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东部房地产投资分化 浙江增速第一

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2018年过半,占据房地产行业半壁江山的东部各省,房地产行业的投资和销售情况出现分化。

根据国家统计局数据,投资方面,东部地区依旧维持高位增长。上半年,东部地区房地产开发投资30194亿元,同比增长10.8%,高于全国总体水平。

销售层面,量跌价涨的局面仍在维持。上半年,东部地区商品房销售面积31596万平方米,同比下降5.4%,降幅有所收窄;销售额36034亿元,增长3.9%,增速提高1.8个百分点。

但从各省来看,一些地区房地产投资持续高位,浙江、广东分别以24.2%和20.2%的增速领跑,而北京、河北、上海、福建等地则出现了负增长或3%左右的低速增长。

分析人士指出,此轮东部城市的房地产行情主要由三四线城市带动,在政策调控力度预期增强的背景下,东部省份的房地产投资或将在下半年放缓。

轮动效应下的投资分化

按照国家统计局的划分,东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省市。

从2018年上半年数据来看,相对发达的东部地区,房地产开发投资达到30194亿元,占全国房地产开发投资额的54.4%,销售额则达到36034亿元,占全国房地产销售额的53.8%,可谓占据半壁江山。

但分省来看,东部省份的房地产投资情况出现明显分化,在地产轮动效应的带动下,已经进入调控盘整期的省份,前期土地市场火热、正进入开发热潮的省份,和土地市场正当红的省份,在数据上呈现出了完全不同的特点。

7月24日,易居研究院副院长杨红旭指出,房地产投资增速主要和土地成交和新开工面积有关,两者决定了各地的房地产开发投资状况。

统计局数据显示,房地产投资增速最快的省份依次是浙江、广东、江苏、山东、天津、上海和福建。其中,浙江、广东的增速超过20%,上海、福建的增速则不到5%。而调控政策最为严厉的北京、海南和河北则出现了负增长。

21世纪经济报道通过测算统计局数据发现,北京与海南住宅投资与非住宅投资同比均有所下滑,天津与福建则是住宅投资正增长,非住宅投资同比下滑,而河北、上海、江苏、浙江、山东和广东等6个省份,则是住宅投资与非住宅投资双双同比上涨。

开发面积方面,在国家统计局数据显示,江苏、福建的新开工面积同比增长均超过30%,山东、广东和北京的增速分别达到了24.8%、17.8%和15.4%,天津和浙江的增速均为6.7%,而河北、上海和海南则出现了负增长。

中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道,江苏、福建等省份之所以会出现如此火热的房地产投资增速,与其2016年、2017年火热的行情有关。一方面这些省份补库存需求强烈,开发积极性较强。另一方面,当时入市的大批土地开始动工,也拉动了当地的房地产投资的高速增长。

而浙江则有所不同,尽管房地产投资增速东部居首,但新开工面积增速则只有6.7%,火热的土地市场被认为是其房地产投资增长的主要原因。易居研究院数据显示,2018年上半年,杭州累计完成土地出让金1417.6亿元,居全国首位。

下半年投资增速或减缓

值得注意的是,在上半年所有房地产投资同比增速为正的东部省份中,住宅投资增长占房地产投资增长的比例,均超过50%。

“投资增速与当地楼市有较大关系”,杨红旭表示,这两者与楼市成交量、价格密切相关。具体来看,北京、河北从2017年开始出现楼市降温,因而在2018年上半年出现了负增长。而浙江、江苏、山东的强三四线城市较多,今年以来楼市较为火爆,激发了当地的房地产开发热情。

其中,三四线城市在东部省份此轮行情中的带动作用被认为比较明显。同策研究院的一份报告认为,东部地区的商品住宅市场,在上半年维持总体量缩价稳的态势。区域内的一线城市、调整期二线城市和一线周边三四线城市住宅市场,都处在这一状态。但东部的其他三四线城市,则处在量稳价涨阶段。

以上述房地产投资增速最快的浙江为例,易居研究院数据显示,2018年6月,浙江的金华、湖州、杭州、宁波、舟山、嘉兴等地,新建商品住宅价格同比上涨超过20%,金华、湖州的上涨幅度超过40%。

另一方面,数据显示,浙江多个城市的去化速度较快,嘉善和金华等地的存销比在2-5个月之间,温州、湖州等地也不到十个月。有分析人士指出,对于浙江而言,楼市火热带来的库存去化,让其在下半年补库存的可能性加大,或帮助其维持相对较高的房地产投资增速。

上述同策研究院报告则认为,由于三四线城市棚改政策催生购买需求造成短期内居民购房需求集中爆发,同时房企全国化扩张、冲业绩,集中部分二线城市和其他三四线城市拿地,造成了这些地区的“需求型失衡”。

因此,在北京、上海等一线城市进入盘整期的背景下,这些三四线城市的后续楼市走向是否会受到更多的调控干预,被认为将会影响整个东部各省的房地产投资。

不过,目前来看,棚改收紧的可能性较大。7月初,住建部棚改吹风会要求,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,应即时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式。

这也让分析人士的看法较为谨慎。“投资增速较快的东部省份,在下半年会出现减速,这一状况在明后年可能会持续。甚至部分省份和城市会出现负增长。”杨红旭预测。

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