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防控房地产化能否为“高铁拉来的城市”降温?

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近日,国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》,提出要坚决防控单纯房地产化倾向,严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。

继特色小镇和主题公园之后,高铁新城成为第三个需防范房地产化倾向的领域。这一决策将产生哪些影响?

截至去年底,全国高铁通车里程2.5万公里,有700多座高铁站。伴随高铁建设,一些地方掀起“高铁新城热”。国家发改委新闻发言人孟玮表示,意见的出台,正是为了指导地方因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。

指导意见专门对大城市、中小城市做出分类指导。业内人士分析,随着高铁路网由“四纵四横”向“八纵八横”扩展,新建高铁站将主要集中于中西部地区和东部省际、城际连接线,众多三四线城市或将成为调控重点。

首先,三四线城市正在成为规划开发高铁新城的主力。早在2015年,就有媒体不完全统计,全国将要及已经开始规划、建设的高铁新城超过70座。记者调查发现,近两年又有20多个城市正在规划建设高铁新城,这些城市多半是城区常住人口少于100万的中小城市,三四线及以下城市占比超过七成。

其次,不少中小城市与高铁站“距离感”明显。通过对41座高铁站的抽样统计,有机构调查发现,直辖市、省会及副省级城市、地级市、县级市高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里。现实中,有的高铁车站距离市中心动辄数十乃至上百公里,群众出行并不方便。

此外,一些中小城市的高铁新城规划面积较大。意见提出,在大城市高铁车站周边,初期开发的重点是新建车站周边2公里以内的区域。中小城市要避免照搬照抄大城市开发经验,硬造特色、盲目造城。

然而,不少正在规划建设的高铁新城往往面积较大。聊城高铁新城空间发展概念规划面积186平方公里,其中,核心区城市设计范围约21平方公里,控制性详细规划范围约30平方公里。依托在建的惠州北站、惠城南站、罗浮山站,惠州3座高铁新城总规划面积超过200平方公里。

“火车一响,黄金万两”曾造就一批“火车拉来的城市”。如今,高铁开动,是否会带来相同的效应?研究发现,高铁站通达车次越多,辐射能力就越大。对于一些自身发展势头较好的城市,容易因高铁红利刺激房价上涨。

数据显示,近两年,一些高铁沿线城市的房价出现不同程度上涨。2016年至2017年,淄博房价两年内整体涨幅超过五成,高铁片区接近翻倍。在京港台通道沿线,合肥房价从2016年初的每平方米8984元涨至今年4月的14303元,九江、南昌、赣州都有不同程度上涨,涨幅均在20%以上。

然而,与此同时,也有一些城市因高铁站周边区域开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题,导致出现大量房屋空置现象。

比如新华社记者在阳泉北站周边采访发现,2009年石太客专开通运营后,当地一家房地产企业就拿到了车站周边第一块地。然而,2014年房子建成后,由于当地经济下行,相关配套建设放缓,前三年房子只卖出三分之一。直到去年,当地经济回暖,加之棚改货币化安置,才刺激了购房需求。

一些地方认为有了高铁站就会集聚人口,其实高铁车站只是一个交通节点,新城离不开产业和市场的支撑,发展也需要时间。

值得注意的是,交通优势其实也是一把“双刃剑”。克而瑞研究中心以黔东南为例研究发现,拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显,但周边流动人口超过半数流向长三角、广东等地,黔东南汇聚比例不足2%。中国房价行情平台数据显示,今年4月,黔东南二手房均价每平方米4577元,环比和同比涨幅均居省内末位。

检索全国PPP项目库可以看到,目前各地与高铁站周边建设相关的项目共106个,其中进入管理库的58个,纳入储备清单的48个,多数项目集中在市政工程、城镇综合开发和交通运输等行业。

财政部PPP中心发布的数据显示,自去年12月到今年3月底,全国清退管理库项目1160个,累计清减投资额1.2万亿元,退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发,三者合计占退库项目总数和投资额总数的比例分别为51.9%、67.6%。

在高铁站周边开发建设过程中,一定要注重防范地方债务风险。一方面,有关地方要进一步完善项目和资金管理,加强成本收益分析评估,合理控制建设规模和节奏,防止脱离地方财力实际搞开发;另一方面,地方政府也要落实债务限额管理和预算管理制度,不能以PPP等形式违规变相举债搞建设。

(据新华社电)

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