房企公司债“关门” ABS、REITs“开窗”

近期，多家地产企业中止公司债发行引起市场各方关注。虽然相关企业有各自不尽相同的原因，但针对房企的融资监管政策趋严成为这一情况的共同注脚。

针对房企融资的限制政策由来已久：除了A股IPO和再融资的限制，沪深交易所也从2016年10月份开始相继出台文件，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策，对房企发行公司债行为明确了发行门槛等要求；中国证监会和当时的中国银监会也提出严禁违规资金进入房地产领域；发改委则要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

与国内持续的房地产调控政策相对应，房地产企业到位资金和国内贷款增速持续回落，现金流也不容乐观。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

这似乎成为房企海外发债规模持续上涨的最好解释。有关数据显示，2017年国内地产企业海外发债规模达到了约3200亿元，是2016年的4倍；2018年以来房地产企业海外发债的热情依旧不减，中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月底，今年房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿美元，同比2017年前4个月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。

不过，虽然有海外融资手续便利、成本低的因素，但是并非所有房企都能够获得海外发债的资格，这并非解决房企资金饥渴的真正渠道。而且，近日国家发展改革委和财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，尤其是地方政府通过房地产企业进行的海外发债，如果源头企业资金链紧张容易成为地方政府债务的风险源。

在国内全面去杠杆的背景下，作为调控施策最久、与金融关系最密切的地产行业理所当然面临同样、甚至更严格的去杠杆过程。资金是房地产企业的命门，在获取资金的常规途径受到限制的同时，ABS、REITs、永续债等各种创新的融资方式也在不断涌现。华创证券统计显示，截止到今年4月底，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单，总发行规模约1509亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、CMBN。其中，类REITs发行规模687亿元，CMBS发行规模667亿元，CMBN发行规模144亿元。

而且，发行REITs可以降低企业对银行贷款的依赖，一定程度上降低企业自身的杠杆率，优化财务报表，分散项目风险，等于把企业推向市场，由投资者对产品及企业做出判断和投资决策，实现真正意义上的市场化。

这真是应了那句话：“生活为你关上一扇门的时候，也会为你打开一扇窗”。