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安徽领跑中部房地产投资 山西、湖南新开工面积陡增

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安徽领跑中部房地产投资 山西、湖南新开工面积陡增


在中部地区,房地产投资与销售依旧火热。

投资层面,中部地区上半年完成房地产投资11839亿元,增长11.4%,增速回落1.9个百分点,但仍高于东、西部地区增速。

销售层面,中部地区上半年商品房销售面积21588万平方米,增长12.8%;销售额14476亿元,增长27.0%,价格上涨态势明显。

分析人士指出,在财政和货币政策迎来利好,中部地区任务更重的棚改工作仍在推进,以及房企迫于资金压力的高周转策略的共同支撑下,下半年中部地区或仍将保持相对稳定的房地产投资增长。

中部楼市持续高位增长

按照国家统计局划分,中部地区包含河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六个省份。

在轮动效应的作用下,中部六省部分地区成为楼市热点,开发商投资意愿强烈。2018年上半年,中部地区房地产开发投资增长11.4%,2018年以来持续位列东、中、西部三大区域中的首位。

根据国家统计局数据,按上半年房地产开发累计投资额从高到低排列,河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西的投资额依次约为3131亿元、3068亿元、2409亿元、1615亿元、973亿元和642亿元。

从同比增速来看,按上述顺序排列六省,则依次为5.6%、22.5%、8.5%、10.1%、7.3%和13%。其中,山西、安徽、江西增速比前五月有所扩大,安徽在上半年增速持续维持20%以上。

“中部地区楼市高潮尚未完全过去。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道表示,相对于东部,中部地区的楼市周期靠后。在东部一线城市进入楼市相对低谷状态时,中部地区仍处在从市场火热传导到投资活跃的过程中。

中国房地产业协会副秘书长童悦仲则认为,上半年中部地区房地产投资增速快于东部和西部,一是东部地区房价较高且调控严厉,对房地产投资增速的抑制作用比较明显,导致资金流向房价相对较低而调控政策相对宽松的中部地区;二是西部地区地广人稀、经济发展相对滞后,有些地方房地产去库存压力仍然较大,因此房地产投资增速低于中部地区。

从结构来看,相比东部省份,中部六省的房地产投资增长,对住宅投资的依赖性更强。

数据显示,河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西上半年住宅投资增速分别为7.9%,30.6%,11.8%,23.5%,14.2%和15.1%。21世纪经济报道记者测算国家统计局数据发现,上半年,江西、河南和湖南出现了住宅投资同比增长、非住宅投资同比下降的状况。

湖北、安徽和山西尽管住宅投资与非住宅投资均处于同比增长态势,需要注意的是,这三个省份住宅投资增量占整体房地产投资增量的比重均超过80%,安徽、湖北占比超过95%,远高于东部省份平均水平。

“这与当地市场结构有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于东部城市来说,部分已经进入到存量市场,而中部城市这两年住宅市场快速崛起,去库存的速度明显较快。对于中部城市而言,住宅投资比重大是市场机会,但后续也要防范住宅市场面临政策管控,进而出现波动等风险。

部分省份新开工猛增

一般认为,新开工和施工所带来的建安工程投资,与土地出让带来的土地购置费,是构成房地产投资的最主要两大部分,这也被认为决定了中部地区下半年的房地产投资走向。

分析人士指出,土地市场方面,在中部热点城市在新一轮调控中受到严格控制的背景下,中部三四线城市土地市场在前一轮中热度较高,但在下半年可能出现降温。

国泰君安研报预计,下半年土地市场可能会出现热点切换,一线城市或将加大土地供应,三四线城市因前期成交较多,且地价溢价率已相对较高,可能会出现成交量下降。总体来看,下半年土地出让收入增速可能会降至35%-40%区间。

企业方面,中国指数研究院数据显示,上半年企业拿地逐季下降,二季度20家代表企业拿地金额环比下降10.4%,拿地面积环比下降6.3%。

但建安投资的变动被认为会更显著地影响中部省份下半年的行情。合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出,投资增速快慢与土地市场相关,但其关联性没有开工面积和施工面积大。

从数据来看,中部各省在施工和开工面积上出现分化。

以施工面积来看,中部六省均为正增长,安徽、江西、河南、湖南增速维持两位数左右,湖北、山西较低。

而新开工面积则有较大不同,山西、湖南增速达到50%附近,江西、河南增速在两位数左右,而房地产市场热度更高、热点城市更多、投资增速也相对较快的湖北和安徽,则只有-3.1%和2%的投资增速。

不过,从库存来看,中部仍存在较大的开工需求。

根据易居研究院的数据,合肥、南昌、郑州、长沙等中部热点二三线城市,库存去化周期仅6.5、7.7、4.3和10.7个月,均属于住建部要求增加供地的城市类型,而江西赣州去化周期仅2.3个月,是全国供应最为不足的城市。

以安徽为例,凌斌向21世纪经济报道指出,2%的新开工面积增速低于安徽往年水平,说明市场对后续上涨还有期待,部分开发商拿到地之后没有按照约定开工,应该督促开发企业按照合同如期开工。

童悦仲也指出,房地产开发周期较长,因此房地产投资额、新开工面积、竣工面积等指标往往不是同步升降,后续指标经常滞后于投资指标。

顾云昌则认为,下半年中部地区房地产投资仍将保持相对高位的增长。首先,近期国务院常务会议传达出财政和货币政策调整;其次,相比东部,中部地区有更重的棚改任务,近期也并没有受到实质性减弱;最后,开发商出于对未来不明确而做出的以回笼资金为追求的高周转战略,也将加速部分企业的开工进度。

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