说起购房者最关心的问题“买房买哪的好？”恐怕大多数人都会问“天津哪个板块发展潜力好”，而不会问“天津哪个区域发展好”。
没错，从区域到板块的细分正是目前天津楼市格局最直接的表象。
天津哪个板块最值得入手？
继续回到这个问题：哪个板块最值得入手？
天津市内六区土地稀缺，房价已触天花板，要说潜力板块，自是轮不上它了。想找洼地，还得看环城！
目前天津环城四区的重点板块不少，但这些板块并不都是价值洼地。
不是说这个板块有了所谓的一些“概念”，或者是有一些房企进驻了，未来就能发展起来。
一个板块能不能“起来”，要看几个条件：
1有交通配套
要么距离市区较近，要么就得有地铁。比如说东丽湖板块，“概念”打出去很多年了，但到现在为止也仅有个“概念”，交通的不便利是板块发展最大的阻碍，目前的房价还在1万元/平米左右。
再看北辰区的瑞景板块，以刘园地铁站为中心进行区域辐射，目前发展已经很成熟了，房价已达2.5万元/平米左右。这就是差距！
2有土地供应
我们以现在为时间点，如果说未来基本不再有土地供应了，那说明这个板块已经发展的“差不多”了。
没有新的地块再进来，就很难再有“成长空间”，如果这个时候“进场”，基本就是赶个“末班车”。
3有高新产业、高端人才为佳
一个板块内，如果还能有产业布局，那是再有利不过的了。因为产业势必会带来人员的涌入，只要有人，就会形成良性循环。
如果板块内的产业是传统工业区，将来有可能会面临拆改；但如果是高新科技产业园区，那对“人才”的吸引力更强，而板块的基调也将定位在“高端人才”聚集区上，对未来的发展是利好的。
4先规划、后发展
满足价值洼地，必将遵循“先规划、后发展”的逻辑。
在政府规划蓝图的基础下，通建地铁、引驻大型实力企业后，必将带来板块的快速崛起，这也是目前最先进的城市发展逻辑。
我们以这四方面为标准，来具体考量环城四区的16大热门板块，如果这四方面完全满足，那么未来是会比较有发展潜力的，也就是说，是现在的价值洼地。
通过筛选，我们可以发现，能完全满足这四方面条件的，仅有2个板块，津滨大道板块和小淀板块。
但是有一个问题，小淀板块虽然有产业，但是占比基本达到了90%，而且未来面临大面积的工业拆改，居住氛围不是说几年内就能形成的，因此还是要被排除掉。
那么，最终仅剩下津滨大道一个板块了，它属于跨区板块，河东区和东丽区各占一部分，这就是我们要找的价值洼地！
未来还有哪些“戏”要唱？
要了解一个区域未来的发展，最有力的证据就是看规划。
从总规划图可以看出，整个板块的规划已经成型。未来津滨大道将以居住用地为主，辅以一部分商业用地作为区域内的配套补充。此外，还规划有适量的教育用地、绿化等。
板块涨的西侧部分算是的“元老”了，万达广场和红星国际也算是津滨大道的“开国功臣”，引领津滨大道板块的最初发展。还有大型居住社区第六大道、金湾花园等。
但发展到今天，西侧部分已经基本“填满”了，未来津滨大道板块的发展还要向东看。
东南部地区相对来说发展比较成熟，已成为津滨大道上最集中的大型居住区。
这里也是最早一批房企进驻的集中地，包括金隅悦城、远洋风景、万科金色雅筑，还有后来的融创城、松江置地广场，同时这里已建有耀华滨海学校。
所以说，目前发展最优潜力的地方集中在板块的中间区域内。
这个区域内的新房有上东金茂府和融创融园，还有天房首开津滨大道地块，楼面价已达27000元/平米。
但是，从规划图上来看，这里规划了大面积的居住用地，住宅产品远远不止目前这些。
粗略来算，津滨大道板块还有25宗住宅用地待出让，未来这里势必要成为天津东部的大型标志性居住区，板块的升值潜力也由此奠定了基础；此外，还有大规模的商服用地将陆续入市，对于区域配套进行及时补充。
在轨道交通方面，津滨大道板块“4线贯通”，已经运行的地铁2号线和津滨轻轨9号线分布在板块的南北两侧。
正在建设的地铁10号线和已经规划的地铁4号线贯穿板块的东西南北，交汇于沙柳南路站。
在城市内部，“三横一纵”的地铁线路布局尚属少见。所谓“区域发展，交通先行”，这样立体的交通，能够快速通达全城，这个板块未来的爆发力可见一斑。
通过规划，可以得出几个结论：
1津滨大道板块已由1.0、2.0时代进入3.0时代
板块的发展离不开房企的布局，因此我们从房企的进驻来看，万达、红星、金隅、远洋、万科，这五大品牌是最早进驻的，开启了津滨大道板块1.0时代。
有商业、有配套、有居住区，足以奠定一个版块的发展“基石”，自此津滨大道板块初具规模。
而之后，融创的进驻使板块二次升级，带来了津滨大道的2.0时代，使板块发展的重点由西部再次转移到了东部地区。
在这两个时代中，津滨大道一直在扮演着承接市区外溢人口的角色，是刚需、刚改重地。
