房企资金压力增大 房地产销售乱象仍存

近期，住建部等七部委重拳出击，决定在北京、上海、广州等30个城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。而据媒体报道称，多家房企的项目在专项检查中涉及“双合同”等违规情况被查，部分项目已暂停对外销售。

“最近监管严，很多楼盘都不敢明目张胆地签订双合同，甚至部分楼盘已经停止了渠道带客。此外，愿意以延迟签约的方式来进行售房的开发商也越来越少。”广州一位中介人士向时代周报记者这样说道。

在融资难度增大的情况下，房企对于资金回笼的需求更高，而住宅销售回款是目前大部分房企最为看重的现金流来源。近日，时代周报记者也对广州的一些项目进行了走访，涉嫌违规的现象仍然存在，顶风作案背后，是各房企背负的资金压力。

违规情况仍存在

7月19日，时代周报记者走访了位于广州市天河东圃小新塘合景路的天河星作二期。据项目置业顾问介绍，即便没有广州户口，或未持续交满五年社保，也就说，即便客户没有购房资格，也可以通过延迟签约来解决，具体操作方式为：可以先签意向书，等到五年社保交齐具备房屋购买资格后，再进行网签备案。

不过，“如果要走延迟备案，必须在一个月之内付清全款”。同时该置业顾问表示，付全款可以享受9.5折优惠。对于上述情况，时代周报记者致电天河星作项目的开发商力迅地产，但截至发稿，并未收到该公司的回应。

此外，除了限购政策之外，当一二线城市政府开始实施新房限价管理之时，广州随之跟进并成为限价最为严格的一线城市，但由于限定的价格低于预期价格，部分开发商则通过“双合同”来规避这一价格限制。

上述天河星作的置业顾问向时代周报记者表示，如若购买，购买者需要另外签订一份装修合同，其中80平方米单位的精装修费用在20万元左右。

而这一操作并非孤例。时代周报记者走访了黄浦区多个楼盘，同样需要以“购房合同+装修合同”的形式来购房，即除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外，还需要签署另一份以“装修合同”为名目的合同。

“双合同”直接加剧了购房者的压力。在走访过程中，有购房者向时代周报记者抱怨称，已连续看了多个楼盘，大部分都有双合同，装修合同费用并不便宜，虽有诸多无奈，但也只能默认这样的潜规则。“之前看中了黄埔区的一个楼盘，楼盘备案价在2000元/平方米左右，而实际售价则为33000–35000元/平方米，存在的1万多差价将以装修的合同来支付，而且1年之内须给完装修款，首付压力巨大。”

随后时代周报记者询问中介，双合同是否存在一定风险，对方表示并不需要担心。“装修协议都是自愿签署，是合法有效的。”

对此，北京盈科（深圳）律师事务所张茂申律师向时代周报记者表示，政府制定了严格执行商品房销售明码实价的规定，违反管理性强制规范的行为虽然会受到处罚，但是政策没有上升到法律、行政法规的层面，更多的是一种管理性的强制规范。张茂申补充道，但是该行为在民商法上仍然具有效力。

房企资金压力

今年6月底，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

而对于目前的严厉规定，中介方面也会有对策。在时代周报记者走访的一处房屋中介，一位中介便表示，现在政府对双合同管制严格，如果楼盘遭遇检查，装修合同并不会拿出来在现场签约。“目前刚刚收到相应通知，部分楼盘已经全面停止渠道带客，具体什么时候恢复暂时未定。”

针对一些房屋销售的乱象，政府方面一直在不断出台相应政策进行整治。

2014年，广州住建委出手整治 “双合同”乱象，即要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不以“双合同”的形式进行销售。在2017年3月的政策调控中，政府再次申明应该严格按照预售许可备案价“明码标价”，不可进行暗箱操作。

限购政策也在不断加强。根据广州市政府在2017年3月17日发布的一系列房地产调控措施要求，非广州户籍居民家庭：“连续缴纳社保3年变为5年”，限购1套住房。此举标志着外地人到广州进行炒楼的行为将被杜绝。

政府还提出从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对教唆、协助购房人骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的追究当事人法律责任。

一方面是严厉的规定，另一方面却是屡禁不止的销售乱象，销售端的承压和资金链的紧张成为房企不惜铤而走险的重要原因。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向时代周报记者表示，目前房企融资渠道全面收紧，面临着巨额的资金压力，销售是房企获得稳定现金流主要途径。

不过，易居研究院副院长杨红旭指出，在楼盘销售中出现上述乱象的原因，也与限价价格制定得低有关，价格定得低会压缩房企的利润空间。在他看来，应该放松限价政策，加强限购政策。

而中原地产首席分析师张大伟则认为，打击楼市销售乱象，调和控要同步进行，限价是短期调控的必要措施，在供需结构紧张的时候需要限价，不限价带来的后果就是市场价格快速上涨，但只限价而不调结构，不解决供需矛盾，各种乱象依然会出现。