丹东楼市神话:一座中朝边境小城的造富狂欢|鸭绿江|北京|大连|丹东市

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网易财经王文华

（站在鸭绿江边向对岸望去，朝鲜建筑清晰可见。网易财经/王文华拍摄于丹东）

首次美朝首脑会谈“特金会”如果顺利举行，丹东房价会再次刷新历史记录吗？这是连日来悬在丹东地产商和外地投资客心头的一个大问号——他们都在等待国际形势再次扭转，将丹东楼市带入下一个疯狂。

此前，今年4月，丹东楼市曾迎来一波涨价潮。根据国家统计局数据，4月丹东新房环比涨幅由0.5%左右突然升至2.0%，位居全国70个大中城市之首。6月15日，国家统计局发布的最新数据显示，5月份丹东新房价格环比上涨5.3%，再次位列全国70城之首。

“特金会”举办前一天，6月11日，丹东召开保持房地产市场健康发展工作会议。会议强调，毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”；同时指出，要未雨绸缪，切实做好房地产调控应急准备。官方表态，一方面释放出稳定房价的决心，另一方面也显现出国际局势对丹东房价影响的不确定性。

6月12日，美国总统特朗普与朝鲜最高领导人金正恩在新加坡正式举行会面，“特金会”如期举行。“现在（‘特金会’的）效果还没有呈现出来，我估计端午小长假可能会有新的拐点。”6月13日，丹东本地一家房地产公司高管对网易财经说。

丹东，地处辽宁省东南部，与朝鲜隔江相望，是东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要交汇点。作为连接中国东北地区与朝鲜半岛的重要节点，丹东的战略地位十分重要。

据丹东官方披露，目前丹东已与100多个国家和地区实现经贸往来，尤其是对朝贸易进出口总额，占中国对朝进出口总额的近70%。

兵马未动，房价先行。多年来，朝鲜局势的每一次风吹草动，都牵动着丹东楼市的神经。在许多人眼里，朝鲜开放与否，很大程度上决定着丹东房价的未来。

（落日下的鸭绿江。位于图片右侧的是鸭绿江大桥，又名“中朝友谊桥”。桥上不断有车辆来往，是连接中国与朝鲜人员贸易往来的重要通道。网易财经/王文华拍摄于丹东）

1月之内冰火两重天

“最火的时候，一天卖了五十多套。那段时间，正常每天都能卖二三十套。”张佳（化名）向网易财经讲述今年4月丹东的抢房情景。张佳是丹东本地一家房地产公司的营销经理，其负责的项目恰巧赶上了那波涨价潮。

国家统计局发布的数据显示，去年4月以来，丹东新房价格环比涨幅多数在0.5%以下，今年3月为0.4%。但4月，丹东新房环比涨幅突然升至2.0%，位居全国70个大中城市之首。

今年以来，朝鲜一改过去的封闭状态，动作频繁：金正恩对中国进行非正式访问、朝鲜宣布停止核试验、朝韩举行会谈、美朝宣布举行首次首脑会谈……种种迹象表明，朝鲜或将改革开放。不少投资客认为，朝鲜一旦开放，丹东或将成为下一个深圳。越来越多的人闻风而动，涌向丹东。

“其实，房价上涨从4月初就有苗头，但许多人不知道，突然从4月25号火起来。但也就持续十天左右，过了五一小长假（购房潮）就结束了。”张佳说。

尽管时间短暂，却也足够让人疯狂。张佳回忆，4月涨价潮期间，他所在的楼盘一次最多卖出去20套房。当时有一位来自北京的中年人和他的朋友们找到张佳所在的楼盘，一口气买下了20套房。除了自己买之外，这位北京的购房者还帮朋友代办，通过视频向对方介绍房子的具体情况，包括楼层及面积等信息。

“之前火爆的时候，客户都是抢户型，不管房子开盘多少钱，先把订房的单子填好。很多时候，这边的客户正在看，那边就已经有人把房买走了。”丹东新区江景楼盘“新加坡城”的一名售楼人员对网易财经说，“为了给看房的客户腾出更多空间，公司把沙盘挪到大堂，增设更多桌椅，方便客户看房、补款、签合同。”

购房热情来的快，去的也快。从5月5日开始，来看房的人逐渐减少，与最火的时候——一天卖50套相比，张佳负责的楼盘一个星期仅卖出去4套房。

新加坡城售楼处人员则告诉网易财经，五一期间，新加坡城一天能卖出去40套房子，此后一天仅卖出去10多套。为容纳更多购房者而特意腾出来的大堂，现在冷清很多。网易财经日前在现场看到，仅有两组购房者在看房，但他们最终并未下单，而是选择继续观望。

（前段时间门庭若市的售楼处，现在已冷清许多，看房的人大幅减少?网易财经/王文华拍摄于丹东）

网易财经在丹东新区走访多个楼盘时发现，与此前熙熙攘攘的购房场景相比，如今几乎所有的售楼处都恢复了往日的平静。火爆时晚上9、10点钟还灯火通明的售楼处，现在5点左右就准时关门下班了。

