商办的游戏逻辑变了？北京龙湖启幕商办四联发引关注

2017年骤然沉寂的北京商办市场，跨入2018年后，北京龙湖似乎成为了一个例外。

我们先从几个数据观摩一下：

龙湖「长安天街」项目在2018年蝉联北京商业市场1-5月销冠，成为商办市场的热门抢手项目。

龙湖「西宸广场」项目在2018年1月实现丰台区商业市场销冠，整体1-4月稳坐丰台区域商业市场前三宝座，连续数月销量破亿。

如此亮眼的成绩，一定并非偶然。

据内部人士介绍，北京龙湖之所以能实现逆境突围，正是因为在商办市场重新洗牌的混沌中，迅速探寻到了全新的客户定位与价值逻辑。一方面，客户对于商办产品的预期，已经从“投机”转向“合理资产配置”，“稳定”、“保值”是商办当下的新身份，而北京龙湖所布局的商办产品，正是城市核心或区域核心的稀缺资源。另一方面，龙湖在 “空间即服务”（SaaS）理念下，深度参与城市空间和服务的重构，从客户需求出发，不断升级商办空间运营解决方案，用更适合的产品和服务，撬动了商办产品的自用逻辑。正因如此，我们才看到了商办之于龙湖的并不意外的“高光”。

如今，北京龙湖选择乘胜追击，6月推出“商办四联发”活动。

第一发：从价值洼地进化为中心资产的升级势能

从热销数据不难看出，龙湖长安天街在分化的商办市场中已然成为「头号玩家」。而成为商办市场现象级标杆的本质，是项目在不断挖掘新赛道逻辑，其中最重要的一条：红利决定战场。

长安街的价值早已无需多言，长安天街作为北京龙湖第4座天街，更是长安街首排仅10座可持有型资产之一，这从直接意义上表明了未来项目可带来的经济吸附能力。在“门头沟+首钢”协同发展下，西长安街沿线的门头沟区域将与北京副中心通州形成对镜发展，以三重生态体系及新城规划和发展前景，紧随西长安新城崛起机遇，未来将承接科技、金融、保险等产业，形成办公商务区集群。

但与传统商办市场认知大相径庭的是，目前在购买龙湖长安天街的客户中，自用需求客户占比高达60%，其中写字楼自用客户高达80%。数据显示，包含门头沟、石景山、海淀等区域在内的客户占比达72%以上，客户陈先生在购买项目时就曾表示，“北京现在已经是中心化发展，未来京西版块也将成为北京重要中心之一，我看中长安天街是因为比较相信这儿能成为京西版块的核心，办公性价比高，区域发展也会对我很有发展空间，持有的长远价值将大于短期租赁的价值。”

除「红利战场」考虑之外，长安天街项目落地龙湖“TOD”模式，直接接驳S1地铁上岸站，同时配备的自持天街MALL，对自用客户有着极大吸引力。不少自用客户明确表达道，“除了办公通勤便利，楼下就是龙湖天街购物中心，不仅能直接解决员工的衣食住行问题，也能满足我们商务洽谈的需求，很方便”。

除了办公产品的多维空间服务组合，长安天街商铺产品一经入市，也受到自用客户的极大追捧。在品质商业极度匮乏的京西区域，长安天街的出现成为锁定区域地标型商业资产的稀缺机会。同时，依托龙湖天街的品牌号召力，在招商及运营能力上具备更强的吸引优势，入驻商户都可共享天街客流红利，致使首次推出的Mall内铺备受青睐，其中55米“面宽王”商铺，更成为京城独有。

项目目前在售产品：500㎡起Mall内铺、独栋商业以及106-530㎡办公产品，商铺支持餐饮及多业态经营，办公空间可灵活分割。在「北京龙湖商办四联发」活动期间，更享受现场房源价格基础上95折优惠，认购砸金蛋有机会赢取iphoneX或欧洲游。

第二发：从传统的售卖逻辑进化为用户使用逻辑

如果说长安天街实现了长安街资产价值实践的最大化，那么西宸广场则毫无疑问实现强塑造性的产品场景价值。

“总价300万，能在北京三环的位置买到一处办公现房，还是地铁上盖，真的特别不容易，这样的写字楼在三环很难找到了。”——这是西宸广场客户王女士的最大感慨。

像王女士这样的客户并不少见，据了解，项目目前自用客户集中为小自用与多套连买自用，占项目整体认购（成交）比例达67%以上。这正是由于项目位于丽泽商圈和总部基地两大商圈中间位置，享受双重区域资源外溢红利，同时西宸广场已成为客户进驻三环，拥有核心城区一席之地的最后机会。

龙湖地产的商业择址能力一直处于业内前沿，西宸广场更是龙湖“TOD”模式落地的主力代表之一。北京三大火车交通枢纽站：北京南站、北京西站、丰台站均落户丰台区域，而西宸广场正属于该三大枢纽站连成的黄金发展三角带内；此外西宸广场地处北京西三环之侧，雄踞地铁10号线与房山线（北延线）交汇换乘站——首经贸站，同时可2站直达丽泽腹地，享受新机场航站楼之便利，成为目前北京核心区域内独享黄金交通发展带的商办项目。

而对于企业用户而言，空间利用的灵活度同样是他们使用逻辑中的致命一环。西宸广场除了具备市场上商办产品难以达到的小面积分割、多面积自由组合、4.2米层高的产品优势之外，独家打造了 屋顶层层退台设计的空中露台，无限延展室内办公空间，实现绿色办公。而从最核心使用逻辑出发，拥有60-120㎡主力小面积散户写字楼，在该地段十分难得。

在“北京龙湖商办四联发”活动期间，西宸广场现场售价之上再优惠98折，推荐人每成交一套奖励iphoneX一台。同样现场认购也有机会赢取iphoneX和欧洲游大奖。

三四联发：从传统的散点分布进化为全城场景洞察

惊喜总是值得期待的。

在本次“北京龙湖商办四联发”活动中，两个即将发售的全新商办产品会亮相市场。

2018年下半年，位于房山区的北京第五座龙湖天街与位于海淀区的商办项目即将入市，到此北京龙湖的商办格局正式形成“京城东南西北”全围合，打破散点分布，进入全城商办洞察的新领域。

每一座天街都是一个新兴商圈的繁荣核心。龙湖的第五座天街位于北京市房山新城，良乡大学城核心，邻近地铁房山线良乡大学城北站，打造一站式休闲娱乐场景空间，这亦是今年龙湖商业提出“空间即服务”新概念下的首个天街，意图重启房山乃至京西南片区的消费新理念，打造城市生活新风向标。

而海淀地块商办项目则依托中关村科学城“三城一区”的重点规划，同时吸引多家实力雄厚的超级企业与创新性人才的集群化入驻，并且在龙湖现有商办项目的优势加持下，更发力科技与智慧平台，打造北京最绿色、最节能、最舒适的超甲级地标，实现用户的全场景体验。

据了解，“龙湖商办四联发”除了发布四个商办“爆款”以外，还将邀请中国知名财经专家叶檀，做客“2018资产配置新视角论坛”，分享她对当下与未来资产配置的独特观点，并与地产界知名分析人士共同探讨北京商办未来之势。

龙湖之于商办的新逻辑和新理解，最终能否就此杀出一条新路？这或许是的整个商办市场更具未来意义的命题。