地产新业务的探索：尝试盘活城中村土地

李一戈

全国政协经济委员会副主任杨伟民的几个建议，我深表赞同。

他6月14日在陆家嘴论坛说，我国工业用地和开发区用地总量已经偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低，难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。调结构不仅要调整产业结构更要调整空间结构，减少工业用地增加城市用地这是方向之一，这是解决高地价的根本。

我在之前的文章里多次呼吁过，热点城市应适当减少工业和商业用地，增加住宅用地。一线城市对新增建设用地控制很严格，但通过调整用地结构，增加住宅用地的供应，是完全可以做到的。地方政府自行调整即可，不必向上级主管部门要土地指标。

杨伟民建议，允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房；改革农村集体建设用地产权制度，赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权。

允许农村自有建设用地建设商品房，这个比较难，需要修改土地法。所以杨伟民也说，以上改革不是一个部门可以完成的，应该尽快重新成立住宅制度改革领导小组，组织制定住宅制度改革的总体方案，协调相关单项改革等。

但在农村集体建设用地建租赁住房，原国土部和住建部2017年8月已经发了通知，确定在北京、上海等13个城市开展试点。深圳的原集体用地情况比较特殊，所以不在该试点之列，但同在去年8月，深圳市发布文件，提出要强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点。

从公开信息看，北京在集体建设用地建租赁住房，深圳在城中村治理改造方面，力度比较大。北京在去年提出，今后五年，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。深圳市规土委发布的实施意见和工作方案提出，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

恰好最近去看了万科在深圳和广州的几项创新业务，大都与集体用地建设的物业有关。创新业务，是指地产商在主营的住宅开发之外的新业务。

全国商品房销售额在去年创下历史纪录的基础上，今年继续保持增长。根据国家统计局6月14日公布的数据显示，1-5月，商品房销售面积同比增长2.9%，商品房销售额增长11.8%。根据机构监测数据，前30尤其是前10的房企，仍保持较快增速。

但主流房企都清楚，市场份额在向大地产商集中，住宅开发业务整体上的增长已经趋缓，短时期内就可能面临零增长的状态。那么，老板们就要思考5年、10年以后的发展问题，也就是培育新的营收增长点的问题。是为创新业务。

商业地产不算创新业务，严格说来产业地产也不算。而且，这几个方面带来实质营收贡献的房企也不多。万科、龙湖、华润置地是其中的极少数企业。

长租公寓、教育、养老算是创新业务。之所以将教育业务纳入，是因为民办教育允许适当营利了。但房企的教育业务要形成规模，为时尚早。

长租公寓是国家鼓励发展租赁住房的产物。这方面，房企和几家国有大银行行动迅速。万科、龙湖、旭辉甚至将其作为主航道业务来拓展，只不过旭辉没有将长租公寓业务装入上市公司体系，而是另组公司来发展。

像商品房那样通过公开市场竞拍土地来建设长租公寓，回报想必是遥遥无期。利用集体土地或集体物业却是可行的选择。万科创建的万村公司，目标就是介入深圳的城中村改造。深圳有1044个城中村，提供了全市约70%的租赁房源。

万科与城中村的房东也就是原来的村民谈判，签约进行整体改造，再向社会出租。我在福田区的向东围村和祠堂村看到，改造后的楼栋成为万科泊寓，居住环境和消防设施有了很大提升，但租金保持了稳定，不存在推涨租金的现象。

万科泊寓投入较大资金却能保持租金稳定，其中一个原因是改造后楼栋可以适当增加房间数。也就是说，增加了租赁房源的供应量。当然，由于这项业务基本是微利，收益期估计得七八年。此外，因为是跟房东一家一家去谈判，推进速度也不可能太快。

另一个集体用地项目，是广州基盛万科广场。商业地产不是创新业务，但利用集体用地合作商业项目却是探索。基盛万科广场就是万科与番禺当地公司在集体存量用地上合作开发的商业项目。万科投入，与当地公司和村集体按一定比例进行收入分成。虽然今年五一才开业，但就现场所见，客流量已相当可观，已俨然成为番禺居民必逛的热闹去处。

还有一个万科利用闲置集体物业改造而成的广州榕悦城市长者照料中心。这个养老项目位于市中心，周边有多个三甲医院，并与5公里外万科另一个主打养老康复业务的蕙心医院形成互补。照料中心的几位老奶奶，对住在这里是打心眼里满意的。

全国集体建设用地存量巨大。深圳的城中村或许是个特例，但在热点城市的近郊区，均有相当规模的闲置用地和闲置项目。建议各地鼓励包括房企在内的机构，推进盘活这些土地和项目。从万科前述项目的实践来看，这是多方共赢的有益尝试。