如今，金茂以最高端的产品系“府系”标准，带来包含十二大科技健康生活体系的“上东金茂府”，将引领板块向高端化、豪宅化发展，开启了津滨大道板块的3.0时代。
2津滨大道板块的发展具有一定的延续性
比如西青区中北镇板块，在它1.0时代，住宅基本上同时起步，而如今发展成熟以后，却没有机会“进场”了，板块已经饱和了。
而津滨大道却不同，在它3个时代中，是分层次、分地域的发展，即使到了2.0、3.0时代，仍旧有机会“进场”，并且区域内的发展潜力已经有了参考价值，这对于购房者来说，更能准确的把握板块潜力值，减少了“押注”风险。
33.0时代以津滨大道以北和张贵庄地铁站区域为发展核心
津滨大道板块的发展模式不同于一般的环城板块，这个板块发展是东西两部分区域先发展起来，待基础配套、居住氛围都较完善后，中部地区作为“升级版”再次发展起来。而一般的环城板块的发展是以点为单位呈放射状的。
津滨大道板块发展模式最大的好处是区域框架已建立完成，中间的“升级区”最受益，可以共享配套，板块未来的发展更有保障。而目前津滨大道3.0时代，是以津滨大道以北和张贵庄地铁站区域为发展核心。
重磅！政府亮出新规划！
据了解，天津市政府将在东部地区规划建设一座“万新科技智慧新城”，以津滨大道为横轴，揽括“北区”和“张贵庄地铁站区域”两大发展区。
其中，位于津滨大道以北、外环线以内的万新科技智慧新城北区定位“高新产业开发区”，是目前天津中心城区唯一一个千亩级待开发产业园区，开发量超 600万平米，规划居住人口、就业人口合计超7 万人。
天津市东丽区人民政府与浪潮集团项目合作签约仪式
据悉，天津市东丽区人民政府已于7月13日与浪潮集团正式签署项目战略合作。此次战略签约，意味着万新科技智慧新城由政府规划阶段正式进入落实阶段，诸多重大区域利好即将在不久的将来一一实现。
万新科技智慧新城张贵庄地铁站区域定位为“津滨新都心”，开发量超 200 万平米，规划居住人口、就业人口合计近 3 万人。规划涵盖城市综合高端服务板块、品质居住板块和智慧康养板块。
其中城市综合高端服务板块，紧邻张贵庄地铁站，将打造集大型商业综合体、五星级酒店、甲级办公楼、国际学校、社区邻里配套于一体的城市综合服务配套。
根据政府规划来看，万新科技智慧新城总体的就业人数将超 10 万人、并且会以居住为主要目标，同时涵盖综合服务以及产业开发区，这些规划都将支撑起天津东部的快速崛起。
我们可以梳理一下，万新科技智慧新城的发展逻辑是什么？
1位于多个经济引擎的中心位置
万新科技智慧新城距离天津站车程约30分钟，而到滨海国际机场仅需15分钟。此外，通过地铁9号线可快速通达滨海新区；通过2、4、10号线可贯通全市区域。
万新科技智慧新城位置图示
2正好处于双城的东线上
《东丽区空间发展战略规划》中确定了东丽区“国家级航空航天产业基地、先进装备制造业基地、国际文化交流中心、生态宜居城区”的城市发展定位和“一心两极、六区六城、两轴三带、智慧生态”的空间结构，为实现全面建设“双城双港，相向拓展”中心区、高标准建设新市区、努力达到核心区的发展目标，提供了强有力的保障。
从发展规划可以看出，未来天津的“双城”发展，一切由东部地区开始，也就是说，津滨大道是“一心两极”的发展源头，是串起“双城”的“金项链”，这条“黄金走廊”身上肩负着交换“双城”资源的重任。
3环内唯一大规模高新产业规划地块
万新科技智慧新城是目前处于外环线内且靠近市区核心区域的唯一一块可打造的大规模高新产业地块。而天津市环内的产业园区大部分都在面临着外迁，愈加远离核心区。
“海河英才”政策红利的辐射
随着天津发布《“海河英才”行动计划》的实施，“人才们”的落脚点就显得格外重要，津滨大道板作为天津市最有优势的板块，势必会以产业布局带动人口的流入。
衡量一个板块的发展潜力要遵循：“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的原则。
►政策方面，板块内万新科技智慧新城算一重大政策利好；
►土地方面，未来还将有大面积的居住、商业供地；
►人口方面，区域内的产业会对高科技人才有很大的“吸引”作用，从而形成以高消费力人群为主导的高端板块；
►交通方面，地铁2、9号线已投入使用，4、10号线在建，未来可以快速通达全市各区域，“以时间换空间”的效应在这个板块会特别明显。
这四点优势将激活板块发展的新动力。
无论是土地供应，还是产业布局，还是轨道交通，津滨大道板块都完全具备一个板块由成长期进入成熟期的基本要素。
随着各大实力品牌房企的落地，以及全新高端项目上东金茂府的进驻，未来津滨大道板块还“大有看头”！
本文来源：网易房产
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