深圳旧改造富房东:40万成本5000万市值 浮盈124倍

（原标题：白石洲造富房东：40万成本5000万市值，耕楼浮盈124倍）

一片旧楼倒下去，一群富翁站起来。

深圳最大的旧改项目白石洲旧改（又称沙河五村旧改，沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘头村以及白石洲村）的初步补偿方案显示，货币补偿的标准是2.8万元／平方米。而实际上，在旧改预期的加持下，白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平方米。

家华是新塘村村民，在白石洲拥有1栋超过1000平方米的出租屋，以4.2万的市场单价计算，对应的价值将近5000万元。而在2001年时，这栋出租屋的建造成本约为40万元，即使撇除这些年赚取的租金不计算，浮盈也高达124倍。

如能顺利开拆，在深圳岗厦村、蔡屋围、大冲、广州猎德村和杨箕村等城中村的上演过的财富神话，将同样降临在白石洲村民／业主身上。

拆迁户的出身引无数都市奋斗者竞折腰。这种“好命”若用反鸡汤话术来形容，伤害值等于，当你在思考怎样才能不输在起跑线上时，有的人已经到达终点了；当你上下求索如何一天天建成自己的罗马时，有的人一出生就在罗马了。

尽管不劳而获靠土地暴富，与努力工作创造财富的主流价值观有所偏离，但无人能否认拆迁获利的正当性——是时代赋予的运气，城市化发展而成就的土地及房产增值，投射到小老百姓身上。

财富之外，推土机将碾过旧日家园。开发商负责把低矮密集的握手楼建成高大挺拔的商品房，但新的生活方式、精神家园需要村民自建。城乡二元化结构深层次的打破，不止物理上的藩篱。

白石洲一瞥 摄影/胡可

拆赔前夕卖掉一层出租屋

今年3月底，农克庆把白石洲的一部分房子卖了。深圳最知名的城中村白石洲旧改在即，但他不想等了。

农克庆不是村民，是外地人。他的父亲在上世纪90年代，与白石洲片区内的塘头村村民合资建房，建成后分得一层。一层又分为数间，出租出去。后来，农克庆母亲又在白石洲买下其他房产，“那个年代小产权房交易是件很平常的事。”

第一财经采访期间，多名白石洲出租屋业主提起上世纪90年代末、本世纪初，白石洲建设的粗放。

“那时候村里的人都没钱搞建设，很多在’大逃港’期间跑到香港去后来变成港籍的村里人也回来盖房子，甚至还有很多别的省份的外地人，你出钱，我出地，建好的房子就拿来分，或者卖出去一部分，什么形式都有。”熟悉村史的70后白石洲人曾镇回忆，农场出身的白石洲有较为沉重的发展历程。

家华也有相近的表述。“我妈当年盖房子，都不敢盖太多，怕没人租，当时白石洲还很荒凉，我家最后只盖了1栋一共1000多平，现在想想都后悔。”家华邻居家的出租屋有2000多平，而他的亲叔叔有三栋。

在曾镇看来，白石洲的发展同样经历了沧海桑田的变幻。“以前白石洲南区京基百纳广场是一片海，而北区的江南百货所在地原是个小水塘。”

家华回忆，“我上小学的时候，大概是2000年出头的一段，白石洲到处都在盖新的房子，地上都是建筑材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建设与深圳城中村的发展脉络大致相同。在深圳从事城市规划工作的一名研究人士指出，深圳城中村的发展可大致分为三个阶段：上世纪80年代是城中村出租屋建设的萌芽阶段；90年代至2004年是疯狂建设年代；而2004年后政府查违，城中村建设基本定容。

深圳市在不同的发展节点针对农村建房出台后不同法规。

如1993年出台的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》，允许有农村有直系亲属的华侨和港澳台同胞在村建房，也鼓励统建；1999年3月5日颁布的《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》，虽明确此日期后所建的违建一律查处，但也变相默认此前违建的合法性。时至今日，深圳仍在设法解决农城化历史遗留建筑的问题。

