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深圳旧改造富房东:40万成本5000万市值 浮盈124倍

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(原标题:白石洲造富房东:40万成本5000万市值,耕楼浮盈124倍)

一片旧楼倒下去,一群富翁站起来。

深圳最大的旧改项目白石洲旧改(又称沙河五村旧改,沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘头村以及白石洲村)的初步补偿方案显示,货币补偿的标准是2.8万元/平方米。而实际上,在旧改预期的加持下,白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平方米。

家华是新塘村村民,在白石洲拥有1栋超过1000平方米的出租屋,以4.2万的市场单价计算,对应的价值将近5000万元。而在2001年时,这栋出租屋的建造成本约为40万元,即使撇除这些年赚取的租金不计算,浮盈也高达124倍。

如能顺利开拆,在深圳岗厦村、蔡屋围、大冲、广州猎德村和杨箕村等城中村的上演过的财富神话,将同样降临在白石洲村民/业主身上。

拆迁户的出身引无数都市奋斗者竞折腰。这种“好命”若用反鸡汤话术来形容,伤害值等于,当你在思考怎样才能不输在起跑线上时,有的人已经到达终点了;当你上下求索如何一天天建成自己的罗马时,有的人一出生就在罗马了。

尽管不劳而获靠土地暴富,与努力工作创造财富的主流价值观有所偏离,但无人能否认拆迁获利的正当性——是时代赋予的运气,城市化发展而成就的土地及房产增值,投射到小老百姓身上。

财富之外,推土机将碾过旧日家园。开发商负责把低矮密集的握手楼建成高大挺拔的商品房,但新的生活方式、精神家园需要村民自建。城乡二元化结构深层次的打破,不止物理上的藩篱。

白石洲一瞥 摄影/胡可

白石洲一瞥 摄影/胡可

拆赔前夕卖掉一层出租屋

今年3月底,农克庆把白石洲的一部分房子卖了。深圳最知名的城中村白石洲旧改在即,但他不想等了。

农克庆不是村民,是外地人。他的父亲在上世纪90年代,与白石洲片区内的塘头村村民合资建房,建成后分得一层。一层又分为数间,出租出去。后来,农克庆母亲又在白石洲买下其他房产,“那个年代小产权房交易是件很平常的事。”

第一财经采访期间,多名白石洲出租屋业主提起上世纪90年代末、本世纪初,白石洲建设的粗放。

“那时候村里的人都没钱搞建设,很多在’大逃港’期间跑到香港去后来变成港籍的村里人也回来盖房子,甚至还有很多别的省份的外地人,你出钱,我出地,建好的房子就拿来分,或者卖出去一部分,什么形式都有。”熟悉村史的70后白石洲人曾镇回忆,农场出身的白石洲有较为沉重的发展历程。

家华也有相近的表述。“我妈当年盖房子,都不敢盖太多,怕没人租,当时白石洲还很荒凉,我家最后只盖了1栋一共1000多平,现在想想都后悔。”家华邻居家的出租屋有2000多平,而他的亲叔叔有三栋。

在曾镇看来,白石洲的发展同样经历了沧海桑田的变幻。“以前白石洲南区京基百纳广场是一片海,而北区的江南百货所在地原是个小水塘。”

家华回忆,“我上小学的时候,大概是2000年出头的一段,白石洲到处都在盖新的房子,地上都是建筑材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建设与深圳城中村的发展脉络大致相同。在深圳从事城市规划工作的一名研究人士指出,深圳城中村的发展可大致分为三个阶段:上世纪80年代是城中村出租屋建设的萌芽阶段;90年代至2004年是疯狂建设年代;而2004年后政府查违,城中村建设基本定容。

深圳市在不同的发展节点针对农村建房出台后不同法规。

如1993年出台的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》,允许有农村有直系亲属的华侨和港澳台同胞在村建房,也鼓励统建;1999年3月5日颁布的《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》,虽明确此日期后所建的违建一律查处,但也变相默认此前违建的合法性。时至今日,深圳仍在设法解决农城化历史遗留建筑的问题。

