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专访京投发展总裁高一轩:目标布局全国 打造轨道交通TOD生态圈

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随着轨道交通建设的铺开,TOD模式成为助推城市发展的一股新生力量。

专访京投发展总裁高一轩:目标布局全国 打造轨道交通TOD生态圈

世界杯的战事正酣,它用一种精神、一份悬疑和一次势不可挡,在这个夏天诠释着竞争的魅力。

因为力挺身披国安5号球衣的奥古斯托,从小在四九城长大的国安球迷高一轩更期待巴西队捧走2018年的大力神杯。

这位地道的北京青年,作为著名轨道地产开发商京投发展的领军人物,事实上,此刻正站在自己的“世界杯”主场迎接来自各方选手的挑战。

近年来,随着轨道交通建设的铺开,TOD模式成为助推城市持发展的一股新生力量。万科、龙湖、绿城等房企正在改变开发思路,介入TOD领域,谋求新的增长路径。

高一轩对此表示,“在这片蓝海里,因为企业数量还不多,良性的竞争会促进行业有序发展。有朝一日,随着更多的企业加入,行业格局会发生变化。”

京投发展是北京市基础设施投资有限公司(以下简称“京投公司”)旗下市场化房地产二级开发业务平台。

地铁公司的基因,决定了京投发展既要站在开发商的角度去看地铁的事,也要站在地铁的角度去看开发商。这其中频繁的换位思考,对企业掌舵者的判断力和平衡术要求极高。

日前,京投发展总裁高一轩接受了网易房产专访,讲述他的 “TOD智慧生态圈”。何谓TOD?它靠什么盈利?

一、盘活存量用地 用市场化手段反哺地铁

所谓TOD,是指“以公共交通为导向”的开发模式。其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住为一体,恢复城市活力,带动区域经济发展,打造集约生活。

京投发展通过轨道交通车辆基地一体化开发(TOD),将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段,变为可以建设的土地资源。

网易房产获悉,京投发展销售毛利率达到36.37%。在中国房企拼规模、抢地盘的环境下,京投发展从垂直领域开始成长,之后进行纵向拓展,目前业务模式是轨道交通车辆基地一体化开发的同时,兼顾住宅、特色小镇等的多元化开发。

京投发展通过“轨道+物业”开发模式的市场化运作,反哺地铁。在公司TOD项目中,西华府、公园悦府、琨御府三个轨交车辆基地上盖物业是代表作。它们有一套连结三方的商业模式:

一是对政府(to G端)。提高城市资源的运营效率,盘活存量用地,获得一次拆迁,两次收益的效果。

二是对业主(to C端)。根据客户需求进行产品策划,提高业主居住体验。

三是对企业(to B端)。增强地铁公司的市场话语权,降低拆迁成本。

网易房产获悉,在城市开发与规划工作中,很多项目都是京投发展与股东方京投公司联合获取。

今年,京投发展提出建设“TOD智慧生态圈”。

高一轩认为,“智慧”是让智慧思维和科技成为加速发展的主要工具;“生态”则代表人文、自然、产业、生态价值的共存与提升;“圈”可以理解为闭环系统,具有自我修复和优化的能力。

目前,京投发展已经实现与养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。

二、TOD的三大难题

关于TOD项目的操作难度,高一轩认为压力来自三方面:

第一,TOD作为内地房产开发新生事物,现行的行政规则、规范需要重新界定,主要时间都被耽搁在审批流程上。

第二,与普通房地产开发不同,TOD项目是在轨道交通上盖楼,从设计、定位到施工和业态选择,特别考验企业在资源、经验和技术方面的核心竞争力。

第三,介入时间晚。地铁对通车时间要求高,基本上很多项目拿到手时,地铁都已开通,无形中增加了施工难度。

高一轩告诉网易房产,经过多年探索实践,京投发展在项目实操上积累了丰富的经验。

以公园悦府项目为例,该项目从拿地到复盘时间为7.3个月,从拿地到开工时间是11.3个月。“在地铁通车的情况下,我们也能在正常的房地产开发周期内完成项目。”高一轩说。

植根于北京的京投发展,借助其大股东优势,在京具备了很强的抗风险能力。但迈出全国扩张的步伐后,京投发展或许要面临一轮新的探索与博弈。

高一轩坦言,各个地域的对TOD的理解差异和不确定性,成为京投发展走出北京的最大挑战。“我们强调去一个城市不是简单的获取一个项目,而是要深耕城市,这样的话,未来区域公司也好建立。”

纵观整个亚洲的TOD领域,东京的东铁和香港的港铁,都属金字塔尖上少数的头部企业。

不过在高一轩看来,未来“亚洲轨道物业专家”的头衔,京投发展获得的机会比较大。“北京现在处在集聚的状态,我们还是希望通过规模,通过专业形成一个强势品牌。”高一轩说道。

虽然问鼎行业第一的时间尚不确定,但高一轩告诉网易房产,控制好销售毛利、成本和周转速度,在50到100万方的体量里,京投发展会在TOD领域讲出新故事。

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