深度|陈劲松：从价格到价值，房地产行业的3个新范式

十九大至今，地产预言家陈劲松对行业的认知又双叒叕升级，字字珠玑。

一、 三十年，叙事的“范式转换”

当中国目前的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展”之间的矛盾时，供给侧结构性改革就必然成为主要的改革方向；在“房子是为了住的不是为了炒的”的基本定位下，“多渠道供给，多主体保障，让全体人民住有所居”就是未来的基本制度。

如果说“三十年为一世而道更”，前三十年是增量，是空间、是商品、是形式，是“见器失道”；那么接下来更多的是存量，是内容、是使用、是生活本身，是“明道优器”。

这同时是我们行业叙事的“范式转换”。行业在前三十年的思维模式下的叙事，基本是“房子是为了炒的”范式和逻辑。“语言是思维的故乡”，我们思考问题受到“概念”、“词汇”的限制。老腔调已经不能填新词，旧瓶也装不下新酒了。

比如，大家都知道深圳的“城中村”至少解决了三分之一人口的居住问题，这是事实。但如果国家出台“租赁法规”规定没有商品房产权，出租就不合法，那三分之一的人生活在非法房屋里，岂不是滑天下之大稽？那么“多渠道”供给不就是一句“空话”？

提出叙事问题，并不只是要澄清不同的故事讲述方式存在社会与文化差异：比如西方经济学各路专家学者总在预测中国房地产崩盘，已持续十多年之久，且从未停歇，源自西方经济学的“概念”、“数据”和“逻辑”，为什么中国城市化还依然如火如荼？再比如，中国每上新的大型基建：机场、高铁等，总在一片质疑声中开工，在开业使用时就“供不应求”了？

我们提出叙事的“范式转换”，就是要申明重视我们存在的叙事特征的基本立场：我们是什么以及我们想要成为什么，这取决于我们所能讲述的关于我们自己的故事！

二、范式：从“价格”到“价值”

揭示复杂的市场，我们不只要应用技术和数据，更应该触及社会和人的研究，将前三十年“增量”中的“见器失道”回归。

如果说“市场”中的“市”代表着物质的交换概念，代表着“交易”，那么“场”则是人与人的联接状态；如果说“价值”中的“价”是市场达成的交易“价格”本身，那么“值”则是各类人心中对各类交易的主观判断的汇集，在房地产中则指向房子使用人愿意支付的使用代价——即“租”。

这是前三十年，中国房地产主流尚未完整认识的领域。比如，在中国城市中，大概有50%左右的房子并不是商品房，是禁止在“市场流通”的，在市场中与完全的“产权房”价格不可相提并论。但，对房子的使用者而言，对租赁而言，“价值”的评估就会完全不同。

当放宽我们的视界进入到“价值”范围，我们才会理解什么才是“房子是为了住的”，才能真正扫清“挖掘存量价值”的各类政策和法则的不合理障碍，也才能真正发挥城市的发展潜力。

三、范式：价格问题

从边际定价到收益还原

为什么“房价”备受诟病？因为中国房地产上半场房价的逻辑是：

增发货币  →  供需加杠杆  →  增量边际价格  =  全部商品房

价格  →  推升全部供需加杠杆  →  推升增量边际价格

我们可以称之为“边际定价，杠杆共振”的价格形成机制。这也是“房子是为了炒的”价格市场机制。这个机制下，怎么调控价格？不改变金融和持有税，只把板子打在增量供应商屁股上，怎么能解决问题？

回到“房子是为了住的”的定价，即用未来房子的租金折现实现价值回归才是正道，具体大道理在此不赘述。

目前的问题是商品房的出租收益率过低，机构出租运营的税收过高，非商品住宅转向出租的各种制度障碍过大，金融支持远不到位，各类型房屋空置基无成本，老百姓怎么能真正相信这个故事？

房价，在过去三十年，就是一个“多重博弈”的循环，而每次宏观调控的后果，都是房价失控式上涨。所谓“长效机制”，如果不在打破房价的形成机制上下功夫，而是简单地进行“去杠杆、加杠杆”的循环，不对房子的出租拿出真正鼓励的政策性支持，就不会结束“博弈心态”。

