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美的置业冲刺IPO 超高净负债率难题待解

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美的置业冲刺IPO  超高净负债率难题待解


白电大王何享健在古稀之年,又一次征战资本市场,即将收获旗下第四个上市公司——美的置业,美的集团的地产板块浮出水面。

今年5月31日,美的置业在港交所提交了招股书,正式迈出了赴港上市的步伐。企业近年来发展迅速,但其高达181.4%的净负债率的难题还需要解决。

美的置业剑指千亿目标

相对于以家电打天下的美的集团,成立于2004年的美的置业相对低调,开发房地产已有十余年时间,业务主要包括物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及运营。目前已经在全国34个城市开发了117个物业项目,业务集中在华南地区,主要分布在国内二三四线城市,2017年实现了507亿元合约销售额。

最近几年,美的置业业绩持续增长。招股书显示,2015年至2017年,美的置业主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元,复合增长率为46%;三年同期净利润从2015年的3.84亿元增至2017年的18.94亿元,复合增长率122%;毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%;净利率分别达到了4.6%、8.3%和10.7%。

在当前的房地产市场,“强者恒强”态势明确,规模化已经成为众多房企发展的共识。美的置业也提出了千亿目标,其执行董事兼总裁郝恒乐曾下过军令状,2020年达到1000亿元。

据中国指数研究院提供的数据,美的置业上半年即实现391.5亿元的销售金额,排在《2018年上半年品牌房企销售业绩排行榜》的第35位。在美的置业的蓝图中,未来要实现房企前10的突破,其招股书中提到,“我们会继续专注房地产开发,并致力成为中国十大房地产开发商之一。”

土地储备是房企未来发展的基石,截至2018年3月31日,美的置业的土储总建筑面积已达3310万平米,主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区和中国西南经济区5个区域。其中,珠三角经济区的项目体量最大,总土储为777万平米,占比为23.4%;长三角经济区土地储备有678万平米,占比20.4%。

何享健家族财富进一步增加

作为上市主体,美的置业于2017年11月29日在开曼群岛成立。为独立发展房地产业务,美的置业通过何享健家族多次股权运作,已移出美的集团。

其中,美的集团创始人何享健的儿媳卢德燕拥有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司三家控股公司100%股权,她通过上述三家控股公司成为美的置业的控股股东。作为一致行动人,何享健也拥有其所持权益。

另外,何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。郝恒乐任董事会主席,执行董事兼总裁,主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。

对于美的置业剥离美的集团单独上市,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者,这两年美的置业的业绩成长较快,单独上市是考虑到地产业务的专业化,获得资本市场一个独立的融资平台,可以帮助其快速发展,但依然会确保原有创始人为实际控制人。

在美的置业上市之后,美的创始人何享健将拥有4家上市公司。除美的集团之外,无锡小天鹅股份有限公司、在法兰克福证券交易所上市的德国库卡,也是何享健实际控制的上市公司。

福布斯2018全球富豪榜显示,何享健目前财富值已达到201亿美元,位列中国富豪榜第六位。美的置业如果成功上市,何享健家族的财富将会进一步增加。

背靠美的集团这棵大树,美的置业比其他房企拥有更多的优势。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《华夏时报》记者,美的集团有很多个产业,其他产业跟地产之间可以有很多的联动和配合,比如在房屋的精装修方面,可以联动美的电器的智能家居家电,从而节省成本。

美的置业净负债率高企

在高周转的房地产行业,资金链无疑是企业的生命线。在美的置业快速发展的同时,资金的需求也逐年走高。美的置业招股书提到,“我们目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。

2015年至2017年,美的置业的借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元,截至2018年3月31日,美的置业借款总额为435.79亿元。

与此同时,美的置业净负债率也保持高位,高出行业平均水平近一倍。2015年净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%、2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%。

另外,由于物业发展的长期及资金密集性质,美的置业期间一直在收购土地及扩充业务,从2016年到今年3月31日,美的置业的经营现金流量净额均为负数,2016年和2017年,经营现金流量净额分别为——55.54亿元、——73.57亿元。其招股书还提到:负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利的影响。

在负债中,截至今年3月31日,美的置业持有的信托融资及其他融资安排,占到了借款总额的34.5%。招股书中也写明,信托融资存在不确定因素,政府部门可能加强对于房地产行业信托贷款的监管,会影响其取得信托贷款的能力。

对于其过高的净负债率,张宏伟表示,目前中小房企普遍面临着融资和偿债压力,美的置业净负债率算是比较高的,其近期处于战略扩张阶段,资金大量投入的拿地,必然会导致净负债率升高,导致风险加大。后期需要通过房屋销售,增加回款,来降低其净负债率。

某上市公司财务高管向《华夏时报》记者表示,在市场环境好的时候,高负债扩张可能会有高倍增长,但市场环境转向可能就意味着高风险;这时更考验开发商现金流承压能力,然而连续多年现金流净流出,更需要加大销售回款和提升多渠道融资能力。

严跃进也提到,美的置业需要加强防范资金风险,不仅要加大既有项目的去化,加快资金回笼,还要开拓新融资渠道。

关于美的置业的一系列股权变更、融资、负债率等问题,《华夏时报》记者已经向美的置业方面发出了采访函,但截至发稿,未收到对方回复。

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