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氪空间总裁钟澍:氪空间入驻企业超过3000家

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近日,氪空间总裁钟澍在RICS国际房地产投资与管理峰会上透露,目前氪空间入驻企业超过了3000家,除了已经开业的30多个联合办公社区,还有50多个社区即将开业,未来氪空间将继续聚焦扩展规模,提升用户体验。

氪空间总裁钟澍:氪空间入驻企业超过3000家


钟澍介绍,氪空间社区从最早的1.0版本升级到最新的4.0版本,都是从用户需求和体验出发,“很多办公室是设计师设计的,而氪空间是‘数据’设计的,”氪空间统计研究了现代公司组织在社区的活动行为数据,在这个基础上来设计联合办公社区,大大提升空间的使用和运营效率。

对于近两年联合办公在国内的快速发展,钟澍认为写字楼业主方的态度转变非常重要,从排斥、观望再到开放、欢迎,最主要原因是联合办公的模式和价值被市场认可。

传统租赁模式无法满足中小企业在甲级写字楼办公的需求,也无法满足新兴的互联网企业、高科技企业对于办公空间的快速、灵活的需求,“联合办公抓住了这两个市场供需双方的痛点,未来一定会成为大中型城市的办公配套,”钟澍说。

钟澍还介绍到,联合办公的底层商业逻辑是空间的批发与零售,以及分时租赁。氪空间作为国内联合办公标杆企业,核心竞争力来自于供应链整合、空间设计、智能化管理等方面的能力,还有线下社群的运营能力。

截至目前,氪空间已经有近50%的用户是大型企业。钟澍预计,未来会有越来越多的大型企业转向联合办公,或者采用联合办公作为补充解决方案,“抓住了中小企业就抓住了联合办公的现在,抓住大型企业就抓住联合办公的未来。”

以下为演讲实录:

氪空间总裁钟澍:氪空间入驻企业超过3000家


钟澍:谢谢峰会主办方提供的机会,让我可以和大家分享一下氪空间的发展过程以及我们正在做的事情。

先介绍一下氪空间发展的脉络。最初氪空间是36氪下面的一个部门,是一个孵化器,结合国内“双创”活动的大背景,提供创业企业孵化业务。2014年,2015年,氪空间用了两年时间做成了中国第一的孵化器,当时对标的是美国的YC(Y Combinator)。到了2016年,我们逐渐发现YC这个模式很难做成大规模,所以我们同时对标了WeWork,以孵化器作为企业服务的核心,联合办公作为空间的载体,开始进入规模化运作,所以氪空间从2016年1月份从36氪拆分出来,对外融资独立发展。

从2016年1月份开始,氪空间的产品经历了多次迭代,从1.0到现在的4.0。1.0的氪空间和现在园区类孵化器完全一样,我们依赖于政府补贴,当我们发现这种模式不能长期持久的时候,我们开始修改产品、进化产品,我们研究了很多市场上做办公空间经营的物业,同时根据我们租户的入驻情况,对空间进行研究。在过去两年的时间里,氪空间的产品从1.0发展到4.0,现在大家看到市面上的氪空间社区,其实是经过了这样一个迭代的发展过程。

大家都知道,目前绝大部分的办公室是设计师设计出来的,而对于氪空间来说,我们的空间是“数据”设计出来的。我们根据现代化公司组织在有限空间内的活动行为,统计、分析得出来的数据,比如互联网公司、新兴公司以及传统行业的公司,他们不同级别员工的工作状况。

今天来参加峰会的各位嘉宾,你们也是在工作,但你并没有使用公司的工作桌,也没有占用会议室。我们通过数据能够发现,大部分公司的中层员工,他们在办公桌前面的工作时间占全部工作时间的比例大概是38%,越高级别的员工在办公桌的工作时间越短,基层员工在办公桌的工作时间会相对长一些,但比例不会超过50%。

这是因为,现代化的技术手段,沟通手段以及互联网的发展,公司的组织体系和工作方式都发生了变化。基于这些变化,氪空间把办公空间产品化,分为A、B、C三个区域,每个区域都有各自的功能,非常细分,比如说多少个人配多少个强电插座,弱电插座,多少个人配多少个会议室、会议位,每1000个人配多少10人会议室、20人会议室,当我们在上海陆家嘴这样的商圈内有五个氪空间的时候,每5000个工位需要配置多少个超大型会议室,这些研究和安排会使得空间的使用效率大幅度提高,同时让这些空间的使用体验得到大幅度提升。

前两年联合办公在中国刚起步的时候,很多人会觉得这是一个新物种。经过两年的发展,业主方、中介方和投资方对于联合办公的了解程度和接受程度有了非常大的提高。目前在市场上,写字楼的业主在对外招商的时候,尤其在上海,首先会想到联合办公企业。两年前,不少写字楼业主对联合办公行业是排斥的态度,一年前开始变成观望,到现在可以说是一种开放、欢迎的态度,出现这种转变的最主要原因,业主开始了解并认可联合办公的价值。

为什么这么说?每个写字楼都喜欢大客户,最好是一个企业就把整栋楼租下来,但是有多少个这样的客户?写字楼的业主都喜欢整层租楼的客户,比如一个单层1800平方米的写字楼,大家可以想一想,市场上真正租得起1800平方米办公楼的用户有多少?在中国,95%的企业是中小企业,80%的就业人口分布在中小企业,60%工业产值来自中小企业,40%的利税由中小企业贡献。

