北京首批限竞房即将入市，预计下半年供应量大增

限竞房项目将对刚需、刚改客群形成极大吸引。目前看，限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

新建商品住宅极为稀缺的北京市将迎来限竞房井喷时代。

6月8日，北京市住建委挂出6个新房预售项目，其中三个限竞房项目。这三个项目分别是位于房山良乡的金樾和著和旭辉城，以及位于大兴瀛海的瀛海府，预计将向市场供应23.14万平方米限竞房。

房山良乡两项目金樾和著和旭辉城的预售均价限定均为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。良乡周边有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，相比之下，限竞房项目在价格上优势明显，而紧凑的户型则使得其总价上优势更为突出。限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元。

非常明显，限竞房项目将对刚需、刚改客群形成极大吸引。中原地产首席分析师张大伟分析认为，这3个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%。

不过，令业内担扰的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据北京市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

思源地产首席分析师郭毅分析，未来2000套新房的入市，对区域楼市将产生巨大冲击，有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平，特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。大兴瀛海府的销售局面相对乐观，该项目的预售均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米，与紧邻两商品住宅项目突破6万元的成交价格相比，优势较为明显。另外，瀛海府可售住宅的体量较小，计划预售的面积也不过33842平方米，约可提供300余套限竞房，而大兴南海子周边在售项目大多为高端改善项目，瀛海府的单价优势将有效聚集区域客流。

郭毅认为，面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中、供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

“可以预测的是，随着3个限竞房项目取得预售许可，也将打开今年限竞房供应的闸门，55个限竞房项目446万平方米计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米，市场的去化压力可想而知。”郭毅表示。

据张大伟预测，目前看，限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京限价房的制度改革和产品创新，一直是北京住房市场供给侧改革的重要内容，也是当前北京住房交易中值得关注的内容。此次住房项目中，此类限价房入市，显然具有较为积极的意义，有助于改善供给结构和成交结构，也利好对房价的稳定。

他认为，从北京此次限价房项目来说，价格公道、户型合适、房源较多，所以有助于这一波观望购房者积极入市。另外很关键的一点是，北京此次限价房的交易，对于未来房企的项目开发等会有较为明显的影响。如果销售市场较好，那么也可以刺激房企未来拿地的积极性提高。

从市场交易来看，此类限价房地段都不错，主要是房山和大兴，预计认购方面性价比还是比较高的。而此类住房交易后，对于北京的房价结构也会有很大的影响，至少会可抑制房价，利好市场预期的稳定。