回到农克庆身上，他以4.2万元／平方米的价格卖掉塘头村的一整层出租屋。这个价格远高于深圳小产权房的平均价格，已可与深圳龙岗区的商品房价相媲美，除了白石洲的位置良好，当然包含了旧改的预期。

农克庆的考虑是，“谈赔偿到返迁起码要十年以上，但现在卖了这笔钱如果按照最保守的5%的年收益，到十年后会是个不少的数目。”他认为，“跌不跌不敢说，后面的房子不可能大涨了。”

讨论投资决定不可避免地涉及到对未来行情的判断，说白了这是一场房价空军和多军的思想决斗。

不过更准确地说，农克庆做的是两手准备，出了父亲的一层房子后，他还持有母亲买来的同样位于白石洲的房产，至于数量，他不愿透露。

耕楼浮盈124倍

2015年3月，白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份；2017年6月，沙河五村旧改规划（草案）正式公示。

第一财经了解到，白石洲旧改的消息，由白石洲股份公司直接通知村民／业主，遵循从多到少的顺序，手上拥有一栋以上的村民／业主们先通知，不足一栋的散户通知在后。

一名深度介入白石洲旧改的人士对第一财经解释：“预计白石洲旧改的确权要持续较长时间。因为很多民房涉及合资方，不少业主在外地，要把他们叫回来，把权属理清楚，不容易。”

在权属较为简单的新塘村，确权工作已经展开。4月，家华一家便收到绿景派发的《沙河五村城市更新确权指引》。5月时，家人拿走他的身份证，“要去确权签协议用”。

而农克庆接到来自白石洲股份公司的关于确权的旧改消息已经是5月底。“但我们一栋楼房东没有到齐，所以还没办法确权，现在还在等通知。”

家华家里有一整栋出租屋，超过1000平方米，如果按2.8万元／平方米的货币补偿标准估算，对应的价值近3000万元，而按照农克庆出售的每平方米4.2万的价格估算的话，价值达5000万元。

家华回忆，这大概是2000年、2001年左右。这一栋1000多平的房子，当时建造的成本价是40余万。17年过去，撇开这些年的房租收入不计，按市场价计算浮盈12400%。

建成后的价格估算将更惊人，隔壁大冲旧改华润城的价格已达9万元／平方米。绿景对白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两个部分，2.8万元／平方米的货币补偿；或物业补偿。物业补偿的拆赔比在1:1.03－1:1.2之间，单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5。

业主们普遍更愿意选择物业补偿，也普遍对目前赔偿方案中的拆赔比不满意，这也正常，争取个人利益最大化是人性。但这两年来，深圳频有旧改相关政策出台，他们担心继续拖下去反而最后不利白石洲旧改。

农克庆感叹：以前土地不值钱，房子也没人要，谁会想到现在这样。

城市发展推进，框架拉大，城市化之流淹没城中村，此间，以土地为载体的房地产狂飙突进，有土地房产的人士站上潮头。

食租阶层意气风发，离逍遥生活很近，离经济压力很远。用家华的话来说，“包租婆（公）们有租收的时候查查电表水表，没租收的时候打打麻将。”

不过年轻的“拆二代”并不愿重复上一代的生活。农克庆住在宝安区，在福田区上班，他通过网络收房租，很少去白石洲，打麻将会犯困，过不惯传统包租公的生活。“很多人还是在努力上班，想过充实点的日子，不想行尸走肉。”

家华认为，白石洲旧改好的是旧改后环境将大大改善，阳光将洒遍原来密不透光、污水横流的白石洲。

根据深圳市规划国土委南山管理局发布的消息，白石洲旧改更新单元用地面积为48万平方米，计容建面达348万平方米，超越此前的大冲旧改，是深圳最大的旧改项目。其中包含住宅125万平方米、商办物业216.5万平方米、包括幼儿园和养老院在内的公共配套设施6.5万平方米，还有1.8万平方米的社区体育活动场地用地。

家华母亲总算有地方跳广场舞了，但不知她和邻居们的麻将桌将如何安放？

（文中家华、农克庆、曾镇为化名）