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北京首批限竞房即将入市,预计下半年供应量大增

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北京首批限竞房即将入市,预计下半年供应量大增


限竞房项目将对刚需、刚改客群形成极大吸引。目前看,限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始,将出现限价房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。

新建商品住宅极为稀缺的北京市将迎来限竞房井喷时代。

6月8日,北京市住建委挂出6个新房预售项目,其中三个限竞房项目。这三个项目分别是位于房山良乡的金樾和著和旭辉城,以及位于大兴瀛海的瀛海府,预计将向市场供应23.14万平方米限竞房。

房山良乡两项目金樾和著和旭辉城的预售均价限定均为38994元/平方米,最高不得超过40944元/平方米,且执行“9070”政策。良乡周边有五六个商品住宅项目在售,今年以来,商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米,相比之下,限竞房项目在价格上优势明显,而紧凑的户型则使得其总价上优势更为突出。限竞房的主力产品90平方米总价为351万元,而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元,限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元。

非常明显,限竞房项目将对刚需、刚改客群形成极大吸引。中原地产首席分析师张大伟分析认为,这3个项目的入市签约,将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%。

不过,令业内担扰的是,房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据北京市住建委官网显示,两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米,按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示,今年前5个月,房山区新房住宅共成交392套,二手房成交3501套,新房、二手相加,今年1-5月,房山住宅的总需求量为3893套。

思源地产首席分析师郭毅分析,未来2000套新房的入市,对区域楼市将产生巨大冲击,有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求,造成房源去化速度的减慢,并因此作用到区域房价水平,特别是对京西的二手市场,将会起到拉低二手房价的实际收效,给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。大兴瀛海府的销售局面相对乐观,该项目的预售均价为52449元/平方米,最高不得超过55071元/平方米,与紧邻两商品住宅项目突破6万元的成交价格相比,优势较为明显。另外,瀛海府可售住宅的体量较小,计划预售的面积也不过33842平方米,约可提供300余套限竞房,而大兴南海子周边在售项目大多为高端改善项目,瀛海府的单价优势将有效聚集区域客流。

郭毅认为,面对未来的激烈市场竞争,限竞房项目争相抢先入市,率先收拢购房需求成为房企共同的选择,如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则,土地市场和商品房市场供量同步增加,一方面微观楼市很可能因供量集中、供不应求造成滞销,另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输,造成土地流拍流标的现象进一步增加,今年开发商已经开始精选土地,而随着限竞房开闸,房企真正面临去化压力时,这一趋势将更加明显。

“可以预测的是,随着3个限竞房项目取得预售许可,也将打开今年限竞房供应的闸门,55个限竞房项目446万平方米计容建面将陆续面向市场推出,而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米,市场的去化压力可想而知。”郭毅表示。

据张大伟预测,目前看,限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始,将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。(合计限价房总量4.5万套,其中部分有可能在4季度后上市)

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京限价房的制度改革和产品创新,一直是北京住房市场供给侧改革的重要内容,也是当前北京住房交易中值得关注的内容。此次住房项目中,此类限价房入市,显然具有较为积极的意义,有助于改善供给结构和成交结构,也利好对房价的稳定。

他认为,从北京此次限价房项目来说,价格公道、户型合适、房源较多,所以有助于这一波观望购房者积极入市。另外很关键的一点是,北京此次限价房的交易,对于未来房企的项目开发等会有较为明显的影响。如果销售市场较好,那么也可以刺激房企未来拿地的积极性提高。

从市场交易来看,此类限价房地段都不错,主要是房山和大兴,预计认购方面性价比还是比较高的。而此类住房交易后,对于北京的房价结构也会有很大的影响,至少会可抑制房价,利好市场预期的稳定。

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