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文旅盈利难?业内称好产品将实现多维度升值

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各类市场数据表明,近年来度假与消费需求的攀升持续不减,而好的度假产品依然是求过于供。尤其是北京,兼具宜人气候、优美的自然景观与一流服务水准的度假目的地极其难得,据测算,京郊度假景点中满意度超85%的屈指可数。

文旅盈利难?业内称好产品将实现多维度升值


古北水镇实景图

与此同时,享受风口利好的文旅地产还在不断吸引更多的投资者进入,不少入局者却已开始陷入“盈利难”困局。“文旅是房地产的‘诗和远方’,‘快钱’逻辑在这里失灵,文旅故事吸不吸引人、IP打造能力强不强、体验感好不好,直接决定了项目的市场生存能力。”有业内人士称。

布局者众 鲜见盈利

行业相关数据显示,中国文旅市场正进入爆发式增长,2015年我国旅游人数已达到40亿人次,在世界旅游组织的预测中,到2020年,中国将成为世界第一旅游目的地。

这无疑刺激着文旅地产的市场想象力。截至目前,已有超过1/3百强房企进入这一领域分蛋糕,但其“圈地”惯性、概念强于落地的实操手法也引发行业诟病。有业内专家曾表示,“文化消费应是最具想象空间的消费”,但不少项目却将盈利模式单一化处理,丧失了长远的市场价值。

这方面,古北水镇及周边文旅产业却可说是少见的教科书式案例。机构数据显示,古北水镇近年来发展迅猛,2017年景区实现营收9.79亿元,同比增长35.16%;全年累计接待游客275.36万人次,同比增长12.89%,可谓文旅领域里名副其实的“独角兽”。而与之相呼应联动的司马台长城景点,也成为近年来京郊游非常重要的客群目的地,客流量逐年递增。业内调查中,该地成为北京周边区人气最旺的周末节假旅居地之一。

文旅盈利难?业内称好产品将实现多维度升值


古北水镇实景图

与之相关的,景区周边的度假、民宿业也被强劲地带动起来,尤其是当年创造了旅游地产“日光”传奇的龙湖长城源著项目,眼下顺势成为区域内最典型的受益者。由于早早出手、精心择址于此,加上准确的旅居度假定位,长城源著与古北水镇景区一样,市场青睐度很高,早已成为文旅地产中少有的盈利项目,俨然行业中竞相效仿的标杆。

标杆背后的市场难度

有专家称度假为幸福产业,在于其市场建立在经济水平快速飞跃、大众寻求更美好的生活体验与精神娱乐的前提之下。大数据显示,国人越来越舍得在旅游、度假上花钱,而其真正对应的需求是品质与个性化的度假产品。

对很多投资企业来说,做出一个标杆度假产品并不容易,市面上充斥着同质化、业态机构单一甚至是设施粗制滥造而文化内涵缺失的产品。有人曾调研被游客用脚投票的热门度假地古北水镇,发现其独具辨识度的景观规划、专业化管理运营、周边地带景区集群优势等核心模式很难不成功,而实际上也已经成为了目前北京近郊游中的佼佼者。

一位紧邻古北水镇的龙湖业主表示,在北方享受古镇情趣,日日如度假一般地生活,在北京的繁华喧嚣中无疑是一种奢侈。而就在古北周边区域,旅居生活已成为不少住户的幸福日常,或以民宿形式将这种惬意自在的度假生活传递给更多的游客。古北生活模式,也已逐渐成为行业内的一种标杆景象,为更多文旅投资者所追逐。

文旅盈利难?业内称好产品将实现多维度升值


长城源著实景图

业主:在度假中享受生活的升值

火热的市场景象,离不开开发、经营模式上的成功,也给业主与资产配置者带来更多生活的升值。

如果可以的话,2016年成为长城源著业主的李女士或许会再多买两套房。热爱旅居生活的她,未曾想自己远远低估了古北水镇一带的发展潜力:当初仅以二十几万首付购入的一套跃层小洋房,现今已靠经营民宿实现了每年约7-8万的净收入,而房屋本身的溢价已超过近50%。据向部分业主了解,像李女士这样收益颇丰的业主不在少数,当时以公积金贷款购房的业主,能够实现以租养贷,甚至有额外收益。

“其实我当时买的时候,很大一部分原因是出于对水镇风景的喜爱,并未过多考虑投资回报率。”超出李女士预期的是,从买房到装修直至托管运营,整个过程出乎她意料地顺利。“签约、贷款等每一个环节龙湖销售都会细致提醒。”

据了解,由于古北水镇、司马台长城一带景区发展较为成熟,每年客源量一直稳定上升,目前旺季租金最高可达到2000/晚,淡季约减半。诸如长城源著这样品质与服务配套水准较高的文旅地产项目,已成为当地民宿产品中最具价值的代表。

而像李女士这样一方面自身每年定期度假消费、另一方面购屋经营民宿的业主在当地并非少数,“首先我自己很喜爱这样的生活方式,当然也愿意为更多向往精神放空的人提供慢下来的旅居空间”,而他们对集口碑与市场于一体的古北景区发展的乐观预期仍在增强。

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