6月北京限房价项目或井喷 短期入市房源有望超过2万套

随着北京限房价项目销售政策的正式落定，业内人士预计，从6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

政策落定，开盘节奏将加快

从去年11月份开始，北京首批限房价项目入市的消息已经传开，但是半年来，入市时间一推再退。此前，有业内人士透露，大家都在等限房价项目的政策落定，大量项目处于排队上市阶段中，没办法拿到预售许可证从而开盘入市。

在酝酿制定过程长达半年甚至更久、中间修改完善几十次后，北京限房价项目销售政策终于落定。5月26日，北京市住建委正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》（下称《通知》）。

政策通道开启，开盘节奏预计加快。据了解，有限房价项目销售顾问已经跟购房者表明，项目将于6月上旬开盘。中原地产首席分析师张大伟预计，6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

自2016年底以来，“限房价、竞地价”成为北京土地市场主要的供应方式，截至目前，北京已经有超过60个限房价项目。尤其是2017年，北京供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外)全部采取“限房价、竞地价”方式确定竞得方。

据中原地产数据显示，刨除公建及其他面积后，2017年北京限房价用地成交面积达到356万平方米，占比约48%；共有产权住房用地成交面积达到303万平方米，占比约41%；自持用地共成交约87万平方米，占比约11%。

随着一年多的开工建设，据不完全统计，已经近20个项目具备预售条件，包括金樾和著、旭辉城、万科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、万和斐丽、保利首开熙悦林语、和悦华锦、禧瑞天著、华润理想国等。

官方或将监督限房价项目摇号销售

这么多项目集中入市，开发商如何销售？购房者如何购买呢？

根据《通知》，按照85%的评估比例线，将有部分限房价项目转成共有产权住房。对于没有转“共”的限房价项目，政策仅表示向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售。

有购房者担心，开发商会优先向全款购房者销售房子，刚需购房者买房难度加大。张大伟表示，对于限房价项目中的热点项目看，预计后续很可能出现官方监督摇号的可能性。

不过，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，今年将有4万-5万套限房价项目上市，而且未来的上市量也不小，购房者可选的空间很大。特别是一些特定片区，诸如大兴的亦庄、黄村，昌平未来科学城等，位于五环、六环周边，交通相对方便，选择面很大。

对于转“共”的限房价项目，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

不过，仍有一些政策内容需要明确。此前，政策表示，优先配售后的剩余房源，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。权威公众号“京房子”表示，这比原来共有产权住房的认购政策松了一些，但是，在未来退出再上市出售的购买人群资格问题上也需明确，是具备购房资格的人都可以买，还是只能卖给具有购买共有产权住房资格的人？这一点应该在接下来的配套政策中明确。

严控捆绑精装、地下仓储等行为

更重要的是，随着新政的落地，捆绑精装、仓储等行为将得到严控。

众所周知，多年来，捆绑精装修在政府文件中是明令禁止的行为，但是仍有开发商触及底线，特别是近日来，有购房者反映，北京个别限房价项目出现捆绑精装修、地下仓储的现象。据分析人士表示，北京限房价项目不仅限制了地价还限制房价，开发商做溢价空间很难，有项目通过打“擦边球”的方式，诸如捆绑精装修、捆绑地下室、捆绑地下仓储或者是捆绑车库的方式，来提高整体溢价空间。不过这一行为将得到严控。

日前，有网友反映，位于昌平北七家镇的华润理想国限房价项目捆绑精装修销售，装修标准为3000元-4000元/平方米。新京报记者以购房者的名义致电华润理想国售楼处，据售楼处工作人员介绍，会出精装方案，客户可以自己选择。

对此，华润理想国相关负责人回应称，“项目不存在捆绑精装修行为。项目是装配式住宅，全装修交付，达到拎包入住的标准。不过，在这个基础上，如果客户有需求，会做另外的精装修升级方案，按照客户意愿自由选择，精装修部分合同根据业主个人意愿单独签署，据实另行结算。”

此外，也有网友反映，位于朝阳孙河的某限房价项目捆绑地下仓储，面积200平方米起。

业内人士表示，开发商捆绑精装修达到变相涨价的做法，本身就是违反法规，是政府应该查处、打击的对象。此次最终出台的办法明确要求，断绝了变相涨价的“歪心思”。

上述《通知》明确规定，“不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修。”事实上，早在2017年3月份，北京市发展改革委公开发布的《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》就规定，“不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”

在郭毅看来，相关部门再次强调不得捆绑销售，说明要严查严管，对于开发商的约束将很大。

对此，张大伟认为，对于部分企业销售可能带来影响，特别是大户型基本都有一定地下配套，将来销售是难题。