根据传统的办公楼租赁模式,在用户设定之初就已经把中小企业排除在外——租期三年起,整层起租,这几个条件就把绝大部分中小型企业挡在门外。我们再来看大型企业,这是5A级写字楼的主要客户,现在大型企业有两类,一类是传统企业,组织结构比较稳定,另一类是新兴企业,比如互联网行业的BAT(腾讯、阿里、百度),TMD(滴滴、美团、头条),有多少5A级写字楼是被这些新兴的互联网企业入驻?很少。因为传统的写字楼租赁模式满足不了这些新兴企业的需求,他们发展非常快速。拿今日头条来说,他们是这个月做下个月的人力资源预算,下下个月人就要到位,这是新兴企业的运转状态,他们不像传统企业是按年来做预算的,这些企业很可能下个月就需要新增500个工位,传统的写字楼租赁模式满足不了,所以就产生了供需两方的矛盾,联合办公“拎包入住、即租即用”的模式就可以解决这个矛盾。从这个维度来说,联合办公一定会成为大中型城市的办公配套。

今年上半年,我们和沙利文公司做了一个规模的行业研究、用户研究、业主研究。从长远来看,我们认为联合办公或者说灵活办公,未来占整个办公楼市场的面积比例会超过20%,其中有15%会以联合办公的形式存在,联合办公是最接近于未来办公状态的一种产业形态。

回到氪空间,很多业主会关心,我把大楼租给联合办公会不会不稳定?会不会经营不下去?经过这几年的发展,联合办公行业的趋势已经非常清晰,商业回报率相当可观。

我举个例子,我们在上海的某个5A级写字楼租了两层,租金是10元/月/平方米,氪空间基本上每6.5平方米可以出一个工位,这意味着每个工位每天的直接成本是65块,每个月的直接成本是1950块。我们每个工位一个月的运营成本接近600块钱(资产摊销、人员、物料、保安、保洁等),那么这个写字楼做成氪空间联合办公之后,每个工位月租2500块,就可以实现盈亏平衡。

传统租赁市场,并没有好的解决方案提供给大写字楼和中小企业这个供需双方,因为大写字楼最小分割单元基本在500平米左右,低于500平米的租户,是很难进入5A写字楼的,但是有很多中小企业客户是有支付能力的,它为了在5A写字楼办公是愿意付钱的。前面说到的这个氪空间社区,预售期间的工位价格已经超过4000块,远远超过2500块的盈亏平衡点。

氪空间的底层商业逻辑,第一个是空间的批发与零售。原来10个人办公要用100平方米,1000人办公就要用10000平方米,但对于联合办公来说,每个工位平均面积是6.5平方米,1000人办公只需要6500平方米,节约了45%面积。

第二个是空间的分时租赁。联合办公的租赁周期可以是9个月,12个月,可以5个月甚至3个月。传统租赁是以年度为单位,大写字楼的租期通常是三年甚至更长,对于互联网公司来说,三年时间足够发生很多变化了,有的公司扩张了几倍甚至十几倍,也有的公司可能关门了,要么不够用要么用不了,你让他们怎么按照三年去租楼?

中国的联合办公行业从2015年开始发展,氪空间其实是从2016年才转型联合办公,我们比别人晚了一年,为什么成为了领跑企业?我们今年融资会有几十亿人民币,凭什么?第一是整合供应链的能力。一个实木的办公桌,我们的采购价不超过400块,省级总代理的进货价可能要700多块,零售价接近1000块,单单办公家具采购环节,我们能节省40%的成本。第二是设计能力。同样是2000平方米的办公楼,有的联合办公品牌可能做出250个工位就很拥挤了,影响到用户体验,但我们在不影响用户体验的前提下,能做出280个工位,所以我们的坪效是行业领先的。

我们另一个核心竞争力是管理。通过我们自主开发的管理系统,可以看到每一个社区的入驻、退租以及排队等待入驻的客户的状态,可以看到所有社区待售的工位面积。未来会有越来越多的公司,它可能是200人规模,但需要分布在20个城市,我们的管理系统可以满租这些企业的异地办公需求。另外,我们的智能化管理系统可以实时看到全国每一间办公室,每个社区的灯,每一间会议室的使用状态和它们的效率,然后基于数据来改进我们的社区,提高运营效率。

还有一个核心竞争力来自社群。通过我们对联合办公入驻企业的数据监测,这些企业的员工每天在联合办公社区的时间比传统写字楼多出20%,因为对于员工来说,联合办公不仅是办公室,更是一个线下的社区,这里有免费的咖啡、茶水、有免费的啤酒,有免费的社区活动,有新认识的朋友和合作伙伴,总而言之这个社区比在家里更舒服,这多出来的20%时间,对他的工作肯定是利大于弊。

目前,我们入驻的企业用户里面,接近50%是大型企业的分支机构。我们有句话:“抓住了中小企业就抓住了联合办公的现在,抓住大型企业就抓住联合办公的未来”,未来会有越来越多的大型企业转向联合办公,起码是使用联合办公作为补充。

氪空间现在已经覆盖全国12个城市,开业了30多家联合办公社区,接下来即将开业的还有50多家,我们的入驻企业数量已经超过3000家。未来一年,我们会聚焦于扩展规模,同时持续提升我们社区的用户体验,在这个过程中会和开发商,地产基金以及金融机构有大量的合作机会,希望我们多沟通,多交流,实现共赢,谢谢大家!

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