四、哪里“不平衡，不充分”？

判断“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”是非常值得关注，也是行业的主要发展方向，房地产行业主要还是要研究中国城市化下半场的“人口流动”和“消费升级”。

必须承认以下事实和共识：

1、中国城市化还没有完成；

2、人口流动和产业聚集还在进行；

3、城市公共服务和基础设施并未完善；

4、住的消费升级和家庭人口结构正在变化中；

5、大多数城市的住房价格尚在合理范围内；

6、租金水平会真实反映住的需求；

7、主要二线城市，人口在迅速流入；

8、各城市存在一、二手房价格扭曲，住宅与其他类型物业结构不平衡；

9、各城市各类型房屋空置问题是存在的，也就是说供给和需求也存在结构不平衡；

10、城市群中城际之间不平衡也是存在的。

既然存在这些问题，就要实事求是地去解决。这些矛盾的根源，比如说主要二线城市的扩容问题，这是中心城市在中国城市化中的重要使命，加大土地供应的市场信号已经非常明显了。哪里不平衡、不充分？市场能不能告诉我们这些信号？市场信号在什么情况下是虚假的？在什么情况下是真实的？

如果在“不限购、不限贷、高杠杆、低费率（交易）”下，购房热度是“虚假”的话；在今天的“各种限制”条件下，如果房价不可信，那么供需之间的不平衡一定是可信的。

五、资产和消费再认识

二十多年来，各种对中国城市化和房地产的质疑声充斥着各个媒体和论坛，崩盘之预测不绝于耳，房地产行业的人真的都是“吓大”毕业的。

大概的论点有三：

1、中国城市化超前建设，没有市场的支撑，投资不可持续；

2、地方债务过大，城市扩容不可持续；

3、房地产市场过热，会发生系统性风险。

我们还是要认真地、实事求是地来分析这些观点，近十年与现实结果的对比：这些预测不是说一点谱都不靠，比如局部地区出现了问题（内蒙古鄂尔多斯），但从全局来看，过去二十多年并没出现，而是城市扩容跟不上市场的脚步！

有人会说，过去没有出现的问题，不意味着将来不会出现，而且咬定马上会崩盘，就在今年！对此，对赌输赢会陷入低效的口水仗，还是要从资产的观点来看问题。

城市扩容投资，从广义来看，是投在中国未来的“城市化资产上”，所谓资产，就是未来可以产生“广义收入”的财产，比如高铁、城轨、道路和公共配套设施，这不是投资在消费上的。

它是通过城市居民同样投资自己未来的资产住宅来实现收入平衡的，注意这也是资产而非消费。这些住房资产也将会在未来产生“广义收入”——即居住的综合利益。只要是这两个投资性资产，通过市场形成闭环，这就是中国独特的城市化道路。

这条道路是否已走到尽头？当然不是！否则就不存在“不平衡不充分”了。问题是中国太大，各城市情况不同，未必能全做到两个资产的投资完全对应。

其实最大的风险，恰恰在于土地的供给侧和政策，不顾市场信号，人为地打破这个闭环，造成的局面当然就是使得市场强力扭曲，在部分城市严重供不应求的同时，地方债也没了着落。

降杠杆，控价格也是非常必要的。否则两头过热，投资会“共振”，会产生无效益的“资产”。但当我们都采取了全球和历史上最严厉的“房控”措施之后，还用有色眼睛看待城市化投资和老百姓居住需求，就会人为地带来问题，而且与调控目标相背离，无论如何市场规律总还是起作用的。

中国房地产的故事，刚刚“棋至中局”，人民对美好生活的向往和追求还要靠不断建设和努力。

行业的希望是：高端有市场，低端有保障，中端多渠道，租赁有层次，空置有代价，市场多主体，生活有改善。

文章字字珠玑，处处透露着男神陈劲松对地产行业的深刻理解。“棋至中局”的房地产的故事，需要的是整个行业的全力抒写，需要的是行业人不断努力提升自身。不论是企业董事长，亦或是职业高管……

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