回到农克庆身上,他以4.2万元/平方米的价格卖掉塘头村的一整层出租屋。这个价格远高于深圳小产权房的平均价格,已可与深圳龙岗区的商品房价相媲美,除了白石洲的位置良好,当然包含了旧改的预期。

农克庆的考虑是,“谈赔偿到返迁起码要十年以上,但现在卖了这笔钱如果按照最保守的5%的年收益,到十年后会是个不少的数目。”他认为,“跌不跌不敢说,后面的房子不可能大涨了。”

讨论投资决定不可避免地涉及到对未来行情的判断,说白了这是一场房价空军和多军的思想决斗。

不过更准确地说,农克庆做的是两手准备,出了父亲的一层房子后,他还持有母亲买来的同样位于白石洲的房产,至于数量,他不愿透露。

耕楼浮盈124倍

2015年3月,白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份;2017年6月,沙河五村旧改规划(草案)正式公示。

第一财经了解到,白石洲旧改的消息,由白石洲股份公司直接通知村民/业主,遵循从多到少的顺序,手上拥有一栋以上的村民/业主们先通知,不足一栋的散户通知在后。

一名深度介入白石洲旧改的人士对第一财经解释:“预计白石洲旧改的确权要持续较长时间。因为很多民房涉及合资方,不少业主在外地,要把他们叫回来,把权属理清楚,不容易。”

在权属较为简单的新塘村,确权工作已经展开。4月,家华一家便收到绿景派发的《沙河五村城市更新确权指引》。5月时,家人拿走他的身份证,“要去确权签协议用”。

而农克庆接到来自白石洲股份公司的关于确权的旧改消息已经是5月底。“但我们一栋楼房东没有到齐,所以还没办法确权,现在还在等通知。”

家华家里有一整栋出租屋,超过1000平方米,如果按2.8万元/平方米的货币补偿标准估算,对应的价值近3000万元,而按照农克庆出售的每平方米4.2万的价格估算的话,价值达5000万元。

家华回忆,这大概是2000年、2001年左右。这一栋1000多平的房子,当时建造的成本价是40余万。17年过去,撇开这些年的房租收入不计,按市场价计算浮盈12400%。

建成后的价格估算将更惊人,隔壁大冲旧改华润城的价格已达9万元/平方米。绿景对白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两个部分,2.8万元/平方米的货币补偿;或物业补偿。物业补偿的拆赔比在1:1.03-1:1.2之间,单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5。

业主们普遍更愿意选择物业补偿,也普遍对目前赔偿方案中的拆赔比不满意,这也正常,争取个人利益最大化是人性。但这两年来,深圳频有旧改相关政策出台,他们担心继续拖下去反而最后不利白石洲旧改。

农克庆感叹:以前土地不值钱,房子也没人要,谁会想到现在这样。

城市发展推进,框架拉大,城市化之流淹没城中村,此间,以土地为载体的房地产狂飙突进,有土地房产的人士站上潮头。

食租阶层意气风发,离逍遥生活很近,离经济压力很远。用家华的话来说,“包租婆(公)们有租收的时候查查电表水表,没租收的时候打打麻将。”

不过年轻的“拆二代”并不愿重复上一代的生活。农克庆住在宝安区,在福田区上班,他通过网络收房租,很少去白石洲,打麻将会犯困,过不惯传统包租公的生活。“很多人还是在努力上班,想过充实点的日子,不想行尸走肉。”

家华认为,白石洲旧改好的是旧改后环境将大大改善,阳光将洒遍原来密不透光、污水横流的白石洲。

根据深圳市规划国土委南山管理局发布的消息,白石洲旧改更新单元用地面积为48万平方米,计容建面达348万平方米,超越此前的大冲旧改,是深圳最大的旧改项目。其中包含住宅125万平方米、商办物业216.5万平方米、包括幼儿园和养老院在内的公共配套设施6.5万平方米,还有1.8万平方米的社区体育活动场地用地。

家华母亲总算有地方跳广场舞了,但不知她和邻居们的麻将桌将如何安放?

(文中家华、农克庆、曾镇为化名)

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