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特约撰稿 朱丽娜 香港报道
导读
今年迄今为止，香港二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面，香港十大指标二手楼盘的单价升幅显着，今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。为了帮助楼市“降温”，特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。
近日香港天气异常炎热，楼市也依然“高烧不退”。
根据香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港4月私人住宅售价指数升至375.9点，环比上升1.8%，该指数已连续上升25个月，累计升幅达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。
“今年以来，二手楼价升势凌厉，前五个月的涨幅已经超过8%，创下六年同期的新高，我们预计今年上半年的升幅可达到10%。鉴于香港经济增长前景良好，楼市有望保持涨势，全年的涨幅将达到15%。”美联物业住宅部行政总裁布少明在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
他续称，今年迄今为止，二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面，“香港十大指标二手楼盘的单价升幅显著，今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。以港岛区的龙头屋苑太古城为例，年内的累计涨幅已达12.8%，平均实用呎价超过2万港元。”
从成交来看，今年前五个月的二手楼市成交异常火爆，每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计，今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗，创下三年半以来的新高，而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录，创七年以来的新高。
酝酿开征空置税
近年来，香港楼市成交持续炽热，为了帮助楼市“降温”，特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。香港财政司司长陈茂波近日在立法会汇报时透露，运输及房屋局对空置税的研究接近尾声，将会尽快达成决定，再作公布。
根据政府统计数据显示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个，其中6000个在去年或今年首季落成，其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。
“香港楼市持续活跃，楼价已大幅超出市民负担能力。一手空置单位有9000个，相比每年1.8万个单位的新增供应目标，空置单位数量较大，也影响政府努力增加土地供应的政策效果。”陈茂波表示。
然而，业界普遍对于推出空置税的成效存疑。刘嘉辉指出：“政府推出空置税，可能鼓励开发商加快推售新盘项目货尾的速度。但是过去10年，平均每年一手住宅的注册量约1.4万宗，去年则达到1.86万宗的高位，因此征收空置税对于增加‘楼花’（期房）的供应成效未必十分明显。我们预测今年一手楼盘的成交宗数将达到2万宗，不会因空置税而出现成交宗数大幅飙升。”
同时，刘嘉辉指出，今年前五个月的一手市场则相对淡静，由于推盘数量减少，截至6月初，已推出的全新住宅单位总数仅为4545个，创下近年来的新低，导致部分购买力流向二手市场。同期，新盘溢价指数持续高企，前两个季度分别为19.7%、20.6%，恢复至2013年第二季度以来的高位。
事实上，根据差饷物业估价署的数据，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。
香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出，海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场，而针对一手物业未必能缓解楼价升势，而且在操作层面上存在一定困难，包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。
同时，香港世纪城市集团主席罗旭瑞则认为，香港住宅市场空置率低，空置税未必适用。他坦言，尽管政府因应楼价高企推出多项“辣招”，但楼价依然持续走高，根本原因在于置业需求旺盛而土地供应不足，要调控楼市的重点在于供求平衡，政府应着力加大土地供应。
公开数据显示，香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”，即已落成待售的单位。截至去年年底，新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位，新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。
上车盘受投资客追捧
俗称“上车盘”（首次置业人士购买的楼盘）在香港楼市升浪中表现地异常抢眼。
“这类细价楼主要面对市场刚需，也是投资客的首选，这类单位的价格大约在400万至800万港元之间，租金回报率仍然接近3%，相比之下，一些豪宅单位的租金回报仅略高于2%，而且小面积单位较易出租。”布少明向本报记者表示。
根据差饷物业估价署的资料显示，自2016年3月以来，香港住宅租金升幅主要集中在中小型单位，港岛、九龙、新界三区的A至C类中小型单位（实用面积介于430平方呎至1037平方呎），期间呎租升幅分别达到16.7%25.4%。其中，实用面积约430方呎的A类单位中，九龙及新界过去两年多以来分别上升25.4%、24.5%，为各类单位中升幅最大。
“虽然美国6月加息几乎已成定局，香港有可能跟随加息，但是现在买家普遍放手去抢，目前业主的借贷比率低。即使今年香港加息一两次，对业主的实际供款增加有限。更重要的是，香港的经济基调良好稳健，今年第一季度经济同比实质增长达到4.7%，失业率则跌至2.8%的20年以来的最低水平。”布少明说道。
同时，陈茂波指出，今年前4个月每月住宅成交量同比攀升7%，楼价累计升幅达到7%，相比1997年高位已超出117%，市民置业购买力指数第一季升至71%，明显高于过去20年的44%长期平均数，“虽然市场气氛乐观，但基本因素变化逐渐对楼市构成调整压力，未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个，相比去5年平均水平增加50%，私人住宅市场供求偏紧情况将逐步缓和。”
