杨现领的担忧是存在“跑偏”的风险。另外,贝壳研究院数据显示,刚刚经历了一波成交小高峰的二手房市场却在经历一些微妙的变化。

开发逻辑与租赁逻辑

面对来势汹汹的入局者开发商,杨现领认为他们(开发商)“信心太足了”,原因在于租赁与开发是两类不同的业务。

首先,租赁需求是以年轻人的单间和群租为主,但是购房人的产品则是一体式的住房。由于需求不同产生的产品需求也大相径庭,而这是开发商需要跨过的一道坎,在杨现领看来,开发商设计产品主要以集中式公寓为主,显然这并不符合租房群体的需求。

另外,开发是高周转业务,而租赁是强运营。开发商团队核心是拿地团队、施工团队、销售团队组成,而租赁主要是以保洁阿姨、维修工人、搬家师傅、产品技术组成。

对于开发商的整租拿地方式,杨现领也认为租赁与购买本身是两种不同的行为,新增土地是离市区越来越远,户型越来越大;然而对于租赁来说,大部分来自于存量的个人市场。正是基于此,杨现领认为,即使开发商可以开发出好产品,也未必可以有好的运营。

对于开发商做租赁,杨现领认为如果他们不转变开发逻辑做租赁很难找到出路。以“补库存”为例,开发逻辑是先有房再去卖,而租赁逻辑是根据每个季节,每个时间点的需求去补充租赁房源库存。他认为,开发商最大的风险就是把租赁当做开发。

由于低价土地机会大多被国企垄断,杨现领认为,在这其中民营企业机会相对较少。

但是,采访过程中杨现领对“二房东”这类群体给予了高度评价,他认为二房东恰恰很难被洗掉。市场最坚强就是二房东,“生命力强的一塌糊涂”,经常开着宝马后面拿着拖把扫地的,还经常帮你排队帮你炒菜送盒饭。另外他指出,二房东的回报率是最高的,因为七大姑八大姨都在这里帮忙不领工资,这就是“集体合伙企业”,拥有很强的生命力。

在杨现领看来,目前无论是二手房、租赁行业乃至新房的信息都不够真实,也不够透明。这导致的后果便是,用户的决策成本和交易成本被拉高,行业分工合作始终难以得到优化,继而行业的整体效率也无法提高。而这一传统时代的行业顽疾正在受到互联网的冲击和挑战,以用户为主导、信息真实透明、分工且协作的行业新格局将在互联网时代得到重塑,这一切都建立在新平台的崛起和驱动之下。

针对目前一些租赁品牌出现的困局,杨现领认为,主要原因有两点,一是产品不对口;二是扩张过快。这不叫洗牌,只是正常的市场进出。

他认为目前租赁市场并没有出现竞争。竞争是整个机构的洗牌和调整,有人下去、有人上来。现在的情况是所有人都可以干,拿块地可以干租赁、二房东不用牌子就可以进来。这说明市场足够包容,没有什么竞争,大家都在进来,而且都在增长。杨现领认为竞争就是各家都不一样,可以让消费者认可产品,而且获得足够大的利差,能收很高的服务费。目前中国租赁市场尚未出现这样的情况。

市场冷暖 经纪人先知

尽管今年5、6月份,北京二手房市场出现了成交小高潮,但贝壳研究院的数据却显示出市场正在发生一些重大变化。

杨现领表示,根据对链家三万名职业经纪人的调研发现,经纪人对市场的整体判断是悲观的。主要体现在以下几个方面:第一是转换率。经纪人带看成交转换率低,看而不买的很多。第二是买家议价能力增强,原来买家报价一百万就成交一百万,但是现在调价能力往下调。第三是成交周期延长,原来一套房子从挂出来到成交可能只有一个月甚至更短。今天可能会更长,说明整个市场购买能力在下降。

另外,换房者在换房面积上的差距越来越小,之前的数据是每次换房基本能比原来房子多换26平米,而现在只能多换6平米。“说明真换不动了,没钱了”。

另外,杨现领提出了一个颇有意思的概念“住房代际问题”,意思是你的父辈有住房,那你有住房的概率也很大。如果父母租房子,子女有可能还是租房子,就是租房的代际转移。以北京为例,一个首次置业者为了买房需要攒25年不吃不喝。如果他的父母在天津有房子,把天津的房子卖了,然后给凑北京房子的首付。如果你的父母在一线没有房子,如果在二线有两套房子也可以卖一套再凑一套首付,为子女五年到十年后的换房提供门票,这种现象在大城市很普遍。

另外,他以英国“回潮”现象举例,原来年轻人长大要离开家乡、离开父母,独立租房或者买房,但是现在他们中很多人租不起买不起,还继续回去跟父母一起住。

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