（与前段时间加班到9、10点的火爆场景比，由于近期购房热情减退，位于丹东新区的一处售楼处五点就正常下班。网易财经/王文华拍摄于丹东）

张佳认为，导致买房人减少的原因有两方面，一是现在丹东的房价已经涨上来了。据网易财经了解，在4月份之前，丹东的房价在3000-4000元每平米。4月25日之后，购房者大量涌入，房价不断上涨，一天一个价，目前丹东新区房价均价已经达到5000-7000元每平米。

另一个原因是，政策导向敏感也降低了人们的购房意愿——朝鲜局势依然存在诸多不确定性，此前“特金会”的反复，使得不少购房者望而却步。

网易财经走访期间，在新加坡城售楼处，一位正在看房的大连投资客表示，丹东的房价涨得很快，“我朋友半个多月前在这儿买的房子，买的时候6800元每平米，现在同样的房子价格已经涨到8900元每平米，涨了2000多元。”

最终，这位大连投资者选择继续观望。“丹东这么一个地方，我觉得价格到顶了，八九千块的房子不能再买了，五六千的还有空间。除非朝鲜确定要开放，房价还会再涨一波，否则现在的价格已经到顶了。”他说。

谁在操控房价？

“夜空突然放了一朵礼花，璀璨夺目，转瞬即逝后，夜空一样很美，第二天阳光总会来的，这个礼花不能代表第二天的太阳。我看丹东地产就是这样。”丹东宗裕集团副总裁王磊对网易财经如是形容丹东楼市。

在房地产行业已经打拼了25年，王磊经历过房地产市场的几次高低起伏，有着丰富的地产营销操盘经验。他认为，丹东4月那波高房价是被炒起来的：“来丹东炒房的人分为两类，一类是游资，在河北、北京没有买到房的人，或者是买到房挣钱的人。这次借着朝鲜局势的变化来炒房；另一类是来自南方的丹东新区地产商，他们在丹东被套牢多年，借着这波局势拉上老乡来炒作。”

“开发商炒作的高价都是虚价，内行的才知道。比如一套房3000元每平米卖不出去，开发商和炒房客成交价6000元，实际上3500元、4000元就成交了。”王磊说，通过这种方式把房价炒上去，一天一个价。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对网易财经表示，丹东房价4月份经历的一波飞速上涨，是有人或者企业领用重要事件炒作的结果。“从过去的经验看，一些机构专门利用利好事件进行炒作，并且屡获成功，”他认为，“应该有专门的房地产投机机构，还有就是当地的开发和中介企业。”

“他们现在看的就是国际形势，炒作朝鲜改革开放。以前也有过经历，朝鲜以前传闻要改革开放，丹东房价马上涨价一千，第二天没事又落回来了。这种‘过山车’是开发商心态，这么多年了，朝鲜打仗还是改革开放，丹东人没当回事，已经无数次反复，就是‘狼来了’。”王磊说。

不论是国际局势带来的利好，还是炒房客为之，不得不承认的是，丹东房价猛涨之后，确实让一批本已奄奄一息的开发商缓过劲来。

“丹东新区的楼盘价格一直在3000-4000元每平米，所有地产商没有敢喊挣钱的，全是赔钱。这次涨价之前，很多新区地产是停工状态。这波（涨价）救了一大批地产商，包括一些有官司在身的地产公司。很多地产商因为这波形势好，卖了一批房，回了现金流，把问题解决掉了。”张佳透露，“否则将来全是烂尾，你看大伙过的是什么日子。”

（丹东新区的一处在建楼盘?网易财经/王文华拍摄于丹东）

不过张佳又指出，这一轮涨价潮仅能弥补地产商的一小部分损失，“这么多年银行利息、人车马费、管理成本往里加，不挣钱，其实是亏的。四五年来亏损的窟窿哪是七八天能补回来的，不可能。”

丹东房价的飙升引起了监管部门的重视。此前，丹东市连发两道命令，遏制投机炒房。5月14日，丹东市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易；异地住房公积金缴存职工购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。

一周之后，丹东楼市调控升级。丹东市政府在上述《意见》的基础上，又于5月21日印发《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》，明确提出7条要求，遏制投机炒房。

根据上述《通知》，非本地户籍人员，且在本地无企业、无工作的人员，在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易；此外，这类人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款，第一套房贷款首付比例提高到50%以上，第二套房贷首付比例提高到60%以上，贷款利率上浮20%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对网易财经表示，政府出台的限售政策释放出的信号是，明确政府对丹东楼市严厉管控的做法，规范开发商行为，遏制随意涨价行为。在他看来，个别开发商趁机涨价是有的，但这次政府管控比较及时，没有出现过快上涨的情况，仅持续了一周，说明调控是有效的。

另一方面，他又认为，目前丹东的房价绝对值还是相对便宜的，很多炒房客承受得起这个价格，这样一来，容易导致价格反弹。

未来走势未知