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房价暴涨库存去化后 杭州棚改货币化安置“退潮”

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始于一则流言,棚改货币化安置的政策导向悄然间开始出现了微妙的变化。

6月25日,市场传出“国开行将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息,震动市场,第二天地产股应声暴跌。

紧接着,7月12日住建部召开新闻通气会,强调因地制宜地推进棚改货币化安置。7月18日,国开行相关部门负责人在接受新华社记者专访时回应,根据国开行现行信贷管理制度规定,贷款合同的审批及签订权限均在分行,目前没有任何调整变化,合同审批权限仍在分行,不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。同时,按照国开行制度规定,贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查,由总行、分行按照职责分工,共同把关。国开行将合同审查权限统一到总行,主要是防范地方政府过度举债,避免各地政策把握不一致,集中到总行统一把关。

从住建部和国开行的表态来看,虽然货币化安置政策并非传言中的“一刀切”,但棚改安置方式的政策导向已开始发生转变。

这种政策导向的转变,就直接体现在浙江杭州的地方实践之中。2016年,杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村的改造工作。但在经历了2017年“拆迁量最大的一年”后,2018年的杭州棚改安置举措却在“悄然间”发生了变化。

21世纪经济报道记者通过调查了解到,早在今年初杭州棚改的货币化安置比例已经出现了明显的下降趋势,过去货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临着调整,重新鼓励实物安置。

受访专家告诉记者,前几年棚改货币化安置成为杭州楼市“去库存”的重要手段之一,现今“去库存”的任务已经实现,杭州的楼市供求关系发生转变。在此基础上,尽管今年杭州的棚改力度仍然较大,但货币化安置的力度将会明显减弱。

货币化安置“双刃剑”

分析人士指出,住建部重申了棚改货币化安置是基于“去库存”的阶段性举措。而在当前的杭州,这也是部分棚改地区货币化安置举措出现变化,进行调整的重要依据。

据浙江在线报道,2010年至2015年期间,杭州楼市的库存量从43680套升至201854套,与此同时,以三四线城市为典型代表的高库存,打响了“去库存”攻坚战,并将棚改作为“去库存”的重要手段之一。杭州紧随其后,2015年接连发布了三个鼓励棚改货币化安置的重要文件。

事实证明,当前阶段杭州的棚改货币化安置已经完成了“去库存”的阶段性任务。公开数据显示,截至2017年12月30日,杭州全市商品房库存为77929套,同比下降近四成,创2011年以来的历史新低值。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受21世纪经济报道记者采访时表示,棚改的货币化安置作为去库存的重要手段之一,在完成了阶段性的去库存任务之后,货币化安置的范围和力度都到了要做出相应调整的阶段。

在此过程中,21世纪经济报道记者通过走访也发现,对于棚改户来说,杭州楼市的市场现状与调控政策,间接影响了货币化安置比例的下降。

在上城区始版桥东村,该社区一位周姓的棚改户主给记者算了一笔账,对于一个6口之家来说,如果选择安置房,按照赔偿标准能够分到3-4套房子,但如果选择货币安置,按照当前杭州的房价水平,也只能买一套位置较好的房子。

“现在杭州买房还需要摇号,房价一天一个样,我们也等不起。”他如此感慨道。

“尤其是2017年全款购房人群中,拆迁户并不少见。”分析人士指出,这导致有些房地产开发商不道德地搁置甚至变相取消了正常情况下的按揭买房需求,这也成为今年4月初杭州出台购房摇号政策的重要背景之一。

官方数据显示,去年全年杭州69个村完成整村征迁,征迁59796户,其中回迁安置10367户。

某种程度上来说,这也意味着,2017年里杭州有近5万户家庭采用了货币化安置的方式。而2017年杭州商品房共售出16.3万套,其中商品住宅共售出10.1万套。

“棚改户的货币化安置,形成了短期大量的手握现金的急切购房需求。”丁建刚告诉记者,如果2017年5万户左右的货币化安置家庭,在每户购买一套商品住宅的情况下,其整体购买量将占到整个商品住宅销售量的一半左右,无疑会对市场形成强有力的助推作用和“鲶鱼效应”。

上海财经大学高等研究院博士后、房地产数据研究者杨轶波向21世纪经济报道记者分析指出,棚改货币化安置的本质是为了加快去库存,但同时其连带效应也不可忽视。

货币化安置现“退潮”迹象

事实上,近年来杭州的棚改货币化安置比例在经历了过去几年间的上坡后,当前已经呈现出下坡的状态。

中指院杭州分院副总经理高院生在接受21世纪经济报道记者采访时解释称,2015年左右,在政策的鼓励下,部分城市会选择一定比例的货币化安置来加快当地房地产市场高库存的去化,杭州过去几年通过提高棚改货币化安置比例的办法也是与国家的相关政策相匹配。

不过,从今年开始杭州的这种趋势发生了新的变化。21世纪经济报道记者走访发现,杭州之前不断提升的货币化安置比例,今年在部分地区的棚改安置工作中出现了较大幅度的下调趋势。

记者在江干区笕桥街道范家社区里看到,这里的城中村拆迁工作正如火如荼,远远望去各类红底白字的宣传横幅挂满了征迁的社区街道两旁。该街道相关负责人告诉21世纪经济报道记者,范家社区征收涉及农户525户,已于6月全部完成签约,7月底将全部完成搬迁工作,其中采用货币化安置的比例不到20%。

而公开信息显示,就在2017年,笕桥街道的棚改货币化安置比例最高达到47%,平均占比超过了30%。

不过,这一现状并未得到相关职能部门的证实。在闸弄口新村里的范家社区征收工作指挥部内,工作人员向记者介绍称,当前社区内的棚改货币化安置措施“并没有接到调整的通知”。

记者在《范家社区征迁政策汇编》中看到,货币化安置实施细则的第十条中,仍然明确写明了相关的奖励措施。细则规定,选择货币化安置就可获得安置款5%的奖励;与此同时,领取货币化安置款在一年内购买杭州商品房的,还可获得购房款5%的补贴(购房款不得超过货币化安置款)。

一位熟悉杭州棚改政策的知情人士告诉21世纪经济报道记者,当前杭州政策上的补贴和奖励虽然还在执行,但今年杭州在安置方式上已经开始倡导尽量以实物安置为主。

记者通过走访了解到,当前范家社区征迁工作已经实行“1+X”的安置方案,也就是以回迁房安置为主,配合部分货币化安置为辅。

“基本都是先签拆迁协议,再告知拆迁补偿的标准,且每个地方每户的标准也不一样。”当地拆迁居民郭师傅告诉记者,之前杭州范家村棚改拆迁的补偿标准是“按人头指标”给予一定数额的补偿款,现在则鼓励“拿回迁房”,且拆迁政策规定“谁先搬走,谁先抽签选房”。

在采访中,这一说法得到多位拆迁居民的证实。记者了解到,搬迁期间按照规定可以领取相应的租房补贴,配合补偿的安置货币要等到5年回迁房建成分配完成后才能领取,且这笔钱还有可能会部分用来补偿由多分的房屋面积而产生的价差。

“如果补偿的安置房总面积高于应补偿的实际面积,多出来的面积是要从这部分补偿款中扣除的。”郭师傅告诉记者,面对如今杭州高企的房价,他们更愿意“分几套房子”,而不是拿着钱在市场上摇号“碰运气”。

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